中国商业地产市场周报2012年第9期总第78期领汇国际（中国）商业地产顾问市场研究部2012.03?2012本报告为内部交流使用，为领汇国际（中国）商业地产顾问公司版权所有。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。电话:(86)-0755-25882311网址:www.linway.net传真:(86)-0755-25835320邮箱:marketing@linway.net领汇国际（中国）商业地产顾问有限公司新闻热点【深圳】深圳后海湾区铺王卖出半年仍在“晒太阳”深圳商业地产迎来发展迅猛期定位和人才成稀缺元素【广州】广州南站核心区第8宗商业地块起价2.65亿出让2月百城房价跌幅大广州整体房价无明显松动绿地广州白鹅潭经济圈地块将开发社区商业项目【上海】上海商业地产成交下跌上海商业地产温和开局【北京】保利拟在京加大商业地产比重并试点养老地产日本永旺集团在北京设立中国总部将开发商业地产SOHO北京逆势涨价商业地产看起来很美【其他】青岛中央广场拟打造世界级商业城成都商业地产硝烟再起高新西区商圈崭露头角电话:(86)-0755-25882311网址:www.linway.net传真:(86)-0755-25835320邮箱:marketing@linway.net领汇国际（中国）商业地产顾问有限公司品牌动态【百货商场】广州新光百货进驻佛山银泰百货要来湖南了太平洋百货西南区换帅新任掌门本月履新王府井百货签约入驻锦艺城全面布局郑州零售市场【连锁超市】吉之岛社区超市进驻广东佛山祖庙商圈家乐福和吉之岛两大零售巨头签约进驻惠州沃尔玛回应首批“惠选”店全关闭华润万家御龙湾店开业成京津路商圈新地标【餐饮连锁】肯德基30年来首次获准在伊朗开分店俏江南增资7200万成2月最大陆资赴台投资额85度C饮料面包全面涨价普遍上涨0.5元至2元不等星巴克表示欲与雀巢竞争抢夺欧洲市场份额【连锁品牌】Haglofs：中国首家特许零售商落户北京麦德龙首家扬州商场开业力挺本土中小零售商苏宁张近东两会提出接续家电消费政策拉动内需促增长百丽、吉尔达、TATA等品牌入驻温岭时代广场【其他】汉庭完成内地31省布局希尔顿逸林进驻上海华谊兄弟影院本月沪上开张电话:(86)-0755-25882311网址:www.linway.net传真:(86)-0755-25835320邮箱:marketing@linway.net领汇国际（中国）商业地产顾问有限公司新闻热点【深圳】1.深圳后海湾区铺王卖出半年仍在“晒太阳”去年９月初，本报曾对深圳火热商业市场中频出铺王的现象进行了报道。受益于炒作资金推动，深圳商铺价格上演了一波疯狂行情，南山后海湾片区曦湾华府一转角铺开出了４８万元／平方米的天价。时隔半年，记者实地采访时发现，上述铺王至今仍然空置，不同区域的铺王有价格回落现象。业内人士称，一些非理性铺王的价格存在透支未来风险，普通投资者应谨慎对待。铺王已经长期空置２月２４日，记者来到南山后海湾区实地采访，发现这里有南山最大数量的新盘，马路上只有偶尔经过的车辆，行人甚少。沿着中心路两旁，分布着数量众多的街铺，但绝大多数空置，仅有数家银行、地产的地铺尚在正常营业。在中心路与支六路交会处，记者看到，曾在去年８月开出４８万元／平方米天价的曦湾华府一３５平方米的转角铺铺王至今仍空置，未发现有营业的痕迹。同样的情形也出现在与之相邻的几个楼盘，卓越中心大道、三湘海尚的转角龙头铺也是“铁将军把门”。在南山中心区，记者也发现了一个空置了四五个月的铺王，这一位于保利文化广场的地铁口地铺目前报价为３５万元／平方米。价格回落是主流在经历了一段飙升的行情后，深圳商业地产也步入了调整。据中原地产统计数据，２０１１年１月全市二手商业成交价摸高到９９６３６元／平方米，现已回落到４１５７８元／平方米。那些频频刷新片区商铺价格新高的铺王，价格是否依旧坚挺？记者从市场了解到，曦湾华府有两个街铺近日以买入价（１８万元／平方米）转手，业主“暗亏”近一年的贷款利息。中原地产商铺部区域营业董事肖霄介绍说，近期后海湾片区租金价格也呈回落态势，已经由去年三季度的１０００元／平方米迅速“跳水”回调到３００元／平方米。以此推算，该片区街铺合理价格在１０万～１５万元／平方米左右，铺王价格不乏虚高成分。关外市场方面，铺王的表现各有千秋。西乡泰华阳光海一街铺在去年以１０万元／平方米的价格成为片区新晋铺王，而目前市场价格降至约为８万元／平方米；宝安宝城８区香缤广场４２平方米的街铺以１２．６万元／平方米的价格刷新了该区域的商铺成交记录，目前仍是该记录的保持者；龙华五米阳光一街铺以１３万元／平方米左右的价格创出了区域的“天花板价”，今年的市场价格仍停留在这个水平。