2006年6月森拓普物业顾问（深圳）有限公司华侨城地产自有物业运营策划标书致深圳华侨城房地产有限公司下阶段工作调查论证评估实施????推进项目发展策略整体发展概念东部工业区中心商业区波托菲诺欢乐海岸运营策略??????导出项目市场分析商业宏观市场区域环境分析华侨城商业地位???汇报整体思路项目市场分析?商业地产宏观市场?区域环境分析?华侨城商业地位数字链加快发展深圳４大产业：现代文化产业高新技术产业现代金融业现代物流业重点扶持８大文化支柱产业：动漫游戏产业创意设计产业旅游休闲产业歌舞娱乐产业视听产业传媒产业印刷产业出版发行产业４、５、８壮大５大主导服务业：文化产业旅游业餐饮酒店业房地产业商贸流通业宏观环境－政策因素深圳经济社会发展战略目标：亚太地区有重要影响的国际文化信息交流中心、国际旅游城市、金融贸易和会展中心、国际高科技城市、国际物流枢纽城市、十一五期间及到年深圳发展方向部分“”2020——东门商圈华强北商圈中心区商圈传统的封闭式购物中心为主缺少景观资源和休闲氛围缺乏统一规划品牌重复率高zzzz华侨城商圈南山商圈宏观环境－深圳商业市场因素多极化发展的商业体系商业中心逐渐西移动zz新生代商业关键词：景观式生态式体验式特色展示lifestyle…两极分化的市场新生代商业不断涌现专业市场购物中心社区商业大型超市综合百货深圳市商业市场新生代商业会展力量华侨城商业景观影响文化科技力量深圳商业西移过程中缺失的一环，需要进行强化；旅游地产的典范，商业与文化融合的最佳地区，具有巨大的消费潜力；自然景观与人文气息最浓厚的区域之一，具备特色商业发展的基础；zzz区域环境－OCT发展因素————《华侨城生活》总第62期————《华侨城生活》总第62期————《华侨城生活》总第62期按照新的五年规划和“两步走”的战略措施，坚持不断创新，细化开发建设计划，将“精品、特色、管理”要求贯穿于项目建设。确保可持续发展……华侨城城区开发策略——将华侨城建设成“可持续发展的人文生态示范区”，要求它在物质环境，生态环境，人文环境方面，都体现出21世纪中国发展阶段的高水准。在城区建设中，通过城区功能置换等方式，一方面增大优质经营性物业的比例，做大优质资产存量；另一方面控制人口规模，促进人口结构优化，实现可持续发展的目的；强化对城区战略性资源的控制力，合理安排物业租售比例，保持对城区发展足够的影响力。宏观环境－华侨城的发展策略社区资源重组和优化，功能置换导入新兴行业，增强区域品牌形象对深圳：作为深圳市的城市名片，经过20年的发展，经过重新调整和规划，将获得新的发展机遇，焕发出新的生命力。对区域：新的城区形象，必将进一步提升片区价值和地位；增强片区的吸引力；对集团：资产得到重组和优化，获得持续发展的能力，并推动城区物业的增值；对居民：将获得更好的生活环境，带来新的商业文化体验；对市场：深圳市其他大型社区将以此为例作为新的发展机遇；深圳社区复兴典范宏观环境－项目的意义华侨城人文景观居住区，环境优美、富有鲜明旅游特色和文化特色的综合性社城区，它改变了一部分深圳人的生活方式，使特定的休闲文化成为社区生活的主旋律。:⑥：深圳政治、经济金融、商贸、信息中心，是深圳迈向国际化的象征。各跨国企业己纷纷抢滩进驻。CBD④深大、科技园：教育、高科技产业基地。国家重点支持的五大科技园区之一，亚太经合组织（）科技工业园区。⑤SPEC区位环境——项目区位的功能特点华侨城片区：深圳大硅谷的源动力与周边区域相辅相成，相互补充及完善，形成极具吸引力的深圳大硅谷效应；位于大硅谷的核心位置，其辐射范围覆盖至整个大硅谷；完善的功能承载起为硅谷生活的人提供最齐全的休闲娱乐及生活购物的需求的使命。欢乐海岸：深圳首个集生态教育、都市娱乐、城市艺术、休闲度假等多种功能于一体的开放式都市生态生活娱乐中心。③香蜜湖：高尚居住区，得天独厚的自然环境使地处繁华闹市，却依旧能品味自然清新。②①大学城珠江三角洲高新科技研究集约地和创新基地、高层次科技人才、高层次国际财经金融和管理人才的培养基地。:香蜜湖高档住宅群福田商务群福田商务群的特征：福田居住及办公人口达万人，区域大批城市精英聚集，对于商务活动及生活需求成为反映城市商务及社交文化发展水平的标志CBDCBDCBD70主题旅游带来的人流：大主题公园的万旅游人士及红树林的本地游客是项目的潜在目标客群541000884883华侨城住宅群住宅群人口的特征：华侨城城区加上周边住宅群的人口可达万人以上，人口素质高，收入高、品味高，向往全新的都市休闲娱乐生活方式；50271商业竞争的规避：目前周边的商业现状多表现为主力商家中小零售商家的封闭式的大型购物中心为主，而本项目则是倡导开放的商业公共空间概念；6+商业设施：、御景东方、益田假日广场、华侨城商业群678主题旅游资源：、世界之窗、欢乐谷、民俗村、锦绣中华、红树林缤海休闲带12345填海别墅居住群区位环境——区域环境状况分析独特的市场地位：连接深圳市东西商业发展的重要节点；相对独立的区域位置，具有一定的区域垄断性；独特的消费模式：日益增多的中产阶级对于休闲生活消费模式具有强烈的需求；华侨城独有的人文社区风貌和生活形态具有强大的消费吸引力；华侨城商业发展具有无法复制的独特竞争力独特的商业形态：独有的城市文化及公共艺术所形成的开放式商业空间；混合了多种商业形态，包括社区商业、旅游商业等的有机结合。