二三线城市商业地产开发策略与招商管理综合体的选址建议综合体的设计要求商家对综合体进驻的考虑不同类型商家的租金承受能力及特点一、商业地产概论二、万达地产的发展模式及经验教训三、商业地产开发难点分析四、如何做城市综合体的开发五、成都万达广场、北京石景山万达广场操作案例分享六、万达的招商模式课程安排十一、项目分析环节（全部学员参与）七、如何通过招商实现真正的订单地产八、餐饮招商实例分析九、如何进行招商团队的培训十、购物中心营运知识及案例分享上海正大广场调整浙江德清县正翔商业广场招商实施?“”一、商业地产概论狭义的商业地产：用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、、步行街以及社区商业等。广义的商业地产：除传统商业物业外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。商业地产开发其实就是通过地产开发业务整合商业，含商业活动的过程；通过整合各种业态及业种，以最合理的地产设计及开发模式尽量满足消费需求；提供满足商业、商务活动的房地产载体的开发过程；并通过销售及持有运营收取租金等收益达到满足投资者投资回报的商业行为。MALL???国内商业地产现状分析物业价值经营价值商业地产的本质：大型商业物业是追求租金收益为目的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具；这也是为什么国内商业地产很长时间内无法健康发展的主要原因。+??商业地产的价值国内商业地产发展的驱动力：商业自身的快速发展我国城市化进程加快传统商业设施的升级外资零售企业的抢滩投资主体多元化进入商业地产成投资产品??????数据来源：国家统计局年4820　年4320　年3820　年3320　中国城市化进程及未来发展预测　年　年　年　年　年200947%202050%205075%200036%199026%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%年2820　年2320　年1820　年1320　年0820　年3002　年8919　年9319　年8819　年8319　年7819　城市化是中国未来核心发展动力一、年，中国人均超过美元。（年的美国和年的日本）二、年全年城镇居民家庭人均总收入元，实际增长，增速首次超过。三、年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。中国正在步入消费经济时代2006GDP2000195119702009188589.8%GDP2009起步发展时期，商业和地产两个产业快速发展时期，商业加地产边缘产业理性发展时期，商业地产独立产业第一个阶段：1992—2002第二个阶段：2002—2008第三个阶段：2008—至今??????我国商业地产发展的三个阶段商业地产的基本特征商业性、地产性、投资性高风险、高投入、高回报、高难度安全性、稳定性、长期性、收益性重数量，轻质量重规模，轻效益重开发，轻经营重策划，轻规划重形象，轻使用我国商业地产发展的现状?????零售商进军商业地产并开始购地自建从而获取地产、经营双重收益，有效克服招商困境开发商进军商业地产并拥有零售品牌???开发商零售商双向进军商业地产地方政府招商引资的热情和政策价值洼地的巨大增值空间城市未来发展的巨大潜力城市化进程的时间差????商业地产向二三线城市快速扩张商业街区交通站点商业地下商业社区商业商业综合体购物中心???商业地产的形态多样性华润万象城、欢乐汇中粮大悦城深国商深国投广场印象城新一城百联西郊百联百联又一城银泰银泰中心龙湖北城天街西城天街等正大正大广场恒隆港汇中心、恒隆广场新鸿基国金中心太古太古汇凯德置地嘉茂、嘉兴茂、来福士广场集团：广场万达万达广场SMSM?????????????国内主流商业地产开发企业及代表产品二、万达商业地产发展模式与经验教训1.起步——为什么要做商业地产、万达广场第一代单店2---单店业态整合在一个单体建筑内，面积万平方米。5—6万达广场第二代组合店---组合店由多个单体店组成，面积万平方米，内含百货、超市、影城等六到十种业态。10—15长春万达广场南京新街口万达广场2.第一代产品——经验与教训武汉万达广场南宁万达广场3.第二代产品——提高与缺陷也称为城市综合体，是万达集团年以后开发的产品，总面积在万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。、万达的第三代2004304------HOPSCAHOPSCA购物中心的构成：百货超市专业店餐饮健身娱乐步行街1.2.3.4.5.6.7.项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。上海五角场万达广场4.