www.gaotongchina.com境外房地产案例研究OverseasRealEstateCaseStudy2010年9月26日(双周一次)城市区域型高端购物中心——伦敦西田购物中心项目概况?项目名称：西田伦敦购物中心（WestfieldLondon）?项目地点：英国汉默史密斯-富勒姆伦敦自治市（LondonBoroughofHammersmithandFulham）?项目类型：市区区域型购物中心?开业时间：2008年10月30日?开发商/投资商：澳大利亚西田集团（WestfieldGroup）、德国CommerzReal（德国商业银行旗下的地产公司，德国最大的商业不动产公司之一），各占50%权益。?运营商：西田集团（WestfieldGroup）?占地面积：约17万平方米?总营业面积：约15万平方米?总投资：17亿英镑（其中1.7亿英镑投资于公共交通基础设施）?商铺数量：345个?主力店：5个（Debenhams百货、马莎百货、HouseofFraser百货、Next、Waitrose超市、Vue影院）?停车位：4500个?建筑设计：贝诺（Benoy）、Westfield内部团队北京市朝阳区三元桥时间国际A座30层3006邮编：100028Tel:(+8610)58677851,58677852,58677853E-mail:info@gaotongchina.com鸟瞰图区位伦敦西田购物中心（WestfieldLondon）位于伦敦汉默史密斯-富勒姆自治区（LondonBoroughofHammersmithandFulham）白城（WhiteCity,也称怀特城）、ShepherdsBush绿地的北侧，邻近BBC电视中心，距伦敦西区牛津街（OxfordStreet）约4.5英里，距海德公园约3英里。该项目属于棕地开发，其所在地块原来是1908年举办的英法展览会的展馆设施（展馆建筑为白色涂料外立面，“白城”因此而得名）。|境外房地产产品案例研究|2注：图中“W”字母符号表示伦敦西田购物中心位置|境外房地产产品案例研究|3伦敦西田购物中心辐射区域示意图一级二级三级商圈环境：伦敦西田购物中心主要辐射范围内人口约270万，每年消费支出约50亿英镑，有20万人在距离该购物中心2英里的范围内工作。|境外房地产产品案例研究|4位置和交通巴士轨道有多条轨道交通线路和十余条公交线路途径购物中心|境外房地产产品案例研究|5定位和开发伦敦西田购物中心是欧洲最大的市区购物中心，已经成为伦敦地区最受欢迎的购物和休闲目的地之一。它也是在2008年金融危机爆发后的经济衰退期成功逆势开业，并取得良好业绩的大型商业项目范例。作为面向主流中产阶级和富裕人群的购物、休闲、娱乐场所，该购物中心已成为英国乃至欧洲购物中心的新标准——在“五星级”环境中为顾客带来大量高品质零售商店、餐厅、娱乐设施、客户服务以及公共活动空间。在不规则起伏的波浪形玻璃屋顶下，汇集了包括Debenhams百货、马莎百货（MarksandSpencer）、HouseofFraser百货、Next时装店、Waitrose超市、14厅Vue影城等六大主力店以及各类专卖店和50余家餐饮商户在内的340余家店铺。该项目总投资达17亿英镑（包括对交通基础设施的改造提升），为当地创造了7000个就业机会。该购物中心的一个与众不同之处在于它设置了一个名为TheVillage的“奢侈品购物村”，基于西田在澳大利亚将高端零售商吸引到购物中心的经验，伦敦西田引入了Burberry、DeBeers、Dior、Gucci、LouisVuitton、MiuMiu、Mulberry、Tiffany等一系列奢侈品品牌，使其成为大伦敦地区第三大奢侈品中心。该项目由英国贝诺（Benoy）与西田集团的内部团队共同设计。而贝诺从1992年就开始进行白城地区的规划设计。开发商还邀请了资深室内设计师进行购物中心的内部设计，以提升整个项目的品位。比如“奢侈品村”由美国室内设计师MichaelGabellini设计，TheBalcony餐饮区由英国Softroom设计。伦敦西田购物中心的开业对传统商业区——伦敦西区（WestEnd）以及Kensington商业街形成了竞争压力，而几大百货主力店以及流行品牌与其他商圈的雷同也引来一些“同质化竞争”的批评。同时，该项目也推高了其所在区域的租金水平。施工该项目由西田集团下属的建筑子公司西田建设（WestfieldConstruction）负责建造，共耗时5年建设，工程按预定计划完成，期间累计雇佣了8000人。该项目的施工难度较大，它处于地铁系统之上，需要将其所在的地铁向地下再深挖一层，而购物中心使用原来地铁的部分空间。该项目的结构工程由罗伯特?伯德集团负责（RobertBirdGroup）。