河南裕鸿置业紫荆山路项目企划思路提报www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁走的原因——[美]规划专家*景观建筑师A.波特菲尔德www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案关于郑州——www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案郑州，早在4600多年之前，已是一个名城。郑州，公元前2600年，已成为商朝的首都，并有“九州之中、十省通衢”之说。一座城市的精神，在很大的程度上取决于这座城市的建筑对自身历史文化的追寻认同和承续。然而，这座有着4600年历史与底蕴的文化古城、华夏文明的诞生地，在历史发展的车轮中，自身的性格却愈发模糊起来……郑州昨日的历史已然远去，今日的城市灵魂在哪里体现？在城市现代化建设的进程中，郑州该有着怎样的气质？现有的建筑，又有多少能体现这座城市的力量与风格……www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案关于紫荆山路——www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案紫荆山路，一条承载着郑州深厚文化内涵的年轻道路，一条承载着城市的中兴与未来的城市要道。紫荆山路与花园路一脉相承，贯穿金水路、东西大街，联接各大商圈，政府机关林立，有着浓郁的政治、文化教育氛围，却衬托着相对弱化的经济作用，与被誉为“财富大道”的经三路和被誉为“行政大道”的金水路相比，竟显得苍白了许多……如果说金成国际、郑州国贸这些已建和在建的项目，赋予了花园路崭新意义的话，那么，紫荆山路更需要一个高品质、功能互补的商业物业集群，一个真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优秀地产项目！这个项目的诞生，不仅能托起紫荆山这条经济带的掘起，更能赋予郑州这座商城一层新的含义！www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案于是——公元2008年，紫荆山路与商城路交汇处，一个让都市中坚与白领迷恋的奢华领地，一个溶入城市文化血液与领袖精神的三维智能建筑部落——“裕鸿.新地标”，诞生了！www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案“裕鸿.新地标”一个后都市、后现代、后享乐主义的三维智能街区建筑。“裕鸿.新地标”一个诗意从容，放怀天下的超然世界，用吸纳天地灵气的瑰丽之笔抒写着郑州的传奇和骄傲。“裕鸿.新地标”强调“建筑的格调与空间的跨越”的新城市理念，塑造“时尚与品味”的城市新形象，打造更完善的新兴商业、文化、教育、居住、社交、休闲中心。“裕鸿.新地标”代表着一种城市文化、生活方式、价值观念……的全新引导性开发，自然的、生态的、魅力的、风情的、文化的、活力的、科技的……将是郑州高尚建筑综合体的里程碑。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案创意原点—推广主题国际性前端理念带来的启发“裕鸿.新地标”是城市核心的地标性建筑，为城市中坚提供的新地性综合建筑集群！写字楼、公寓、休闲娱乐、商业设施，不同业态有机地综合在一起，形成了智能而神奇的环境系统，早上9点写字楼广场前忙碌的景象、酒店会议厅里的越洋会议、公寓里温馨的母子、精品店徜徉的人流、健身中心游泳池边嬉笑的场景，这一个个商务及生活的片断会因为同一个人而连缀起来，构筑出一种现代都市的生动、详和之美。“裕鸿.新地标”作为居住和商业的集中融合，既能提供居住和办公的空间，又有丰富的商业配套和休闲配套，将商务与居住、休闲、娱乐等组合在一起，创造了一种现代城市的居住和生活模式，体现了居住与环境的全新结合关系。“裕鸿.新地标”本身向城市空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，又有舒适自然的商务氛围，将成为城市形象的一张“名片”，代表着城市风格的方向性、地标性。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案紫荆商圈掘起的引擎撬动中原经济的杠杆人脉领地的地标建筑位置：紫荆山路与商城后街的东北角建筑面积：20万方形态：4栋27层的高层项目主力户型：65与71平方的单间平层情况：采用南北两排，中间走廊的筒子楼样式，3梯10户的设计；停车位：826量配套:暂无商业形态：临紫荆山路为高档百货，内部设有内街和部分临街商铺，其中高档百货为开发商自身持有经营，且已完成大部分招商.经营业态：本项目定位为世界高档名品百货店，属于高端消费.销售面积：主要位于内街和临街商铺，面积在60-150平方之间www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案疑虑与难点：本项目总建筑面积20万方的体量，有着约占80%商务空间，有着3栋以65-71平方小户型为主的高层，面对目前小户型供大于求的市场局面，及其本身处于项目地块劣势位置、格局过于简单等客观情况，如何去化该部分产品，确保资金链的连续，是本次提案考虑的重点所在。