楼盘配套---车位专项前言：城市机动车停车位分为建筑配建停车位、公共停车位两种，其中建筑配建停车位是主要组成部分。根据调查，截止2008年7月杭州主城区建筑配建停车位占到总停车位的78%。（来源于2009年6月杭州建委、规划局、公安局联合颁布的杭州机动车配建实施细则。）建筑配建停车位也是本专题的主要研究对象。专题结构壹、车位产品综述贰、车位形式与项目品质、成本投入、收益的关系简析叁、车位需求特点肆、未来车位发展趋势伍、销售意义上的车位陆：不同等级住宅项目对车位设置的要求柒：各种机械式立体停车库介绍主要形式产品设计现状车位管理现状壹、车位产品综述车位租售一般性物业车位配建标准停车位设计的基本原则停车场出入口设置原则车位产品综述产品形式目前，地上停车和地下车库停车是主要形式目前市场上的车位产品主要形式有：地面停车位、地下人防及非人防车库、地上架空层车库、半地下车库、立体化机械停车位、地上多层停车楼等六种。地面停车位地下停车库地上架空层停车位半地下车库（星河湾为代表）立体机械化停车（酒店或商场）停车楼（杭州没有）车位产品综述地面停车位车位尽量与景观结合,集中设置；避免大量的硬铺装；车挡应避免采用金属制品；每处集中停车场可集合雨水收集系统设置取水装置，用于洗车。车位产品综述半地下停车位充分利用地形进行合理的竖向设计,以减小土方开挖量和机械排风；车挡应避免采用金属制品；车位以租赁为主,在交通方便到达的地方可考虑出售；在某些高档项目中，比如排屋和别墅等，半下地下停车位直接与住户入户门相通；如果是半地下停车场，则不必考虑设置和车库直接相连的单元门厅；半地下车位一般都用于赠送车位产品综述地下车库停车位在停车布局上尽量提高效率,避免不规则地块边缘形体带来的浪费.并充分考虑竖向空间的利用,在适当位置可考虑机械双层或增设储藏设施；车挡应采用橡胶成品车挡；车位以出售为主,售价高低根据车位与电梯厅的距离远近程度而定；和地库直接相连并考虑不低于首层门厅的装修标准。车位产品综述地上架空层停车位地上架空层停车位一般都是独立车库的形式；利用后侧的多余空间或部分地下室空间,提供前后停车或前停车后储藏等灵活的使用方式；在某些高档项目中，把地上一层架空层的车位直接与二层的住户相通，打造成私密性极强的私家车库，并提供装修；如果是多层或高层项目，开发商一般都出售，若是别墅或排屋项目，基本采取赠送给住户的方式。车位产品综述机械立体停车位一般分为：露天机械停车位和地下立体机械停车位；具有使用方便、空间充分利用、防盗性增强等优点；目前市面上采用的立体机械停车位的空间利用率比一般车位至少提高75%；车主取车和停车均可通过相应的电子卡实现操作；住宅小区目前使用的非常少，一般都用在政府部门、酒店、商场、写字楼等地方，还有层高达到一定要求的地下车库。车位产品综述停车楼车位停车楼分为建筑式、机械式两种；国外的大都市已经普遍使用，国内被采用的还不多；北京、南京、上海等有停车楼的城市普遍反映来取车和停车花的时间成本高；国内停车楼在设计存在诸多的问题，比如出口太少，车行道路太考验车主的技术等等；停车费用过高，一般是同等地段地面停车的1-2倍；停车楼投资者觉得投资周期过长、收益甚小。车位产品综述普通社区建筑配套车位规划数量以满足规范为要求，产品设计现状高端楼盘或商业物业车位配建突破指标频现（1）目前，住宅社区建筑配套车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高档社区，像排屋、别墅、城市高档公寓等楼盘采用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。车位数量的增加在一定程度上能够提升项目整体价值，但对车位售价和项目售价提升能够起到的作用较小。通过市场了解，有条件的商业物业，在进行建筑配套车位规划的时候一般都超出建筑规范中的规定数量，这也是为了适应当前的汽车经济时代。在2007年，杭州银泰以超2亿的代价的拍下一块地，为的是给商场多配150个停车位，“停车经济”在商场规划中的地位越来越重要。目前，在城市核心区商业场所的停车场基本都是满满当当的，停车的不足已经严重影响到了商场营业额提升。车位产品综述加大宽度、调高净高、增加停车便利性设备是提高车产品设计现状位品质的三大主要手段（2）车位产品设计的其他参数中，一般的住宅社区和商业物业建筑配建车位基本以满足车位设计规范为基础，在设计指标上大多不进行突破。为了体现项目产品的品质、提升车位产品的价格，开发商通过调整宽度、净高，或增加设备等措施以提高车位品质、获取更高客户的满意度。宽度：高档项目的地下停车库双车道宽度多超过7米，单车道多超过4米，对于消防和通车顺畅都非常有帮助（规范要求双车道7米，单车道4米）。净高：高档项目车库入口净高多设计为2.8米以上（规范一般要求为2.2米，小型车2.2米，轻型车2.8米），为了方便购买高档车的客户。