SpriDEngWMANSION万科·朗润园结盘报告PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建??www.fineprint.com.cn!房市金碟www.fdc01.com目录一、项目基本情况二、项目设计及产品定位三、项目销售分析四、项目产品分析五、项目企划分析六、项目成功销售及操作过程中的不足之处PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建隖www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com综述——区位项目朗润园——位于沪西闵行区七宝镇中心，北依新龙路，南接沪淞公路，东临华新港，西至中春路，与万科城市花园咫尺相连。毗邻基规划中的轨道交通9号线和上海铁路南站和虹桥机场两大交通中本心；未来城市副中心，各项周边交通便捷，三干二点一线，快速连情接全市。况三干：沪松公路、中春路、七莘路3条主要的交通干线。二点：上海铁路南站和虹桥机场两大交通中心。一线：规划中的轨道交通9号线(七宝站)步行约10分钟。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建!www.fineprint.com.cn隖房市金碟www.fdc01.com综述——区位项目基优诗美地本荷东区情南块二期花苑况南块三期朗润园PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建!www.fineprint.com.cn?房市金碟www.fdc01.com综述——定位，正视问题项目基一路之隔，与城市花园的关系如何？本情面对日益繁忙的虹桥机场，正处航道下的朗润园如何导入新况客户？面对一年前均价5500的魅力之城，如何实现产品的超越，实现9000以上的售价？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建隖www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com综述——定位，客户是谁？项目基目标客户本——10年万科老区中有换房以改善生活品质的老业主。情——周边区域，了解万科，向往万科生活的人们。况——能够接受七宝区域，认同万科品牌和产品的外来人群。共同之处：追求生活品质，愿意并能够为此承担溢价。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建隖www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com综述——定位，应对之道项目超越城市花园！基面对10年城市花园，与其无视新龙路的存在，附和其中，不如借助本其成熟社区和客户资源，打造全新品牌，成就超越之作。情找准客户，弱化航道抗性。况没有一个产品可以满足所有人的需要，审视我们的客户，他们生活在七宝、熟悉七宝，至少能接受七宝，他们知道航道的存在。加上我们在产品技术上的努力，我们可以弱化航道抗性。超脱，做自己的标准。紧盯七宝片区的市场和周边竞品，无法实现价格的飞跃，我们要实现9000的区域天价，就要甩开对手，让自己成为标杆。——有了产品力的支撑，营销上的突破，一切皆有可能！PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建隖www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com综述——定位，应对之道项目项目定位的根本在于——实现和体现居住、生活舒适度的提升！基应对：本低密度——以魅力之城的金牌产品万科专利“情景花园洋房”为情主，配以多层、小高层，打造低密度社区。况生态型——26项生态科技，创造舒适生活。全面家居解决方案——超越精装修，用品质和便利，增强价格支撑。成熟——成熟七宝片区，配以在建轨道交通，未来城市副中心。定位生态型·低密度·地铁住宅PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建駿www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com规划、产品项目朗润园于2004年3月开工，项目占地近9.6万平方米，总建筑面积达12基万余平方米，总套数为1019户，分一期开发完成，2006年12月交付。全区采用全地库设计，住宅100%全装修、房屋交付时即可入住。本产品约34%采用万科专利产品——花园洋房（5层），另有少量8－11情层小高层和2幢约50平方米的单身公寓组成。况花园洋房单身公寓PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com规划、产品项朗润园产品分部示意图目设计公寓2-3房与产品醇品三房分花园洋房析蚂蚁工房PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com规划、产品项目产品类型套数比例面积比例设花园洋房（5层）34634%44633.1039%6F多层22022%21228.7518%计8层小高层17417%22839.7920%与11层小高层14714%20091.4117%单身公寓13213%6704.646%产共计10191115497.69100%品房型套数比例分单身公寓50平米13213%析1房67平米40.30%2房97-105平米20220%3房120-140平米61360%4房154-157平米686.70%PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建!www.fineprint.com.cn?