www.gaotongchina.com境外房地产案例研究OverseasRealEstateCaseStudy2010年4月11日(双周一次)滨河高端公寓——AlbionRiverside项目概况?项目名称：AlbionRiverside?项目地点：英国伦敦市泰晤士河南岸，Albert大桥和Battersea大桥之间，靠近贝特希公园（BatterseaPark），其设施包括鹿场、湖泊及网球场等，不乏休憩场地。?项目类型：设有底商的住宅项目?主楼总建筑面积：2.88万平方米商业面积（含办公空间）：7400平方米?竣工时间：2003年?开发商：和记黄埔地产?建筑设计：英国福斯特建筑师事务所（FosterandPartnersLimited）?结构工程和机电工程：奥雅纳（OveArupandPartnersLimited）?景观工程：TownshendLandscapeArchitectsLimited?照明顾问：SpeirsandMajorLimited?工程总承包商：Prater?施工管理:ISGInteriorExteriorplc北京市朝阳区三元桥时间国际6号楼802邮编：100028Tel:(+8610)58677851,58677852,58677853E-mail:info@gaotongchina.com区位图|境外房地产产品案例研究|2|境外房地产产品案例研究|3AlbionRiverside属于伦敦阿尔比恩码头（AlbionWharf）开发的一部分，旨在提升泰晤士河南岸新社区的活力。该项目包含三栋独立的建筑，主楼是靠近河岸的弧形建筑，为高端公寓，另外两栋是传统的矩形建筑，其中一栋为经济型住房，另一栋为写字楼。在整体规划上，三栋楼由新修的室外公共空间和道路相连，项目首层为零售店铺、商务空间、咖啡店和休闲设施。主楼共11层，其建筑高度和体量表现出了对周边建筑物的尊重，在河边创造出一个公共空间的同时，也为河对岸创造了一个新的建筑景观。该建筑外立面以玻璃和金属面板为主，从不同的角度观看，一系列的玻璃创造出变化各异的外立面效果。在面向泰晤士河的一面，弧形阳台配以透明玻璃栏杆和滑动玻璃门，使河岸景观一览无余，阳台楼板所形成的醒目的横向线条强化了建筑的外形。与北侧开放外挑的阳台不同，主楼南立面由铝材覆盖，配以内凹式的阳台和窗户。屋顶造型与整个建筑的弧形曲线相匹配。主楼共有183套一至四房的公寓，每个标准层有26套，分为A\B\C\D4个服务区（见第11页标准层平面图）。另外，顶层是12套豪华复式公寓。公寓内部格局灵活，滑动隔断墙使内部空间即可分割也可敞开，以适应不同的用途。同时，宽大的阳台提供了一个起居空间的延伸，其进深足够做一个室外的餐厅。公寓配有中央空调和独立的中央暖气系统，预先进行了智能家居布线，使主要电器功能可以通过网络或手机进行远程控制。主楼（右）和含底商的经济型住房（左）规划和底层平面图|境外房地产产品案例研究|4泰晤士河AlbionRiverside福斯特事务所办公楼经济型住房和记大厦（和黄在伦敦的主要办公地点）在建写字楼位于主楼底层的OneAlbionSquare和TwoAlbionSquare是使用面积分别为568平方米和381平方米的两层挑高独立商务空间，可以通过增加夹层分别增加316平方米和52平方米的使用面积。其他底商：1.AlternativePlans（厨房和卫浴设计公司）3.TIGI（创意美发）4.BodyArchitecture（私人健身会所）5.AlbionGallery（画廊）6.INQ（3G手机店）外围护材料|境外房地产产品案例研究|5由于建筑的特殊外形，对外立面材料也有特殊的需求，建筑师在设计过程中接触了各类专家，由于需要大量不同形状的面板，最终确定的方案是使用1400块平滑曲线的变断面Kalzip薄板，其中形状相同的薄板数量不到10%，其余的每块薄板都需单独切割出各自的形状。由于每块薄板的宽度都不超过60厘米，且屋面的弧度适度，因此标准的生产设备即可制造出所有薄板，使成本得到控制。为了实现良好的隔音效果，Kalzip面板内侧安装了高密度的隔音材料。屋面系统、防水材料和雨水管理|境外房地产产品案例研究|6?主楼使用了3500平方米的Kalzip立接缝金属屋面系统；?屋顶内凹部分、阳台、建筑首层地面以及室外部分地面共使用了4500平方米的Permaquik防水材料；?CGLSystems公司提供360延米的隔热雨水导流槽。技术创新?遮阳系统：南外立面的绝大部分都安装了水平遮阳杆，包括在阳台下部和窗户上部。经过计算，遮阳杆的直径为40毫米，杆间距为175毫米，确保在夏季起到遮阳作用，而冬季阳光可以到达室内。?V形承重柱：在建筑底部两层，混凝土承重柱呈V字形，这样使底商和人行道获得最大的连续空间，而两柱一组的布局使穿过地下室的柱子数量减半，从而增加了停车空间。?车库通风：地下车库采用了新颖的通风系统。在传统的楼宇中，地下车库中的汽车尾气通过贯穿整个大楼的管道从屋顶排出，这些管道占用了可获利的住宅空间。在该项目中，新鲜空气从朝向河的一侧吸入地下室，从另一侧排出。设计师表示：“这个看似简单的方案仍然花了一个月的时间来研究排风系统的结构。”项目缺点另类的建筑外形使室内空间存在不规则之处，给家具摆放带来困难，同时倾斜的窗户不便安装百叶帘。|境外房地产产品案例研究|7|境外房地产产品案例研究|8|境外房地产产品案例研究|9设施和服务?10年国家房屋建筑保养?24小时保安及闭路电视系统?保安严密的地下停车场?私人花园平台?公园园林?提供智能科技配套?独立冷风系统，睡房设独立调节装置该项目希望通过有特点的厨房来吸引客户。厨房整体为白色调，由福斯特设计，并由Ergonom公司提供内装修总承包，使用意大利顶级厨房品牌DADA，包括带背光的玻璃墙面、杜邦Corian操作台面和卡拉拉大理石厨房岛。|境外房地产产品案例研究|10公寓标准层平面图户型图（套内面积86.44平方米两房户型，售价：649,950英镑）|境外房地产产品案例研究|11|境外房地产产品案例研究|12|境外房地产产品案例研究|13|境外房地产产品案例研究|14户型图（1层，套内面积：243平方米）|境外房地产产品案例研究|15户型图（4层，套内面积：257平方米）|境外房地产产品案例研究|16户型图（4层，套内面积：121.61平方米）|境外房地产产品案例研究|17户型图（3层，套内面积：330.72平方米）物业估值：425万英镑；配2个地下车位（租金600英镑/年）物业服务费：17220英镑/年|境外房地产产品案例研究|18顶层复式单位|境外房地产产品案例研究|19|境外房地产产品案例研究|20|境外房地产产品案例研究|21|境外房地产产品案例研究|22会所设施|境外房地产产品案例研究|23说明高通智库研究部是一家房地产战略信息综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供七种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。《境外房地产产品案例研究》双周一次。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。联系方式：北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编：100028电话：（86-10）558677851、58677852、58677853传真：（86-10）58677852-8001网址：www.gaotongchina.com|境外房地产产品案例研究|24