偉業顧問B.A.Conulting第九频道的人文艺术生活时代伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved1第九频道，一个人文艺术生活的时代关键词提炼人文艺术－产品层面－丰富/多元/和谐的多元化建筑第九频道－品牌层面－精致/浪漫/时尚的生活哲学伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved在解读第九频道丰富多彩的生活形态和精致浪漫的生活哲学前我们先解读一下项目本身1、政策研判2、市场环境3、产品分析伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved第3页政策研判为应对市场出现的松动局面和巩固楼市的调控效果，各部委继续出台调控政策，1.26“新国八条”的出台，称之为史上最严厉的政策，此举也奠定了11年的政府楼市调控基调。4.17新国十条：背景：2010年伊始，楼市延续09年的上涨背景：受金融危4月9月1月3月调态势，出现部分城市的机影响，国内外楼市上涨过快，地王频控经济形势不乐观现方，房地产也持续措施：利率调整、土向低迷地招牌挂改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域。措施：多次降息、抑市抑市抑市9.29新政：税费减免等，出台抑市背景：前期政策的效一系列刺激楼市的应已经逐渐被市场所适政策。应，8月以来，部分城市的楼市出现反弹现象4.17，新国十国庆节前，春节前，政府再大连版。条的出台，标各部委重拳度重拳出击，力“限购令”措施：房贷政策，首志调控进入深出击，二次度之强、决心之3月28日套房首付比例调整到暖市入期调控拉开大大，奠定了11起正式生30%以上，限购政策等幕年的政府楼市调效。控基调1.26新政：背景：前期政策出现时间缩水，市场反弹迹象明显，政府调控信心受挫。000111101999000190措施：政府监管加强.........QQQQQQQQ、二套房首付提至6成Q12312313月28日大连版“限4购令”正式生效，范围大连四区、高新园区（旅顺、金开区、3月28日大连版“限购令”正式生效，范围大连4四区、高新园区（旅顺，拥、金有2套及以上住房开区、普普湾湾新新区区不列在限不列在限购购之中）。之中）。连连版限版限购对购对本本项项目是一件利好，希望可以借此良机目是一件利好，希望可以借此良机的，禁止再买房等。达达伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved到名利到名利双双收。收。政策研判4月新政的效应逐渐消失殆尽，针对新近楼市中出现的问题，9月末的调控作了更深入的调整，为巩固、扩大调控成果，2011年1月，推出更加严厉的调控政策。新国8条详细解读2011.1.26新政2010.4.172010.9.29新政国务院新国十各部委组合拳国务院新国八条条?9.21，国土部联合住建部发布《国务院关于坚决遏制部分通知，要求规范土地使用，打击城市房价过快上涨的通知》《坚决遏制部分城市房价过通知称，为巩固和扩大调控囤地、炒地行为，增加土地供应快上涨的通知》成果，逐步解决城镇居民住；房问题，继续有效遏制投资通知要求遏制房价过快上涨投机性购房，监管、金融、?9.27，财政部等两部门出台通，对首套自住房高于90平米税收、土地交易、房源供应知，要求大力支持公租房建设，以上的家庭，首付不得低于、需求管理方面入手，二套广泛拓展公租房供给方式；贷款，首付不低于60%，贷30%’二套房首付不得低于款利率不低于基准利率的1.150%，贷款利率不得低于基准?9.29，三部委发布调整房地产倍；全面限制3套购房；二利率1.1倍。第三套及以上交易环节契税手房全额税收；加大保障性贷款：商业银行可根据风险住房建设，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。遏制遏制加加码码强化强化伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved政策研判《叠加频出》1.上海从2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点“房产税”*征收方式：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房，税率暂定为0.6%；2.