房市金碟www.fdc01.com规划、产品项目朗润园小区设计建议汇总设1、沿街公寓3房与第二排公寓2房在计小区位置布局建议调整。与2、半地库配备的无障碍通道数量少，不人性化。产3、全地库设计小区内地库、电梯和品多幢住宅内手机信号差，设计早期未作全面考虑。分4、变电箱的位置设置不合理，影响析小区的景观布局。5、地库出入口道闸设计不合理，影响进出安全。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建隖www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com生态科技项目朗润园是通过市房地局、环保局评审的上海市第一批一级生态型住宅小区创建项目，区内综合运用了26项新技术，在小区的布局、绿设化、环保、资源综合利用以及住宅节能、隔音、日照、通风等各项计指标都达到了一级生态型住宅小区的标准。朗润园营造的是一种自与然和谐、健康舒适、安全环保、节能的居住环境。产为了配合一级生态住宅小区的要求，万科物业实行了更为便捷生态品化的服务和更加人性化的别墅级管理。分析1.高度舒适性4.居住便捷性2.充分环保性5.安全耐久性六大特点六大特点3.高效节能性6.人性化管理PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?隖www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com生态科技项目设WHAT计与产什么是生态型住宅小区（WHAT）品为什么要建生态型住宅小区（WHY）分如何实现生态型住宅小区（HOW）析WHYHOWPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建??www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com生态科技项什么是生态型住宅小区（WHAT）目以可持续发展为目标，生态学为基础，以人与自然的和谐为核心，以现代技术为设手段，设计、组织住宅内外空间的资源和能源，尽可能的达到小区内部、小区内外之间的平衡和循环使用，最高效、最少量的使用资源、能源，减少对环境的冲计击，营造自然、和谐、健康、舒适的居住环境。与为什么要建生态型住宅小区（WHY）健康舒适是生态型建筑的主题。产高效清洁是生态型建筑的重要目标。品和谐优美是人对生态型建筑的精神要求。分如何实现生态型住宅小区（HOW）为了加强上海市新建住宅小区的生态环境建设,提高住宅建设质量和居住环境质量析配合生态型城市的创建根据国家可持续发展战略和上海市住宅产业现代化发展“十五”计划的精神,参考世界各国在生态住宅建设方面的标准和技术、我国建设部“绿色生态住宅小区建设要点与技术导则”、“中国生态住宅技术评估手册”，结合上海市具体情况,上海市住宅发展局组织编制了《上海市生态型住宅小区技术实施细则》。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建!www.fineprint.com.cn隖房市金碟www.fdc01.com生态科技项朗润园26项生态技术目1外墙外保温体系14无机房电梯（采购部负责）设2太阳能集中供热水系统15隔音进户门计3太阳能照明技术16户式中央空调设备与4雨水收集处理系统17断热型材铝合金外门窗产5中水回用系统18全箱变6人工湿地、人工湖生态自平衡19整体式卫生间、成品橱柜品7有机垃圾生化处理20分质供水分8新型墙体材料21居家智能系统析9屋顶绿化、垂直绿化、立体绿化22指纹门禁系统10自平衡式通风系统23峰谷电表11变压式止逆烟道24烘干式毛巾架12燃气自动关闭装置25全装修绿色环保材料13有效的降噪措施26无梁楼盖、预应力梁板PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建!www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com生态科技项目外墙外保温体系设外墙外保温体系采用隔热材料“EPS挤塑板”，具有热工性计能好、有效降低能耗的优点。与产品太阳能系统分新型、洁净能源太阳能的应用，析即可节约能源，又有利于环境保护，并能大幅度降低电费支出。太阳能草坪灯、路灯、楼牌号照明系统、太阳能时钟、太阳能集热系统PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建!www.fineprint.com.cn房市金碟www.fdc01.com生态科技项目雨水，中水收集系统设中水回用：计收集单身公寓生活废水，经处理后作为人工湖的补充水。与单身公寓总户数为166户，生活废水日产排放量为94.1m3/d（生活废水占污水总量的70％），设计流量4m3/hr，按品照每天处理96吨水