境外房地产案例研究高通智库高通智库OverseasRealEstateCaseStudy2011年3月13日(双周一次)百货商场重建为购物中心——德累斯顿CentrumGalerie项目概况?项目名称：CentrumGalerie?项目地点：德国德累斯顿市中心?项目规划：2007年10月——2008年5月?项目建设：2008年6月——2009年8月?开业时间：2009年9月17日?可出租面积：52,000平米（附楼12,000平米）?进驻商铺总数：120个?停车位：1000个（主楼800个，附楼200个）?主力店：时装百货Peek&Cloppenburg、电子商城MediaMarkt（万得城）、运动休闲KarstadtSports、日用品超市Müller、时尚服饰TheSting、时尚服饰Next?投资额：2.9亿欧元?投资商/开发商/业主：MultiDevelopmentGermanyGmbH(MD)?建筑设计：T+TDesign(荷兰)和PeterKulka(德累斯顿)（主楼）PietdeBruyn（附楼）?总承包商：MaxB?glBauunternehmungGmBH&Co.KGCentrum-Galerie购物中心位于德国主要大城市之一的德累斯顿市中心。德累斯顿拥有50多万人口，是德国东部重要的文化、政治和经济中心。曾被德国经济周刊评选为德国十佳城市之一，截至2006年底，德累斯顿发展速度全德排名第一，综合排名第八。主要三大经济支柱：半导体工业、药业、机械与机电工业。Centrum-Galerie于2009年9月17日开业，共有营业面积52,000平米，成为德国德累斯顿市内最大的购物中心，Centrum-Galerie还被国际购物中心协会宣布入围欧洲购物中心奖。Centrum-Galerie购物中心的前身是Centrum百货公司。现在的Centrum-Galerie购物中心所处的位置就是之前老Centrum百货公司所在地，于2007年被拆除。原先著名的蜂窝状外立面风格在新的购物中心仍然得到了沿用。新的购物中心设计有120个零售、餐饮和服务门店，为访客提供了一个完全独特的购物体验。新的购物中心由两部分构成，中间由透明屋顶的过道相连。独特的外观设计在内部也得到呼应。四层挑高的内部空间艺术设计给人以深刻印象，采用了城市城堡的巴洛克式元素。Centrum-Galerie作为德国第一个在欧洲零售物业中被英国环境认证体系BREEAM授www.gaotongchina.com1境外房地产案例研究予最优评级的购物中心。（注：BREEAM时审查和评估建筑物对环境的影响）为了方便访客的到来，购物中心提供1000个停车位，其中800个在主楼，200个在附楼。购物中心北面是PragerStra?e车站，有4条有轨电车和2条公共汽车线路运营，南门是Walpurgisstra?e车站，有6条有轨电车运营。在CentrumGalerie购物中心顶层有个总面积为2,000平米的日间托儿所和一个大的屋顶花园，由德累斯顿基督教慈善机构Diakonie代表团经营。这个托儿所不仅提供固定的幼儿园服务，还可以临时照顾顾客的孩子。凡是顾客3到10岁的孩子都可以在这个购物中心的日托所得到照料，并且周一到周六每天有3小时是免费的。该护理团队除了说英语还说捷克语。项目地理位置www.gaotongchina.com2境外房地产案例研究Centrum-Galerie位于德累斯顿市中心，距离火车站仅有200米。它的东面是Prager大街，北面是Waisenhausstra?e大街，西面是Reitbahnstra?e。它的西北面是DippoldiswalderPlatz大街和一个小的停车区。在Centrum-Galerie购物中心和北面的附楼之间是Trompeterstra?e大街。无论是开车到访还是乘公共交通工具都极为方便。项目规划与设计Centrum-Galerie购物中心主楼由开发商下属机构T+TDesign和德累斯顿建筑师PeterKulka设计，附楼由荷兰建筑师PietdeBruyn设计。该建筑采用了复古的设计，外立面的设计融入了之前建筑的的蜂窝状结构，通过这种蜂窝主题一体化的设计赢得了2006年的设计竞赛奖。该建筑的附楼填补了一小块三角形建筑用地，这块地是2007年被开发商买下的。街角的房屋被Prager大街和Waisenhausstra?e大街包围。购物中心主附楼各有一个停车场，通过街角的环形坡道可以到达DippoldiswalderPlatz大街。购物中心主楼的底层外立面为玻璃幕墙，上部墙体被蜂窝状突出部分覆盖。附楼沿Waisenhausstra?e大街的建筑外立面运用了明亮的砂岩和深色的石灰岩以及恒温玻璃。不同宽度的条纹石代表了对商品条码的现代诠释。