www.gaotongchina.com境外房地产案例研究OverseasRealEstateCaseStudy2009年12月27日加拿大绿色混合用途项目：DocksideGreen——生物质能供热和一体化废水处理项目概况?项目名称：DocksideGreen?项目地点：加拿大不列颠哥伦比亚省维多利亚市（温哥华岛）?项目类型：住宅为主的混合用途项目?用地面积：6公顷?建筑面积：12万平方米?开发环境：城市“棕地”改造?开发周期：7年?一期竣工时间：2008年3月?加拿大绿色建筑委员会评级（一期）：LEED-新建建筑白金级北京市朝阳区三元桥时间国际6号楼802邮编：100028Tel:(+8610)58677851,58677852,58677853E-mail:info@gaotongchina.comDocksideGreen是一个总建筑面积约12万平方米的以住宅为主的混合用途项目，位于加拿大西海岸不列颠哥伦比亚省维多利亚市市区。项目占地6公顷，之前是一块内港滨水工业用地，因此属于“棕地”开发。整个项目以绿色低碳为开发目标，包括住宅、SOHO公寓、零售、写字楼以及公共文化设施等，共26栋建筑，最终可为2500人提供住所。DocksideGreen的总投资约为5亿加元，分多期完成，总开发期为7年，目前建成约35%。“Synergy”是该项目的一期，占地4600平方米，建筑面积约1.7万平方米，包括四栋建筑和一个公共地下停车场，其中1栋带一层底商的9层住宅楼；1栋2层的联排住宅（townhouse）；1栋带底商的6层住宅；1栋四层住宅，开发投入约3000万美元（不含土地费用）。地块西侧和北侧为一般道路，东侧为园林路和小溪，南侧为未来开发地块。Synergy共提供95套住宅，套内面积从55平方米-163平方米。该项目由温哥华BusbyPerkins+Will建筑事务所担纲设计，被美国建筑设计师协会环境委员会评为2009年10大绿色项目之一，同时获得加拿大绿色建筑委员会LEED白金级认证。项目二期包括数栋小体量的商业建筑，2009年春季竣工，之后的部分将参考前两期积累的经验进行设计。环境设计概述从2005年初该项目开始进行总体规划时，DocksideGreen的项目团队就设定了三条“底线”——生态性、经济性和社会可持续性。作为该项目的一期，Synergy充分体现了上述原则，并充分考虑了建筑和整个项目的协调一体化。Synergy在建筑外形、朝向和外围护结构的设计上都力求在能效和使用方便性方面达到最佳，比如在控制眩光和减少日晒方面采用了遮阳卷帘，用户可以通过一个中央控制面板调节卷帘以及暖通空调系统。屋顶绿化以及园林道路的设计考虑了社会公平，并考虑采用可食用的本地植物物种。景观绿化的设计旨在减少城市热岛效应以及雨洪流失，收集的雨水用于绿地灌溉和冲厕，虽然这一系统会增加管道的铺设，但设计师在美观和实用性方面都做了周全的考虑。此外，建筑内产生的废水也就地转化成中水，用于冲厕和绿化灌溉。整个项目由燃烧工业废木料的供热中心提供暖气和卫生热水（生物质能应用），同时，项目从水力发电商购买电力，并购买可再生能源信用额度来实现碳中和。在建筑和装修材料的选择方面，综合考虑耐用性、再生材料、以及材料的本地可获得性。内装修使用了竹子和软木等可以快速再生的资源，并使用低VOC材料。[Synergy的各项参数基于的使用强度：居住人数——179人；访客——平均每周18人。]设计团队和过程前期设计阶段DocksideGreen项目的开发设计团队由竞标决定，竞标由土地持有人——维多利亚市政府发起，中标的团队由各类专家组成，包括开发商（开发管理人）、市场营销专家、房地产顾问、建筑师、结构和机电工程师、景观工程师、岩土工程顾问、生态学家、土壤修复顾问、施工总承包商，保证整个项目的综合设计在前期就得到保证。在前期设计阶段，项目团队建立了一整套“项目目标”作为决策依据。例如，该地块上有大量被工业污染的土地，项目团队与岩土工程专家、土壤修复顾问以及生态专家|境外房地产产品案例研究|2紧密合作，以制定出一套经济的方案来处理有害物质。此外，开发商在竞标时承诺，如果项目建成后达不到预定的绿色建筑标准，将支付100万加元的罚款。设计阶段总体设计方案被市政当局通过后，项目团队就进入综合设计阶段。作为一期开发的一部分，团队设计了整个项目的基础设施，因为每一部分的设计都取决于生物质能供热中心以及综合污水处理系统。节能环保措施?Synergy的屋顶和墙壁的保温性能是普通建筑的2倍，窗户的保温性能提高50%。每个住宅单元供暖系统有一个高性能能风机盘管，并安装联网的能源计量表。Synergy的四栋建筑比同体量项目节能40%-50%，节水约65%。?当地气候温和，供冷使用市政冷水。?