1奥园复合地产(连锁）管理有限公司总裁方志华——房地产企业成长之路2内容提要：从奥园集团发展看复合地产房地产企业战略管理房地产项目运营管理成长型房企快速发展之路1.2.3.4.3一、从奥园集团发展看复合地产4影响奥园发展的件大事1.50月，郭梓文先生在香港注册成立香港金业集团月，金业别墅花园正式立项月，金业别墅花园正式动工；月，全力拓展香港市场，金业别墅花园销售取得巨大成功；年年04100412199619975月，广东金业集团正式成立，郭梓文董事长提出“建设体育社区，推进全民健身运动”的构想；月日，国家体育总局局长伍绍祖先生题写项目名称：广州奥林匹克花园；1.01月，广州奥林匹克花园正式动工；2.07月，广州奥林匹克花园正式公开发售，广州市民排队抢购，广州奥林匹克花园一举销售成功；3.同月，番禺奥林匹克花园正式立项1998年1999年1.052.08156月日，国际奥委会主席萨马兰奇先生为奥园题词：我向奥林匹克花园开发建设者表示祝贺，你们的概念与大众体育所倡导的方式是一致的；月日，上海奥林匹克花园立项；月，南国奥林匹克花园正式立项；月日，南国奥林匹克花园正式动工；月日，上海奥园公开发售，数百名消费者排队认购；月日，南国奥园公开发售，创造了两天销售套的奇迹；月，在第三届中国住交会上，南国奥园荣获“中国名盘第一名”，奥园集团被评为“中国知名品牌开发商”，郭梓文先生被评为“中国房地产业十大风云人物”之一；2000年2001年04304100712270780721800107月，广东金业集团“首届奥园职业经理人培训班”开学，全国奥园职业经理接受统一培训；月，广东金业集团有限公司正式更名为广东奥园置业集团有限公司；10月，中国银行广东省分行授信奥园集团10亿元人民币；同月，奥园集团与海尔集团签订全面合作协议；同月，奥园集团输出奥园品牌和管理，合作开发佛山奥园；11月，在第四届中国住交会上，南国奥园蝉联中国名盘第一名，奥园集团再次荣获“中国知名品牌开发商”称号；12月，中国农业银行总行授信奥园集团10亿人民币；2002年507801月，奥园集团被广东省人民政府评定为“广东省优秀民营企业”60强之一；03月21日，奥园集团与广州南沙国有资产经营公司共同组建广州南沙国奥投资限公司，拉开了城市运营的序幕。08月21日，“学习起来，中国地产”活动正式启动暨奥园职业经理人培训学院正式成立09月-12月，“奥园心法”分享会全国巡回路演先后在上海、重庆、武汉、济南、深圳、南京等地举行11月22日，阳江奥园正式签约?2003年9奥园核心理念开发理念复合地产管理理念房地产商是系统集成商经营理念创新、整合、速度产品理念卓越的性价比1.——2.——3.——4.——10开发理念复合地产——复合地产是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他关联产业有机整合，从而将某种既具号召性又具贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，在满足房地产对消费者的实用功能价值外，为消费者创造出充满具体体验的生活感受和文化价值，使消费者享受到美的人居生活。11强调创造消费者生活方式，强调贴近性和生活感受，不只是为了概念和创造卖点；不只是复合体育产业，还复合其他产业，如文化、教育、休闲等；强调将复合理念贯穿于房地产开发的每一环节之中，绝不只是营销上的包装；复合的目的是为了提升产品的附加价值；既是理念的复合，也是功能价值的复合，也是生活体验的复合，更是资源整合的复合。1.2.3.4.5.12服务实现市场价值。中国最庞大的数据库下载管理理念房地产商是系统集成商www.3722.cn——房地产开发商的本质是“系统集成商”，下，组合成自己的产品，并且通过营销和是将资金、土地、设计、工程、物业管理、环境等多种变量因素，在一定的理念指导13创新、整合、速度经营理念——14创新管理创新力争上游（开发商主要负责理念创新、质量的把控和资金流、人才流、物质流的调配），并令管理工作序列化、系统化、网络化。理念创新领跑复合地产，超越单纯的产品属性，将固化的房子赋予更多人性化的理念，创造具有丰富文化内涵的生活方式。1.——2.——151.产品创新从广州奥园的“跃式设计”，到南国奥园的“别墅级洋房”、“空中花园”，奥园集团一直领导着房地产产品创新的潮流。2.营销创新泛营销理念（从规划设计开始便注入营销理念，番奥的“中国一定行支持北京申办2008年奥运会”系列签名活动）————16整合备很高的鉴赏能力和分辨能力；三）必须具备坦荡的胸怀。?整合产业资源体育、文化、教育、休闲、旅游等?整合社会资源政府、银行、人才、企业（海尔、美的）、媒体等?整合专业资源各下游技术合作公司和材料供应商?