第三代产品——突破与成熟北京石景山万达广场项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。4.第三代产品——突破与成熟宁波鄞州万达广场4.第三代产品——突破与成熟项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。成都锦华路万达广场4.第三代产品——突破与成熟项目将引入国际一流的酒店管理公司进行经营管理，全面提升项目的国际商务氛围，为政府提供高端接待及国际会议设施，进一步完善城市功能。?五星级酒店在商务方面，将将规划建设国际标准5A智能化超甲级高档写字楼，以及高档SOHO，面向全球高端的客户群体,创造智能化、生态化、人性化、多元化的活动空间。力争打造亿元税收写字楼。??写字楼。酒店式公寓均采用南北向布局，外立面现代简洁、造型隽永；注重实用功能，户型合理、间距充分酒店式公寓，充分享受商务商业区的繁华，尊贵；体现现代城市对商务，商业，绿色及以人为本理念的追求，是城市中心区的人居典范。建筑高度100米以上??酒店式公寓。开阔的休闲广场以硬质铺地为主，为大型城市公共活动和商业互动展示的场所，体现都市文化公共空间增加了室内步行街贯穿项目各主力店；强调购物空间的舒适度与便利性；业态布局更加丰富多样；人流内部共享性显著增强；1.2.3.4.第三代产品的变化室内步行街是万达广场的灵魂室内步行街是购物方便、环境舒适的核心??特点说明：万达广场的室内步行街室内精品步行街的独特设计让来万达广场购物的客户享受四季如春的购物环境。宽敞高档的空间设计让客户在购物过程中避免因空间狭小拥挤产生的心理烦躁。??舒适万达广场的方便是因为万达广场浓缩了传统商业街的精华；万达广场独特的设计组合，以步行街为枢纽串联多家主力店，使得客户可以在百米之内找到自己的目标商家，大大的缩短了购物行走路程，据专家研究，人的行走超过米会产生疲劳感，因而会降低人的购物兴趣。万达广场步行街上下打通，每米以横向联系通道，连接步行街两侧商家，使客户在步行街任何一个点都能看到楼上楼下的多个商家，并且可以在米内找到横向穿越的通道，迅速到达。万达广场以较高标准设置停车位，使得来万达广场休闲购物的客户停车变得极为方便。30016208????方便5.总结CBD哈尔滨香坊哈尔滨中央大街宁波鄞州上海五角场上海周浦青岛青岛泉城路大连万达广场天津金街南京建邺南京新街口长春重庆路南昌万达广场沈阳太原街济南泉城路苏州平江CBD北京北京石景山洛阳万达广场长沙万达广场武汉江汉路南宁万达广场重庆南坪西安碑林区西安民乐园成都锦华路截至年底万达广场已开业家自持商业总规模达万平方米200927286CBD哈尔滨香坊哈尔滨中央大街宁波鄞州宁波江北长春红旗街上海五角场上海周浦青岛青岛泉城路沈阳铁西区无锡滨湖大连万达广场天津金街福州金融街济南魏家庄南京建邺南京新街口天津河东区长春重庆路CBD绍兴柯桥广州白云南昌万达广场北京沈阳太原街北京石景山济南泉城路苏州平江武汉菱角湖洛阳万达广场淮安万达广场长沙万达广场武汉江汉路合肥万达广场南宁万达广场重庆南坪呼和浩特万达广场襄樊万达广场宜昌万达广场包头万达广场西安碑林区西安民乐园成都锦华路年万达广场计划开业家商业总规模达万平方米201015270CBD哈尔滨香坊哈尔滨中央大街宁波鄞州宁波江北长春红旗街上海五角场上海周浦无锡惠山青岛青岛泉城路抚顺万达广场沈阳铁西区无锡滨湖大连万达广场鞍山万达广场天津金街福州金融街无锡北塘天津海河南通崇川济南魏家庄长春宽城南京建邺南京新街口义乌万达天津河东区长春重庆路CBD绍兴柯桥广州白云南昌万达广场北京沈阳太原街北京石景山济南泉城路苏州平江廊坊万达广场晋江万达广场温州龙湾武汉菱角湖洛阳万达广场淮安万达广场长沙万达广场武汉江汉路唐山路南郑州中原郑州二七广州番禹合肥万达广场石家庄槐安路武汉汉阳武汉经开南宁万达广场重庆南坪呼和浩特万达广场襄樊万达广场宜昌万达广场包头万达广场西安碑林区西安民乐园重庆万州成都锦华路未来万达广场将以每年新增万平方米商业规模的速度持续发展300三、商业综合体开发难点重点分析定位的难题：卖还是不卖？-----商业地产开发难点定位商业地产开发难点－规模商业地产开发难点－客户—商业地产开发难点设计四、如何做商业地产开发综合体的基本原则-----1.选址城市整体环境城市常住人口：万以上。城市年在亿元以上，人均达元。城市全社会年固定资产投资亿元以上。年社会消费品零售总额亿元以上。城镇居民人均年可支配收入元以上。年人均消费支出元以上。城市规划重视第三产业。未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。该城市有明显的支柱产业。政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。城市房地产行业年开发量万㎡以上，竣工量万㎡以上。住宅地产均价在元㎡以上，商业地产均价在元㎡以上。1.1.11001.2GDP1000