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案①市场篇【目标　关系　问题　核心策略】目标之上，认识市场www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案核心目标以商业为引擎，以商务为契机，重新定义小户型，快速去化产品，成为郑州新地标性建筑www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案认知一：项目与城市的关系www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案国民生产总值再创新高2007年完成生产总值2001.5亿元，比上年增长15.7％，人均生产总值27798元（折合3520美元）。第一产业增加值77.1亿元，增长6.6％；第二产业增加值1070.5亿元，增长18.5％；第三产业增加值853.9亿元，增长13.2％。三大产业结构合理发展产业结构出现新的变化，由05年的4.4∶52.5∶43.1调整为3.8：53.5：42.7，二、三产业比重比上年提高0.6个百分点。非公有制经济完成增加值1104.4亿元，增长23.0％，占生产总值的55.2％，比上年提高2个百分点。城市化进程进一步加快积极推进城镇化战略，中心城市集聚功能和辐射作用增强，全市城镇化水平达到60.2％，比上年提高1%。国民经济持续快速健康发展，促进了城市的高端消费和小型私营业主的兴起，为城市的商业与办公房地产市场提供了大量的客户群体。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案公路交通四通发达未来三年，郑州将构建市区“两弓两弦两箭”交通网设想，通过这种设计，实现“30分钟市区圈”的目标，所谓的“两弓”就是两条贯穿东西的交通走廊，指农业路—桐柏路、金水路—大学路及在郑东新区的延伸段；“两弦”指建设路—东西大街—郑汴路、航海路；“两箭”指京广路—沙口路—郑邙路、花园路—紫荆山路—花寨路。东西大街（民主路—紫荆山路）双向4车道隧道、花园路—紫荆山路—花寨路快速通道，全长12.3公里。规划中将建设3座跨线立交（分别为东风路与花园路立交桥，东大街、陇海路与紫荆山路立交桥），建设紫荆山路下穿京广铁路的隧道，开通花寨路（航海路—南三环），形成南北快速通道。估算投资5.4亿元。?地铁2008年开始修建2008年第三季度，郑州地铁一号线的试验段要开工建设,线路长26.3公里，总投资为135.64亿元，2013年年底建成投入使用。同时开展轨道交通二号线工程的前期研究工作，轨道交通二号线全长27.3公里，近期投资45亿元。　市政建设进程不断加快，增加了郑州的影响力和向心力，为地产的发展提供了区位优势与便利条件。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案固定资产投入稳中有升06年全社会固定资产投资1031.9亿元，比上年增长25.8％。其中第一产业完成投资25.0亿元，比上年增长3.9％；第二产业完成投资411.1亿元，增长35.4％；第三产业完成投资595.8亿元，增长21.0％。城镇固定资产投资完成840.0亿元，增长39.7％。其中国有及国有控股单位完成投资293.0亿元，比上年增长23.1％；民间投资完成495.3亿元，增长61.5％。房地产开发完成投资229.9亿元，增长36.8％。存款不断增加，社会财富不断增长金融机构各项存款余额3560.0亿元，比上年末增加448.7亿元，增长14.4％；其中城乡居民储蓄存款余额1620.7亿元，比上年末增加184.7亿元，增长12.9％。市场价格稳中趋升。城镇居民消费价格比上年上涨1.4％，其中居住价格上涨5.8％。社会投资稳步增加，市场价格稳中趋升www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案近几年来整体房价仍然上涨较快，主要原因：?从市场供求看，需求旺盛，居民自住性、自用性需求是主体，需求量巨大，少数投资性和短期投机性购房需求依然存在；而受中心城区土地日益稀缺的限制，2007年地王频出，并且全是偏离城市中心地块。?从房屋开发建设成本上，土地政策越来越严，供应日益紧张，招拍挂土地价格攀升较快，直接和间接地影响房价上涨；同时商品房开发品质在逐步提升，如墙体保温、精装修等逐步推广使用；另外企业管理成本、经营融资成本也在逐步提高。?从产品和区域结构变化上，多层住宅开发比例逐年下降，而房价相对较高的高层住宅比例大幅增加，区域上，房价相对较低的老城区（如惠济区）市场比例下降，价格较高的郑东新区和管城区比例提升等，都带动综合房价上涨。?从市场交易双方心理预期来看，出于对未来房价上涨的预期，从众性、被动性购房增多，还存在部分超前、不切自身实际的非理性购房行为；从企业方面，受土地、税费、贷款及利率等政策及社会购买心理的综合影响，多数企业预期未来房价上涨；另外个别企业大肆炒作、违规经营、利用市场供求信息不对称，捂盘惜售，人为制造供应紧张，攀比调价等。www.fdc01.com