高性能玻璃和外遮阳系统减少建筑的光热吸收?生物质能供热中心投入使用前临时使用高效冷凝式锅炉供热。?生物质能供热中心系统维护期间用天然气做替代燃料。?通风系统使用热回收装置?降低照明密度、使用照明控制传感器、使用节水管件（如淋浴花洒的出水量小于10升/分钟，以节约生活热水）。?再生材料使用比例：17%?使用生物可降解材料?本地生产材料使用比例：24%?经处理的厨余垃圾和生活污水残渣可以用于绿地施肥。?开发商将LEED商业内装修要求写入所有零售租赁合同。?遮阳系统可根据日照情况自动调节，也可由用户手动控制。?所有住宅单位阳台上的绿植槽都用收集的雨水浇灌。?建筑投入使用前进行全面检测调试，以确保能够实现设计目标。节水措施?节水管件和器具?环境适应性强的本地景观植物?绿地滴灌?污水循环处理系统每天可提供227吨的中水用于冲厕和绿地浇灌，相当于每年节约饮用水23.6万吨，同时有8万吨的水可供出售。一期Synergy的设计用水量?室内饮用水：2120吨/年?室外饮用水：0吨?总饮用水：2120吨/年?单位面积用水量：128升/平方米?总用水量：3641吨，其中30%为中水。|境外房地产产品案例研究|3项目团队?建筑设计：BusbyPerkins+Will?环境顾问：BusbyPerkins+Will?室内设计：FalseCreekDesignGroup,Ltd.?总承包商：FarmerConstruction?建筑调试：HealthyGreenBuildingConsultants,Ltd.?能源顾问：KeenEngineeringCo.,Ltd.(Stantec,Inc.)?景观工程：PWLPartnershipLandscapeArchitects?结构工程：ReadJonesChristoffersen,Ltd.?机电工程：Stantec,Inc.?开发商/业主：WindmillDevelopmentGroup?土木工程：WorsleyParsonsKomex?供热系统和污水处理系统运营商：TerasenEnergyServices；CorixGroupofCompanies材料和设备供应商?混凝土保温：Quad-Lock?玻璃幕墙/窗户：Starline玻璃墙系统9000系列?门：LyndenDoor?种植屋面：SopremaSBS反向膜屋面；SopraleneFlam180?木料：Nordstar?涂料：CloverdalePaints?地板：软木地砖–EuroplexInternational?电梯：蒂森克虏伯?照明：Maxilite(室内环境照明)、FCLighting(小聚光灯)、DesignLighting(工作照明)、PaceIllumination、Permlight(室外照明)?给排水管：Caroma?生物质气化系统：NexterraSystems?污水处理系统：GE、Sol-AirSystems财务和成本?一期“Synergy”的开发成本（不含土地）约为3000万美元。?财务机制：采用设计-建造（Design-build）一体化流程。为了解决废水处理和供热系统的前期成本，开发商将供应合同分给了两家私人供应商。由于目前该项目仅部分建成投入使用，因此废水处理系统和供热中心有剩余产能，可以承担一部分市政污水的处理，收取一定的费用，同时向周边物业出售一部分热力。|境外房地产产品案例研究|4项目团队将废水处理和供热系统交由CorixUtilities公司运营，缩短了成本回收期，开发商在这两套系统上承担的前期成本大约为每平方米107美元，如果将日后节约的费用以及项目的“绿色溢价”算进来，成本的增加几乎可以忽略不计。一期“Synergy”DocksideGreen项目地块规划示意图一期“Synergy”平面图|境外房地产产品案例研究|5生物质能供热中心DocksideGreen项目中最大的一个绿色装备是生物质能供热中心，最终将满足项目内26栋楼的供暖和生活热水需求。该供热中心投资700万加元，利用温哥华NexterraSystems公司的气化技术将生物质（工业废木料）转化成清洁的可燃合成气。该供热厂峰值条件下每小时使用1.1吨废木料，产生770万英热单位的热能。该设施可满足整个项目75%的能源需求。|境外房地产产品案例研究|6废水处理中心一体化废水处理中心投资400万加元，修建于部分建筑下。废水处理过程每天会产生约一垃圾袋的固体残渣，这些残渣经压缩处理成砖块大小，日后可用作绿地施肥。废水处理系统和生物质能供热中心示意图|境外房地产产品案例研究|7Synergy西立面示意图东立面模型图|境外房地产产品案例研究|8SynergyA座9层住宅楼户型图SynergyA座的屋顶花园分区|境外房地产产品案例研究|9Synergy户型图（左：6-9层住宅楼