沿Prager大街的外立面主要使用玻璃，而东面的外立面材料是砂岩。www.gaotongchina.com3境外房地产案例研究项目平面图地下层首层?www.gaotongchina.com4境外房地产案例研究二层??三层?www.gaotongchina.com5境外房地产案例研究四层?项目模型图www.gaotongchina.com6境外房地产案例研究业态规划Centrum-Galerie购物中心52,000平米的购物空间集合购物、餐饮、服务于一身，目前已有120家时尚与实力兼备的高品质商家及品牌进驻。其中主力店有：时装百货Peek&CloppenburgWeltstadthaus（10,000平米）、欧洲最大的电子连锁店MediaMarkt(6,400平米)、运动休闲KarstadtSports（3,600平米）、日用品超市Müller（3,450平米）、来自荷兰的时尚品牌TheSting（2,900平米）和英国的品牌Next（1,500平米），另外还有肯德基、汉堡王BurgerKing。其中TheSting是第一次在它国代理，而Next是在德国的第一家分店。新引入德累斯顿的有：星巴克、家居用品店idee.kreativ、男士时尚品牌CamelActive。还有当地最好的店：有机超市FRIDA、面包店Reimann、肉食店Korsch、手工艺品店Ratags以及最具吸引力的鞋店：Deichmann和Leiser。品牌分布图地下层www.gaotongchina.com7境外房地产案例研究首层二层www.gaotongchina.com8境外房地产案例研究三层图例雨伞，可在咨询处购停车场买，价格低廉咨询处保险柜厕所（带残疾人厕所）垃圾箱育婴间宠物寄存处www.gaotongchina.com9境外房地产案例研究业态品牌时尚服饰、首饰、配件鞋、皮具www.gaotongchina.com10境外房地产案例研究电子通讯运动休闲、玩具、宠物商品家居用品、文具、装饰品保健品、护肤品、药食品、有机食品、饮料www.gaotongchina.com11境外房地产案例研究餐馆服务业www.gaotongchina.com12境外房地产案例研究项目实景图建筑外景www.gaotongchina.com13境外房地产案例研究www.gaotongchina.com14境外房地产案例研究www.gaotongchina.com15境外房地产案例研究www.gaotongchina.com16境外房地产案例研究入口主楼和附楼之间的购物通道停车场出入口www.gaotongchina.com17境外房地产案例研究建筑内景www.gaotongchina.com18境外房地产案例研究www.gaotongchina.com19境外房地产案例研究www.gaotongchina.com20境外房地产案例研究www.gaotongchina.com21境外房地产案例研究www.gaotongchina.com22境外房地产案例研究夜色中的购物中心www.gaotongchina.com23境外房地产案例研究购物中心外立面2004年现在2004年老购物中心的铝制蜂窝状外墙，每块铝制菱形重25千克，但这4500块老的铝制蜂窝并未在新的建筑中使用。新的铝制蜂窝是由显眼的黑色接头连接的，这与旧金属的外观比起来是一个完全不同的审美。CentrumGalerie所面临的机遇和挑战Centrum-Galerie购物中心位于德累斯顿市中心的步行街上，在它附近还有一个Altmarkt-Galerie购物中心,其规模比Centrum-Galerie购物中心略小（42,000平米），而且也是一个集购物、美食、服务于一身的综合体。另外所在Centrum-Galerie购物中心的Prager大街还有瑞典品牌Hennes&Mauritz服饰及化妆品零售店和Karstadt百货公司。因此这个地段的客流量非常的大，但同时也形成了非常激烈的竞争。春夏季的时候，对于喜欢阳光的德国人可能更喜欢选择在步行街上散步、购物。走累的时候可以选择坐在路边的长椅上一边享受阳光，一边吃冰激凌。而在天气不好的时候大家更愿意来到封闭式的购物中心购物。Centrum-Galerie购物中心离德累斯顿火车站只有200米，比起它附近的Altmarkt-Galerie购物中心要近得多，除了能吸引本市的访客来到这里，同时也给在此转车的旅客提供了购物和休闲的机会。关于投资商/业主：MultiDevelopment(MD)MD公司是欧洲最大的房地产公司之一，它的附属公司有MultiDevelopment（开发）,MultiInvestment（投资）,MultiAssetManagement（资产管理）和MultiMallMa