电话:(86)-0755-25882311网址:www.linway.net传真:(86)-0755-25835320邮箱:marketing@linway.net领汇国际（中国）商业地产顾问有限公司中原地产商铺部区域营业董事丁长申接受记者采访时表示，成熟区域的铺王由于片区商业氛围积淀多年，具有良好的消费基础和租金支撑，铺王价格尚能引领该片区商业的发展态势；而新兴片区尚不具备成熟片区的质素，如炒作程度过高，铺王价格回落在情理之中。投资者不可贸然入场在记者的采访中，尽管业界对深圳商业地产的未来前景持乐观态度，但对铺王的“非理性成长”，表现出隐忧。“保利文化广场商铺价格从一手的６万元／平方米，到现在的２８万元／平方米，用了５年；后海湾片区部分街铺价格一两年间从１０万元／平方米飙升到三四十万元／平方米，脱离了正常的价值轨道，”肖霄如是说，“以该片区现在市场接受的三四百元／平方米的租金，不能支持其售价，或存在透支未来的风险。”“透支未来”，成为业界对铺王过高价格的担忧。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅说，“商业地产价格短期内涨速过快，涨幅过高，而且后市供应量大增，而全球经济事态令人担心，这些都将阻碍深圳商业地产的发展。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，新兴片区尚是不成熟、不完型的市场，在市场投资面狭窄的市况下，过于集中的投资资金涌入，过高炒作了铺王的价格，其中隐藏着泡沫成分。目前深圳商业市场已步入调整，普通投资者对铺王应保持谨慎态度，不可贸然进入。2.深圳商业地产迎来发展迅猛期定位和人才成稀缺元素最近报道的《深圳零售业年薪30万也招不到一个部门总监》一文在网络收获不少点击率，同时也惹来深圳商界朋友的问询，是否纯粹个案？近年来深圳商业地产发展迅速，万象城、海岸城等购物中心的成功案例刺激着房地产商改旗易帜，纷纷往城市商业综合体的方向发展。细数一下，单是今年，包括宝安的海雅缤纷城、南山的宝能太古城、福田的皇庭IAMALL约10个SHOPPINGMALL将入市，这些商业综合体都具有体量大、背景深、业态创新等特点，如今不少总监们都在审时度势地忙定位调整、忙招商引资，同时也在忙到处挖角。有必要介绍一下MALL经济在国内一日千里的发展态势，国际购物中心协会会员梅永丰近日总结了商业地产的定位现况，他认为来福士的时尚定位、天河城的大众定位、万象城的高端定位、百联西郊的社区定位、苏州工业园的邻里定位、朝阳大悦城的家庭定位、上海新天地的文化定位、K11的艺术定位是比较常见的商业地产定位模式。不少业内人士认为主题化商业地产时代即将到来。反观深圳，11年前新城市广场的前身即中信城市广场的开幕宣布了本地进入了购物中心大时代。万象城、金光华、COCOPARK、益田假日广场、海岸城等一大批商城跑步进场，电话:(86)-0755-25882311网址:www.linway.net传真:(86)-0755-25835320邮箱:marketing@linway.net领汇国际（中国）商业地产顾问有限公司为深圳商业带来更多不同的色彩。当然，不少SHOP-PINGMALL在成长期中由于定位模糊、业态相似、商品同质曾走过不少弯路。这也导致了为什么近年来这么多商业地产在粮草未动的情况下纷纷要求定位先行。的确，精准的商业定位能帮助购物中心一出生就“风华正茂”，并且对商业综合体其他业态带来强劲的带动力，这也非常符合转战商业地产的地产人想立竿见影地得到丰厚投资回报率的做事风格。绕了一大弯，终于说回商业人才这事上了。精准定位和商业专才是MALL经济时代最为稀缺的元素。定位准确为商业人才提供了广阔的舞台，让他们能长袖善舞，从而互相成就，而具有前瞻眼光的商业人才为MALL经济的持续发展所带来的思想火花又是不可多得的。这也是务实的深圳商业地产为什么希望能花大价钱聘请商业地产人才的重要原因。要知道，已经有万象城、益田假日广场、欢乐海岸这些“珠玉在前”，如果再开出来的SHOPPINGMALL不能拥有自己的特色或“杀手锏”的话，无疑已经先输一大着。多少商城的前车之鉴，在定位不准确后再进行调整，简直伤筋动骨，“一鼓作气再而衰三而竭”的谚语同样适合于商业地产。【广州】3.广州南站核心区第8宗商业地块起价2.65亿出让广州市国土房管局昨日发布土地出让公告，广州南站核心区BA0502111商业金融用地将于3月31日出让。这是南站出让的第8宗地块。不过，在地产业界看来，南站地块都被切割得过小，即使能卖出去，也不利于整体开发建设。国土局的出让公告显示，BA0502111商业金融用地，该宗用地面积13240㎡，建筑面积52958㎡，挂牌起始价26479万元，折合起始楼面地价约5000元/㎡.据悉，该地块曾于去年推出，后因故在11月8日拍卖前被中止出让，房管局称将进行更完好的规划。今年2月23日，第7宗南站地块以1.8亿元成交，成交楼面价为5332元/㎡