整合客户资源奥园会整合三要素：一）必须明确自己需要什么；二）必须具————————17速度奥12个月内实现从拿地、规划、建设到完成首期20万平方米的销售）基于资本运营效率提出，并在南奥充分体现（南?开发建设速度?资金回收（营销）速度?连锁网络化扩张速度18产品理念杰出的性能价格比——19无论是社区环境还是室内装修，无论是建筑质量还是生活配套，在产品的自然属性上，奥园的所有产品都做足了功夫。在奥园，消费者可以花较少的钱买到同样的配套和服务；或者花同样的钱买到更多、更好的配套和服务。20杰出的性能价格比，是打动消费者最有效的利器。但企业要真正做到，则需要过硬的管理能力，过硬的资源整合能力。21出品牌出人材出网络出效益出机制?????五出奥园的力量五出?---22奥园的力量质的飞跃---金业别墅花园奥林匹克花园奥园项目公司开发企业综合性集团地产界的连锁发展模式资源扩张迈向品牌扩张?——?------??产品品牌的打造复合地产开发理念开发企业的创立与发展快速成长，跨越瓶颈?---??23奥园的力量奥园的成功，首先是复合地产开发理念的成功?24复合地产内涵融入开发理念打造功能价值营造系统工程注重生活体验形成开发模式强调资源整合1.2.3.4.5.6.25理念先行城市文化密码消费者分析经济发展状况（人均人均房屋成交面积）–––GDP/没有理念和主题的房地产，是没有灵魂的躯壳最终成为克隆一族奥园开发任何一个小区，首先强调的是将开发理念思考清楚2.……1.26理念定位原则?开发/营销围绕的核心理念?满足消费者的显性和隐性需求27?90年代末?注重健康、运动2.理念：?为成功人士提供一个健康、运动的生活方式，?更高、更快、更强3.目标消费者：1.背景：4.热爱运动、关注健康的一群人28–传播主题：运动就在家门口–广告：运动的便利性–体育会所、健康体测中心、有氧水–小区VI系统–公关活动：明星足球赛–体育明星手印墙、担任园长–www.3722.cn中国最庞大的数据库下载1.做法：29打造功能价值1.功能价值是指有形的、实用的、可见的、物质化的东西，比如规划设计、户型设计、建材使用等。开发理念一定要落实下去，表现为一定的功能价值。例：奥园的健康路径、体适能测试中心、体育馆、随处可见的体育休闲设施等，都体现出健康、运动的理念追求。2.30营造系统工程看不见摸不着的理念用看得见摸的着的建筑、环境、人文语言等来表达从确定开发理念和主题开始，必须贯彻到每一个部门和环节中，让每个环节都领会、吃透如，规划设计、原材料采购、工程管理、营销策划、广告形式、物业服务等等，是一个系统工程1.2.3.31如何模拟生活感受把自己当成将要居住在这里的业主，对他们未来的生活进行规划。从早晨睁开眼睛，到甜美地入睡，他可能会接触哪些硬件？他要经过哪里？他会参与哪些活动？他会选择怎样的生活方式？我们都要进行“小时模拟生活”开发理念通过点点滴滴的生活镜头来实现小区客厅1.242.3.32复合地产开发理念选择原则–人性化：人类的一些最基本需求高度相关。如健康、运动、自然、教育等；–大众性（广泛性）：有广泛的群众基础。–参与性：消费者很容易感知主题的价值，并参与其中–匹配性：主题和当地消费者的需求/资源能够匹配–差异性（创新性）：与众不同–权威性（独占性）33复合地产营销特征创造市场策划先导虚实结合整合营销开拓口碑传播品牌1.2.3.4.5.6.34总结复合地产核心在于寻找并营造消费者对新生活方式体验的追求和理想复合地产主题地产未来潜力无限1./2.VS3.35总结门槛高暴利形象开始遇到限制（青岛、商业带动产业带动–––––新形势对开发商的要求复合地产多赢模式1.2.---36二、房地产（项目）运营管理37思考项目成功是什么？如何减少管理操作的随机性？决策层在开发过程中最大挑战是什么？如何做好项目？1.DNA2./3.38分析满足需求最关键（显性隐性）单项冠军全能冠军（不同时期的突破方法）–/–/做好项目的心得：加强开发运作的规范性科学性最大挑战来自判断整合最大限度脱离人的因素！1.2./3./4.39同样是贝尔高林，在甲地做的园林与在乙地做的园林市场效果完全不一样，为什么？是水土不服吗？不是！是由于开发商的判断力和整合力的不同造成的！最大的挑战来自于判断和整合40最大的挑战来自于判断和整合如何寻找和评判各种专业资源？哪些环节是应该自己做，哪些环节应该委托专业资源做？时间、成本、质量的动态平衡？1.2.3.41提醒房地产商要用最少的钱买到社会上最好的产品和服务，并且通过自己高效率的整合，用最少的费用把自己的产品和服务卖到最高的价钱发展商是系统集成商工作关键是整合、判断、选择；推动、执行目标：???42项目运营管理方法来源：总结近年来各地区奥园的成功开发经验标准动作和自选动作1.2.43项目运营管理方法三化”原则：–标准化：关键环节确定；减少操作的随机性–序列化：关键流程