重庆从2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点*征收方式：个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围；独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%；“限购升级”1.2010年10月19日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点“银行加息”2.2010年12月25日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点3.2011年01月09日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点4.2011年02月08日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved政策研判2011年大连版新政简报?已拥有2套及以上住房本市居民暂停购房，能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。?第二套住房首付款比例不得低于60%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。?今年建公共租赁住房3.5万套。?个人住房信息系统建设加快。?大连限购令细则适用范围锁定市内四区、高新园区。?大连新建住房年度价格控制目标低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度3～5个百分点。（2011年大连经济经济增长目标15%，人均可支配收入增长目标13%）?大连市在市内四区和高新园区范围内同步实施商品房买卖合同网上签订及备案制度。从政府价格控制目标看，2011年大连政府言外之意可接受的价格增幅为10%；大连版新政或政策，更多的是向中央政府表明态度，没有什么新措施，不严厉也不温柔；对市外三区政策放宽，一是新区土地储备相对充足，二是保持整体经济增速，这种保护型的差异化政策或将催化价格格局变化。伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved政策研判《影响四角》?房贷将继续更加严格。银行需有料要寻找新的投资及放贷渠道，加少钱快资本的整合与新的金融附属品的出现?1.26新政或将为房产税的全国推银行行铺路。重庆、上海房产税的出台政府及作为试点的推出，预示着房产税观望将从试点推行至全国；开发商客户?将迎来新一轮的“观望”情绪的干扰，影响未来客户的购买力及销售。禁购政策出台将更大紧张范围的对投机投资类客户的打击；?“史上最严厉的政策！确实是个重磅炸弹”，禁令后将会出现销量减少，2011年将出现新一轮的“价量”博弈，从而出现新的震荡；伟业观伟业观点点：：“金融“金融++营业税营业税++限限购购++预预期期引引导导++房房产税试产税试点点”的政策”的政策组组合已合已经经足足够够使得全使得全国绝国绝大部分城市的大部分城市的楼楼市交易市交易量量出出现暂时现暂时下下滑滑，，但但仅仅仅仅房地房地产税产税的的试试点征点征收，反收，反而而会带动会带动各各类类城市城市特特定需求定需求客群客群的的释释放。放。未未来来市市场场仍充仍充满满着着不不确确定性。定性。伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved政策研判未来市场短期影响明显城市：城市：对于一线城市，主流外溢影响不大；二线城市出现局部回流，城区二类项目表现较好；三四线城市表现最为抢眼区区域：域：投资、度假项目影响巨大，成交量巨幅萎缩；城区高端投资类项目影响次之；环外环城区项目影响不大，调整周期不会过长，但成交量萎缩较大，价格有一定降幅；商业、公寓等出现政策空白区机会客客户户：：首置、改善客户影响最小；多次置业者暂停住宅交易；首置、改善类客户需求面积有一定放大；外地客户一次性比例增高；出现部分客户回流现象伟业顾问Copyright?byB.A.Consulting,Allrightsreserved市场环境大连典型公寓项目分布：在售项目金地项目曼城项目待售项目绿地项目爱堡项目CBD区城市旋律悦泰湾里上方港景青泥洼区汇邦中心新星项目西安路区华业2期项目嘉和广场骊高新世界大连中心星海湾区万向城金色华年公高新园区馆星海大观悦泰湾里华业玫瑰东方软景E居MINI印象在售公寓主要集中在CBD区（人民路），未来伟业顾问高端Copyright公寓主?byB.要A.Consulting,集中在AllCBDrightsreserved（东港）及星海区域。市场环境大连典型公寓项目概况：货量价速主力面积区新政前新政后板块项目名称项目类型间总建面总套数成交均价成交总价月去化量月去化量5套(东塔尾盘骊高新世界酒店式公寓50-120平21.9万平217套30000元/平165-300万15套期）上方港景商务公寓50-60平13.66万平414套20000元/平95-225万21套4套中高端小户274套嘉和广场型30-50平12万平1596套16000元/平80-105万（3月开盘月）35套人民路汇邦中心高端小户型50-70平6.26万平572套22500元/平90-203万开盘销售180套青泥洼桥大连中心裕景高端小户型60