www.gaotongchina.com境外房地产产品案例研究OverseasRealEstateProductsCaseStudy2009年6月7日(双周一次)区域型环保购物中心——ATRIO项目概览z项目名称：ATRIO（意大利语“中庭”的意思）z项目地点：奥地利菲拉赫市（Villach）南部z类型：单体中型购物中心（新建）；区域型购物中心z开发商/运营商：SESSparEuropeanShoppingCentersz总用地面积：5.9万平方米z建筑面积：6.13万平方米z开工时间：2004年10月z开业时间：2005年11月部分开业2007年3月全面开业z可出租总面积(GLA)：38,700平方米z商店数量：83（其中500平方米以上商户9个）z层数：4z建筑设计/工程总承包：ATPArchitectsandEngineersz建筑成本：9400万欧元（不含土地费用和内装修费用）z主商圈人口：25万z次级商圈人口：66万z辐射商圈：城市中央商务区z每年来自商圈外的顾客比例：10%z停车位数量：2002个（其中地下792个、地面377个、屋顶833个）从地下停车场和屋顶停车场有三个主要出入口与购物中心相通，共9部电梯；从地面停车场有2个入口通向购物中心。北京市朝阳区三元桥时间国际6号楼802邮编：100028Tel:(+8610)58677851,58677852,58677853E-mail:gt@gaotongchina.comATRIO购物中心位于奥地利菲拉赫市（Villach）南部，是该国第一座主题购物中心。由于该市位于奥地利与意大利和斯洛文尼亚两国的边境，因此该购物中心采用了奥地利、意大利和斯洛文尼亚三国联合申办2006年冬奥会时的口号——“无国界”作为其核心主题理念。基于这三个国家的“无国界”理念，建筑师将传统的罗马式中庭转换成中央广场的概念，将购物中心的各个店铺以及Interspar超级市场围绕着一个3000平米（50x60m）的室内中央广场展开，打造出一个全新的城市广场。室内中央广场的中间设计了一个面积170平方米的鸟瞰照片，以1：6000的比例展现出三国交界处的地形图，游客可以在图上行走，在这里他们有机会“从一个国家走到另一个国家”。ATRIO的零售面积占整个购物中心面积的75%，与直线型MALL相同，但是商店进深较浅，可见性较强。同时，围绕中央广场展开的店铺获得了最大的面宽效果。在开发购物中心的过程中，SES注重整体解决方案，除了创新的生态可持续性以及涉及三种语言的商业和沟通环境以外，社会责任成为最优先的考虑因素。ATRIO购物中心是该地区别具特色的家庭友好型购物场所，为孩子们提供了游乐和体验的场所——NexttotheWorldofExperience，为购物中心的员工提供托儿所服务。家庭娱乐体验中心TheFamilyWorldExperience提供三语服务。购物中心内5组卫生间设施中都设置了婴儿尿布更换室，其中三组卫生间中设置了哺乳专用座椅，免费提供婴儿卫生用品和婴儿车。为12岁以下儿童设计的游乐设施占据3层空间，约600平方米。ATRIO购物中心获得了国际购物中心协会2008年12月颁发的“设计和开发奖”，因此被认为是世界上最具创新的购物中心之一。ATRIO在节约资源和能源方面也是屡获殊荣。购物中心利用地热能取暖和制冷，每年可减少500-800吨的二氧化碳排放。ARRIO的成功模型已经被SES用于其另一座购物中心的开发。|境外房地产产品案例研究|2业态类别商户数量占总零售面积比例（%）成衣店3549.98美容/保健/饰品83.74食品/饮料157.53家居21.26玩具/礼品/专业用品73.61文化/艺术/娱乐11.62服务133.20其他229.06主要商户面积：zInterspar超级市场：7566平方米zKastner&?hler(成衣店)：3560平方米zCosmos(电器商店)：3394平方米zAdler(成衣店)：2214平方米zHervis(成衣店)：2042平方米zC&A(成衣店)：1692平方米zH&M(成衣店)：1630平方米zHumanic(鞋店)：930平方米zThalia(书店)：807平方米ATRIO购物中心成功要素：z面向奥地利、意大利、斯洛文尼亚三国的社区中心z成为城市边缘商业区的重要组成部分z独特的建筑外形和优良的内部感观z全面的舞台设施（中央广场）z优良的通达性和便利的停车设施z环境友好型设计和建筑体系，有效减少温室气体排放z能源概念：地热能在取暖和制冷中的使用z购物中心开业15个月后，客流量超过开发商最初预期的最好水平。