独特的政策资源：深圳市重点扶持的文化产业基地；华侨城集团未来五年战略发展计划的重点区域小结价值发掘整体价值提升分板块发展策略进行改造及调整城区商业整体发展分析城区商业整体发展模式确定运营模式及改造方案项目总体思路项目发展策略?整体发展概念?东部工业区?中心商业区?波托菲诺小区?欢乐海岸整体发展概念注：本页资料由华侨城提供住宅区商业办公教育设施城区商业环境概述城区人口：1、华侨城片区居住人口约8万人；2、片区内规模较大的幼儿园有4所，中小学有华侨城小学、华侨城中学及中央教科所深圳南山附属学校；3、华侨城员工约1万人。主要商业设施城区商业环境概述物业租赁：、初步统计，全区共有营业中商户约家，其中％的商铺属于社区配套类商家，如便利店，干洗店等。其余商家以餐饮业居多，占有％的市场份额；、包含沃尔玛，铜锣湾，易家侬，顺电等大型品牌商家，但普遍缺乏连锁零售品牌；、片区内商家的租金范围大约在元之间，元期间合同较多，商铺合同租期一般在年。?11904030?2?350-45080-1502-6131.高档住宅区2.大型主力店3.充足的消费人流2优势：?片区为传统中高档住宅区，市场形象良好；?城区人口充足，消费市场潜力巨大;?区内中高端客户层较多，消费能力强；?核心租户（主力店）具备强大的吸客能力；?开放式的社区商业环境具备发展特色商业的条件。城区商业环境概述1.中低档生活配套2.缺乏整体规划的商业21劣势：?商业业态不均衡，以满足社区生活配套的中低档零售为主，缺乏有特色的休闲娱乐、餐饮商家；?缺乏知名品牌商家入驻，导致整体商业档次参差不齐，区内中高端消费群外流；?商业区域分散，缺乏具吸引力的商业主题规划；?商业经营各自为政，缺乏整体的商业经营管理理念和服务。城区商业环境概述均衡商业发展提高商业档次整合商业资源???主要改造方向城区商业特点分析?城区东西商业格局发展不均衡根据原有功能规划，城区商业主要集中在中心城区，但随着东部工业区的改造发展，导致目前出现东西城区商业格局不均衡的局面；?社区低端商业无法满足城区内高消费群需求城区内除核心租户外，其他零售及餐饮娱乐品牌均缺乏市场号召力，除满足区内基本需求外，无法满足区内高收入人群对于更高品质消费的需求，同时亦无法吸引区外人流；?城区内商户相对分散独立，缺乏整体商业经营理念城区内的各主要商业区仍处于分散出租独立经营状态，在缺乏品牌商户的支持下，无法形成具吸引力的商业主题；分散经营的中低档商业社会文化社区认同感及网络维系社区赋权社区自我更新和发展文化特色的传承建筑风格的保护??/??促进经济增长财务可行性城市环境的美化城市机能的改善????经济物质环境城区改造理念的多维化扩大优质经营性物业比例、做大优质资产存量进行调整和整合，从而逐步为目的，根据现阶段不同区域的商业物业的特点进行，最终实现的目的；?分片区，分阶段，分重点发展模式从价值重组，以实现城区商业的可持续发展。商业业态的比例及档次提高城区商业物业价值优化消费人口结构的角度出发，以的角度出发，根据现有的商业分布格局，及各片区不同的商业特点和发展重点，分阶段对城区商业运营整体商业规划?以价值为导向的规划发展理念从城区商业整体发展理念中心商业区波托菲诺城区商业艺术商业高档低档区域品牌价值和商业价值的平衡发展东部LOFT城区商业价值发展策略?中心商业带（OCTWalkway）：整合中心城区资源，利用一系列社会活动，形成城区中心商业带（OCTWalkway），以满足区内及区外消費群，在白天与夜晚，平日与假日的各类消费需求；?区域主题打造：增强各商业板块的场所感，重点包括东部工业区与波托菲诺小区，以形成具有主题特色的商业区域及运营模式，包括特色餐饮酒吧街，休闲水文化商业街等，打造独立的商业品牌；?分步骤持续改造：为保持城区商业持续发展，需加强商户租赁以及运营管理，分步骤分阶段进行调整，逐步实现各商业板块的价值最大化,；城区商业主题价值发展方式城区内商业的不同运营模式，形成完整的城区商业价值链，满足不同类型消費群的多种需求。中心城区（11万平方米）居民，工作人员、外来游客以日常生活消费需求为主，包括零售、购物和休闲娱乐OCTWalkway波托菲诺（1.6万平方米）居民，外来高端消费者高端消费者，