增加设备设施或提高档次：高档项目车位产品增加配置主要为智能化门禁、感应道闸、自动迎宾灯系统、新风系统、采暖系统、手机信号增强设备、电子监控设备、车位锁等，在车库设计中，把停车和入户过程紧密相连，充分考虑顾客的便利。双车道，宽入口自动机械停车设备万科西溪蝶园，地下车库智能感应道闸、地下车位迎宾灯、智能感应门、智能电梯控制系统，从入车库到进电梯，尽显便利自动感应道闸调高净高，轻型车畅通无阻车位产品综述车位管理现状车位调配和车辆安全多引发业主投诉杭州城市机动车数量日益增多，公共停车位管理难是老生常谈的问题，在这里不做说明。住宅或商业物业建筑配套车位管理同样是问题重重，目前物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等的赔偿要视业主是否合理停车及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面，由物业单位引发的纠纷甚多，问题的出现有的是因为楼盘以前规划不完善留下来的历史遗留，比如2000年以前居住小区的车位规划大概是1：0.21，最多达到1：0.25，所以就出现了“僧多肉少”的局面，大家纷纷抢车位，更多的问题是物业公司自身管理水平不高，制度有问题，所以面对汽车时代的到来，物业公司针对停车管理的水平也亟待提高。车位产品综述杭州车位产权复杂，许多车位实际上是以租代售，未来车位租售有”准生证”的车位将越来越多目前杭州住宅社区和商业办公物业建筑配套的车位租售均有存在，租售比例不确定。市面出售的车位，产权比较复杂。目前地上车位中，部分实质上是绿地面积，部分是已经摊入了公摊，还有一部分是有独立产权；地下车库中，有一部分是人防工程，这也是公摊面积，另外一部分才是合法销售、依法取得地下空间使用权的正式地下车位。同时也有许多的大型商场的地上和地下停车位实行有条件免费停车措施。随着2009年6月杭州市出台了《市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》解决了地下停车库的“准生证”问题，因此在2009年以后的住宅社区和商业办公物业建筑配套的车位有产权的将越来越多，住宅楼的地下空间，土地使用权出让年限为70年，按法律规定的用途确定，地下车位使用权出让终止年限与地表建设用地使用权出让终止年限一致。政府关于车位产权的界定标准?如果地下车位(库)建筑面积未分摊，可办产权销售，但是无约定的话就属于全体业主：?如果地下车位(库)建筑面积已分摊，就属于全体业主；?如果该地下车位(库)属于“人防工程”的话，属于全体业主；?如果是改造车位(库)，也属于全体业主。?采用机械停车系统的方式，其车位不可销售，一般采用长期租用的方式。车位产品综述项目-1停车位/户ⅰⅱⅲ商品房、商业办公、宾馆、餐户建筑面积200m2或别墅1.21.51.5140m2户建筑面积≤200m21.21.21.2饮、娱乐设施等车位配建标准商品房90m2户建筑面积≤140m21.01.01.060m2户建筑面积≤90m20.70.80.8项目-3停车位/100m2建面户建筑面积≤60m20.40.40.4拆迁安置房户建筑面积90m21.01.01.0ⅰⅱⅲ户建筑面积≤90m20.50.50.5餐饮、娱乐设施1.51.51.7经济适用房70m2户建筑面积≤90m20.40.40.4项目-4停车位/客房户建筑面积≤70m20.30.30.3ⅰⅱⅲ经济租赁房（两个夹心户建筑面积≤70m20.30.30.3星级宾馆0.60.60.6层）经济租赁房（两项公寓）户建筑面积≤50m20.20.20.2其他普通旅馆0.40.40.4项目-2停车位/100m2建筑面项目-5停车位/100m2建筑面积积ⅰⅱⅲⅰⅱⅲ建筑面积1000m2的商业建筑0.30.50.5区级及以上机关行政办公楼0.81.01.01000m2≤建筑面积10000m2的商业建0.60.81.0区级以下机关行政办公楼0.80.80.8筑建筑面积≥10000m2的商业建筑0.81.01.2商务写字楼0.60.80.8社区配套农贸市场0.40.40.4科研与企事业办公楼0.60.70.8专业市场、批发市场0.80.81.0物管、社区用房等配套办公楼0.30.30.3车位产品综述停车位设计基本原则停车位设计理念在当今日新月异的住宅设计中日显重要，它不仅为业主提供舒适便捷的现代生活，也是体现楼盘品质定位的重要因素。不同级别的项目应拿出相对应的停车解决方案。要综合考虑市场（客户）需求、工程经济性、运营效率及物业服务等方面情况。因此，停车设计应遵循以下基本设计理念：1、根据住宅项目的不同档次，确定相应的停车方式和租售计划；2、针对不同客户的需求，提供不同档次的车位产品；3、为创造更高的溢价能力产品，应尽量增加高档车位的附加功能和价值。车位产品综述停车场出入口设置原则停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口会影响停车场的进出