标志性的屋顶由德国斯图加特的KnippersHelbigAdvancedEngineering公司担任工程顾问。　|境外房地产产品案例研究|6商业规划购物中心平面图首层南侧餐饮区|境外房地产产品案例研究|7二层、夹层（THELOFT餐饮区）、四层（影院）Vue影院从”LIFTLOBBYA”电梯厅的直梯和夹层餐饮区的扶梯可到达影THELOFT夹层餐饮区内有四家餐厅夹层餐饮区|境外房地产产品案例研究|8业态及商铺明细THEVILLAGE“奢侈品购物村”|境外房地产产品案例研究|9|境外房地产产品案例研究|10餐饮（56家）地下停车场平面图地下一层前往南侧露台餐饮区以及Waitrose超市、HouseofFraser、Debenhams、Next四家主力店的最佳泊车区。Waitrose超市客户中心通向地铁站及公交车站|境外房地产产品案例研究|11地下二层前往TheVillage“奢侈品购物村”、M&S马莎百货、HouseofFraser、Waitrose、Debenhams、Next，代客泊车、等候出租车、无障碍停车的最佳泊车区。|境外房地产产品案例研究|12购物中心外景|境外房地产产品案例研究|13|境外房地产产品案例研究|14|境外房地产产品案例研究|15购物中心内景和店面形象中庭——可用于举办各种展示、演出和庆典活动|境外房地产产品案例研究|16|境外房地产产品案例研究|17|境外房地产产品案例研究|18|境外房地产产品案例研究|19|境外房地产产品案例研究|20|境外房地产产品案例研究|21|境外房地产产品案例研究|22|境外房地产产品案例研究|23TheVillage“奢侈品购物村”|境外房地产产品案例研究|24TheVillage“奢侈品购物村”餐饮区|境外房地产产品案例研究|25餐饮区|境外房地产产品案例研究|26节日装饰SouthernTerrace餐饮区|境外房地产产品案例研究|27SouthernTerrace餐饮区购物中心内街|境外房地产产品案例研究|28顶层的玻璃屋顶，使顾客在搭乘扶梯时也有良好景观视野波浪形玻璃屋顶，采用了节能技术，以实现减碳目标。|境外房地产产品案例研究|29经营情况伦敦西田购物中心开业时恰逢金融危机爆发后全球经济最严峻的时期，但它开业时的出租率达到了99%（实际商户入住率或开业率可能低于出租率），开业的第一年的客流量达到2300万人次。2009年，该购物中心内商户的销售总额超过7亿英镑，其中2009年12月份的销售额同比增加了30%多，若按可比店面计算，当月销售额同比增加了18%（考虑到有些商户是在2009年陆续开业的），这一增长幅度大大高于2009年英国全国的零售额增长水平（1.1%）。此外，由于英镑汇率下跌，使伦敦对国际游客的吸引力相应地有所提升，伦敦西田购物中心的辐射能力也超出了原先预想的伦敦市郊的范围，包括Burberry、LV在内的奢侈品店吸引了不少来自中国和俄罗斯的游客前来购物。得益于大量超预期的游客消费，伦敦西田购物中心预计2010年的零售额将达到8亿英镑。该购物中心新近还引进了迪奥?桀傲（DiorHomme）、Abercrombie&Fitch旗下的GillyHicks品牌在英国的第一家店、以及DKNY男装店。其中DiorHomme是伦敦西田店是该品牌在英国第一批独立店之一。西田集团英国执行董事MichaelGutman指出，出色的购物中心设计、大型旗舰店、丰富多样的餐饮体验、影院、现场演出活动等热点将继续吸引来自各地的游客和购物者。伦敦西田购物中心2009年业绩（西田集团）权益公允价值(截至12月31日)收益率可出租面积2009200850%10.25亿英镑11.36亿英镑5.50%149,461平方米Source:WestfieldGroup2009年年报伦敦西田购物中心各入口客流量分析图中标示比例为非自驾车顾客部分占各出入口的比例。自驾车顾客占客流总数的21%。Source：WestfieldGroup公司资料|境外房地产产品案例研究|302008年第四季度-2009年第四季度客流量走势顾客年龄分布停车场车流（千辆）客流（百万人次，右轴）Source：WestfieldGroup公司资料此外，西田在伦敦开发的第二座购物中心——位于奥林匹克公园旁边的西田斯特拉特福德购物中心，将于2011年9月开业，目前预出租率已达到70%，国内外旅游者同样将成为该购物中心的主要客群之一。Vue数字影院被称为“未来影院”的Vue数字影院于2010年2月在伦敦西田购物中心开业，大大提升了该购物中心吸客的能力。该影院共14个影厅，总面积7600平方米，共3000个座位，其中有5个影厅支持3D影片的放映。Vue还通过SCENE和VueXtreme两个影厅子品牌提供超豪华观影体验，其中SC