境外房地产案例研究高通智库高通智库OverseasRealEstateCaseStudy2011年4月10日(双周一次)小城市核心区购物中心——德国勒沃库森市Rathaus-Galerie项目概况?项目名称：Rathaus-GalerieLeverkusen?位置：德国勒沃库森市（Leverkusen）中心?开工时间：2008年6月12日?开业时间：2010年2月23日?占地面积：17,702平米?总建筑面积:74,415平米?零售营业面积：22,600平米?店铺:120个?停车场：500个?主力店:Saturn（电器）、Rewe（生活超市）、C&A（服装）、H&M（服装）、NewYorker（服装）、IntersportVoswinkel（体育用品）、K?mpgen（鞋/皮具）、Thalia（书店）、dm（日化/药妆）?建筑设计:ECE（合作设计HPP、BDS）?开发商：ECEProjektmanagementGmbH&Co.KG和CreditSuisse?投资额：约2亿欧元www.gaotongchina.com1境外房地产案例研究项目区位Rathaus-Galerie购物中心位于勒沃库森市（Leverkusen）市中心，该市位于莱茵河畔，介于科隆与杜塞尔多夫之间，约有居民16.2万人。勒沃库森市具有良好的交通条件，欧洲的主要高速公路A1和A3在此交汇，此外，每天都有成千上万的乘客乘坐铁路系统，从郊区到市区。据统计，该购物中心可辐射周边约40万居民。此外，距勒沃库森市不远有两大国际机场——科隆/波恩国际机场和杜塞尔多夫国际机场。公共汽车站快速列车和区域火车停靠站乘坐当地公交车、快速列车、区域火车均可到达该购物中心。项目规划勒沃库森市新的购物体验为Rathaus-Galerie购物中心选择零售租户的时候，项目开发商ECE的专家特别考虑了周围40万居民的需求，补充了勒沃库森零售市场上现有商品的质量和多样性，使其一个具有吸引力的城市个性化购物中心，从而提升了整个城市的吸引力。当地的机遇和区域贸易ECE规划中不可分割的一部分是中小企业的友好租赁概念、地方和区域贸易的加强，并赋予它真正的发展前景。在Rathaus-Galerie购物中心，除了跨国公司和国内连锁加盟，来自当地的零售商也占据了很高的比例。熟悉的名字和商店是Rathaus-Galerie购物中心自己独特的特点和魅力。www.gaotongchina.com2境外房地产案例研究项目设计Rathaus-Galerie购物中心由ECE、Hentrich–Petschnigg和BECHTLOFF.DERFLER.STEFFEN（BDS）三家公司共同设计的，购物中心的一个建筑亮点是上面的圆形玻璃大厅。它横跨两个楼层，约5000平方米，犹如大型市政建筑。它下面的三层是购物商场，有120家专业店、咖啡馆、餐馆和各项服务。零售营业面积约22,600平方米。该项目凭借独特的外观设计和为顾客提供的完美购物体验。项目平面图www.gaotongchina.com3境外房地产案例研究项目切面图项目模型图www.gaotongchina.com4境外房地产案例研究www.gaotongchina.com5境外房地产案例研究www.gaotongchina.com6境外房地产案例研究招商和运营Rathaus-Galerie购物中心的建成使这个城市拥有了一个新的、具有吸引力的市中心，进一步完善了城市的环境，其所在的Friedrich-Eber广场将作为城市中心区户外餐厅、集市和节庆活动的理想场所。在这个聚集了购物、文化和政治活动的地方，每个人都能找到自己的位置。零售商对于Rathaus-Galerie购物中心的兴趣在于，它是一个巨大而且很现代化的城市零售空间，120个店面在几个月内就完成出租。购物中心于2010年初开业，开业后平均每天客流量达30,000人次。业态品牌规划Rathaus-Galerie购物中心属于区域型购物中心，集购物、美食和服务为一体的多业态购物中心。在主力店的选取上，集合了不同业态的跨国连锁店，从电器、服装、鞋/皮具、体育运动商品、食品到书店及日用品。主力店中电器、食品超市以及日化用品等家用消费品集中在地下层，另外地下层还有童装、体育运动商品，同时也汇聚了餐饮。而时尚服装服饰和鞋店都集中在一二层，这种吸客能力比较强的快时尚店集中放在首层无疑能增加该购物中心的客流量。主力店所属业态Saturn电器超市C&A服装零售H&M服装零售NewYorker服装零售K?mpgen鞋/皮具IntersportVoswinkel体育运动商品Rewe食品超市Thalia书店dm日化/药妆除了这些跨国连锁主力店外，该购物中心还有一些知名时尚品牌，如：s.Oliver、GerryWeber、BettyBarclay、TomTailor、Christ和来自日本的药妆店TheBodyShop以及地方和区域品牌Niggemann(Mustang店铺，时尚),Sondermann-Brot（面包店）oderMaxShoes（鞋店）。