SES在购物中心开业10个月后对电梯扩容了三分之一，并计划将停车位增加20%。zATRIO的例子证明，在一个相对饱和的市场中，大胆的设计仍然可以创造出一个成功的购物中心。zATRIO的设计建造标准甚至高于LEED和BREEAM标准。|境外房地产产品案例研究|3鸟瞰图|境外房地产产品案例研究|4购物中心主入口|境外房地产产品案例研究|5悬挑平台外立面局部1层平面图|境外房地产产品案例研究|62层平面图3层/屋顶停车场平面图|境外房地产产品案例研究|7地下停车场平面图屋顶停车场平面图|境外房地产产品案例研究|8中央广场|境外房地产产品案例研究|9|境外房地产产品案例研究|10|境外房地产产品案例研究|11建筑和环境z地基使用了800根20-70米深的混凝土桩，其中652根混凝土桩作为利用地能的“能量堆”(其中贯穿总长16.2万米的水管)。“能量堆”中循环的水借助地下的恒温进行热交换，利用这种天然温差实现购物中心内的取暖和制冷。地下混凝土桩示意图z玻璃屋顶采用跨度为33米的叠层梁以及高透光、低传热玻璃。z购物中心内前庭上方的屋顶停车场由精密的刚结构支撑。z停车场采用防水设计。z屋顶停车场面积2.8万平米，地面采用活动的混凝土板，便于维护，并有利于避雷。z购物中心采用了全面的能源战略。z带有综合照明体系的双层一体化外立面：以低成本获得最佳外观效果。z为了减少噪音，购物中心将主要停车场置于屋顶或半地下，并避免使用安装于屋顶的空调装置，还在购物中心内使用了吸音材料，在外部卸货区安装了隔音设备。z外部照明严格遵守欧洲规定，以降低对夜晚天空和昆虫的影响。z双层外立面内层为黑色金属面板，外层为带孔的高抛光铝面板，外立面的明暗程度随面板上孔的密度不同而变化。z传统的草坪被石板、砾石、较高的草地、水面以及阿尔卑斯和地中海花卉所代替。|境外房地产产品案例研究|12室内环境保障z使用低挥发性材料z不使用PVC地板材料，只适用天然橡胶垫z不使用含漆的地板粘合剂，只适用水泥z只使用丙烯涂料，不使用合成稀释剂z木架均不使用涂料，保持原木本色z所有钢部件镀锌，不上漆室外景观停车场采用三种颜色分区，以呼应三国交界的主题，场内有清晰的指示标志。|境外房地产产品案例研究|13屋顶停车场远景屋顶停车场局部夜景照明水主题：比照罗马时代储存雨水的水池，ATRIO购物中心将一跟多层楼高、直径80厘米的水柱（Alpen/AdriaticWaterColumn）作为其的有机组成部分（图示：水柱与混凝土柱相呼应）。|境外房地产产品案例研究|14地热能系统参数z加热电路分配器数量：9z吸收电路数量：1176z能量堆管道长度：16.2万米z从加热电路分配器到能量堆的管线长度：10.5万米z制冷/加热泵数量：5个z区域加热连接点：1个z供热负荷：7200千瓦z供冷符合：6800千瓦z所有装置均使用变频器说明高通智库研究部是一家房地产战略信息综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供七种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。《境外房地产产品案例研究》双周一次。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。联系方式：北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编：100028|境外房地产产品案例研究|15电话：（86-10）558677851、58677852、58677853传真：（86-10）58677852-8001网址：www.gaotongchina.com|境外房地产产品案例研究|16