购物中心里地区零售商占比比较大，熟悉的名字和商店是这个购物中心独特的性格和魅力。www.gaotongchina.com7境外房地产案例研究商铺分布平面图地下层www.gaotongchina.com8境外房地产案例研究首层www.gaotongchina.com9境外房地产案例研究二层时尚鞋/皮具硬商品（文具/礼品/电子通讯/运动休闲/化妆品店/电器/首饰/餐具/书店）药店美食食品超市服务（银行、旅行社、美容、美甲、照相、裁缝）www.gaotongchina.com10境外房地产案例研究建筑外景项目夜景图随着社会的不断发展，人们的审美能力逐渐提高，生活追求时尚。对于购物中心的空间及其建筑特征有着越来越高的要求，平庸的建筑特征已不能满足现代人的消费要求，人性化的购物中心建筑特征已经成为人们欣赏的焦点。今天，人们已将休闲活动当作生活的一部分，逛购物中心则是休闲活动之一。购物中心抓住消费者心里去设计其建筑，吸引他们的到来，使其留恋其中，从而产生需求欲望与购买动机最终达到消费的目的。这样对消费者而言可以多了一个休闲，放松的好地方，对商家而言在提高自身硬件的同时，达到美观的效果，还能提高自身的利润，不失为两全其美之策。www.gaotongchina.com11境外房地产案例研究悬浮的砖外墙与玻璃/钢交替结构作为一个“现代”的解释，同时运用大型透明的玻璃结构提高了市区的吸引力和店铺的展示面。www.gaotongchina.com12境外房地产案例研究www.gaotongchina.com13境外房地产案例研究在三层购物中心上面有两个停车场，可以直接通往市政厅和购物区。建筑的入口形成由外向内的外墙曲线令人印象深刻。www.gaotongchina.com14境外房地产案例研究www.gaotongchina.com15境外房地产案例研究购物中心的一个建筑亮点是购物中心上面大两层高的玻璃圆形大厅。它横跨两个楼层，约5000平方米。浮在大窗户上面的是铝翅片，给人一种开放和与人亲近的感觉。购物中心旁边就有公共汽车停靠站，为来这里的访客提供了极为方便的交通。www.gaotongchina.com16境外房地产案例研究购物中心内景www.gaotongchina.com17境外房地产案例研究品味精巧的设计、雅致的装修、妙漫的灯光、自然的材质，感受购物中心的独特文化含义，获得美感、愉快感从而对于购物中心经营、管理、服务及商品质量产生认同感和购买欲。www.gaotongchina.com18境外房地产案例研究www.gaotongchina.com19境外房地产案例研究www.gaotongchina.com20境外房地产案例研究www.gaotongchina.com21境外房地产案例研究购物中心的内墙主题设计也大量运用了大量的砖板和玻璃。www.gaotongchina.com22境外房地产案例研究购物中心开业活动Leverkusen市市长ReinhardBuchhorn开业致辞：“Rathaus-Galerie购物中心是我们‘新市区’的重要组成部分。它的开业是Leverkusen城市发展和生活方式的一个里程碑”。www.gaotongchina.com23境外房地产案例研究关于开发商ECE和瑞士信贷ECEProjektmanagementGmbH&Co.KG汉堡ECE项目管理公司是Rathaus-Galerie购物中心的长期管理者。该公司从1965年成立以来一直致力于开发、规划、实施、出租和管理大型购物中心。在这一领域，它是欧洲市场的领导者，管理132家购物中心，并在14个国家开展业务。在所有ECE项目管理公司中心共有零售租户10.000多个，出租面积300万平米，年营业额月120亿欧元。它所经营的购物中心包括：莱比锡中央火车站Promenaden购物中心、艾森的"LimbeckerPlatz"购物中心、布伦瑞克的Schloss-Arkaden购物中心、柏林的PostsdamerPlatzArkaden购物中心，以及26个规划/在建项目包括汉诺威Ernst-August-Galerie购物中心和路德维斯哈芬的Rhein-Galerie购物中心。瑞士信贷（CreditSuisse）资产管理地产投资有限公司瑞士信贷资产管理地产投资有限公司（CSAMImmobilienKAG）于1991年4月29日成立，它的成立是为了公开发行和管理房地产基金。1992年该公司发起了一个为保守的投资者提供长期投资的开放式房地产基金CSEU