商业地产开发模式的思考同济大学经济与管理学院张茂林13901987800doublewin@tongji.edu.cn2011-04上海内容提要1、城市化背景下的商业地产2、从Shoppingmall到HOPSCA3、“现金流滚资产”：万达模式4、地产开发+资本运作：凯德中国模式5、上海青浦奥特莱斯案例分析▇城市化与郊区化▇城市空间形态变化：从单一中心到多中心▇出行方式的变化将突破传统商圈的界限高速铁路城际铁路市内轨交私家车城市化背景下的商业地产社会消费品零售总额大幅提升对商业设施的需求时间社会消费品零售总额增长率占比年１５万亿元年万亿元年万亿元GDP2010.518.4%38.8%20153014.5%53.7%20205011.5%53.8%▇城市化背景下的商业地产曲线、循环交叉式块状布局为主多出入口分流循环设计业态组合单一业态晚间消费比重增加生活休闲型品牌意识增强直线单一型线性布局为主日间消费为主单一出入口人车合流设计日常购物型实用主义空间布局：内部道路：进出入口：车流人流：业态选择：消费结构：消费时间：消费心理城市化背景下的商业特征大占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。主要依托市郊高速公路▇全功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务▇主流MALL已占有全国50％以上的零售额▇美国主流零售业态Shoppingmall商圈规模店铺构成店铺数量停车能力服务半径：超级市场家辆到达时间：分钟专卖店家服务人口：万人服务半径：超级市场家辆到达时间：分钟便民中心家服务人口：万人专卖店家1~2km150~1003~510~201~23~5km1300~5005~1015~1020~40服务半径：百货店家辆到达时间：分钟专业超市家服务人口：万人专卖店家服务半径：百货店家辆到达时间：分钟专业超市家服务人口：万人以上专卖店家10~20km22000~500010~15250~100100~20030~40km2~65000~1000020~302~3200200~400小型（邻里型）中型（社区型）大型（地区型）超大型（超地区型）美国Shoppingmall基本分类HOPSCAHOTELOFFICEPARKINGSHOPPINGMALLCONVENTIONAPARTMENT▇巴黎LaDefense的从Shoppingmall到HOPSCA巴黎中心区远眺巴黎西郊商务区——LaDefense巴黎LaDefenses美国、欧盟、亚洲商业地产特征国家和地区商业地产市场主要特征美国旧有商业设施改造和更新，郊区化现象明显欧洲商业地产开发与原有城市格局和风貌保护相协调亚洲快速增长期，逐渐形成适应本土发展的商业地产模式纽约曼哈顿商务区纽约曼哈顿商务区纽约世贸中心原址洛杉矶俯瞰洛杉矶俯瞰德国法兰克福德国法兰克福新宿东京都府俯瞰新宿东京都府俯瞰第一代2002-2003第二代2004-2005第三代2006年以后万达商业地产产品特点产品种类纯商业纯商业商业、酒店、公寓、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、新区的中心规模5万10万50-100万业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合主力商家超市+建材+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+美食广场+家电+影院+休闲共同选址共同设计先租后建▇平均租金▇▇▇万达的“订单地产模式”主力店与中小客户利益的平衡后期运营中与主力店管理方式的磨合问题与主力店合作中的法律风险控制▇▇▇“订单地产模式”存在的问题“现金流滚资产”的万达模式产业链上游土地黄金位置低地价地价款分期效果：前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果：成本低，可低租金吸引商家资金核心部分（销售回款银行资金自有）借助外力（麦格理私募建银国际私募）效果：借助外力，摆脱了资金链紧张局面效果：借助销售回款“现金流滚资产”模式，商业地产打开了“通路”局面品牌连锁品牌企业品牌单体项目大体量资源订单模式整合土地资源、商户资源效果：招商前置，不仅解决了开业压力，同时将招商成效转变为产业链上游竞争优势。效果：“订单模式”的“做对程序”，成为万达商业模式的核心之一。规划设计商业部分、五星酒店等持有部分，国际一流设计机构设计，提升项目品质经验积累，产品业态组合规划、人流动线设计日趋成熟产业链中游招商“国际商业品牌战略合作伙伴”国内一线品牌”万达自主商业产业”效果：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力效果：有效支持开业，缩短商业孵化期销售只租不售购物中心必须销售住宅、部分写字楼、社区商铺效果：只租不售部分，整体经营，增强商业的吸引力效果：第三代产品的销售部分相对前两代显著增加，解决资金链问题效果：核心位置、城市综合体，销售部分成本低、利润高建设明确的工期要求和项目执行标准效果：保证工程质量效果：提高资金周转率后期经营商业运营自主招商、商业运营团队，对后期业态调整形成较大支持商业运营团队、能力仍有待加强——————————12++++12++12+“+“1212312万达产业链环节竞争力（尝试，亿美元）REITs1.45（总对总授信）（私募合计募集资金超过亿元）40资金来源“以售养租”，房地产开发补贴商业经营融资渠道构成银行资金国内私募海外融资渠道销售回款对现金流的支撑信托融资▇▇万达的资金来源和融资渠道构成万达广场自持商业比例1上海五角场万达广场33.325.175.38%繁华商业区2银川金凤万达广场（在建）28.516.557.89%3成都锦华路万达广场39.922.957.39%4宁波江北万达广场（在建）28.915.955.02%5西安李家村万达广场34.417.851.74%6上海周浦万达广场3216.250.63%7哈尔滨香坊万达广场25.612.950.39%8西安民乐园万达广场28.914.550.17%9北京石景山万达广场28.213.949.29%10长春红旗街万达广场（在建）31.715.247.95%11宁波万达广场59.226.144.09%12广州白云万达广场（在建）39.517.343.80%13福州金融街万达广场（在建）39.116.542.20%14镇江万达广场（在建）40.316.941.94%15武汉菱角湖万达广场（在建）50.820.640.55%16青岛CBD万达广场38.315.239.69%17上海江桥万达广场（在建）54.92138.25%18天津河东万达广场（在建）51.918.335.26%19北京CBD万达广场44.615.434.53%20苏州平江万达广场41.114.134.31%编号项目名称总建筑面积（万平米）自持商业面积（万平米）自持商业面积总建筑面积备注/万达广场自持商业比例（续表）21宜昌万达广场（在建）47.414.530.59%二线城市22大庆万达广场（在建）56.71628.22%二线城市23南京建邺万达广场97.827.528.12%郊区24绍兴柯桥万达广场（在建）64.217.427.10%二线城市25包头青山万达广场（在建）6517.226.46%二线城市26襄樊万达广场（在建）59.815.425.75%二线城市27合肥包河万达广场（在建）70.417.725.14%二线城市28无锡滨湖万达广场（在建）70.116.523.54%二线城市29淮安万达广场（在建）75.216.421.81%二线城市30唐山路南万达广场（在建）104.72120.06%二线城市31沈阳太原街万达广场37718.92%二线城市32沈阳铁西万达广场（在建）90.616.418.10%二线城市33济南魏家庄万达广场（在建）93.116.117.29%二线城市34重庆南坪万达广场78.212.716.24%西部城市35呼和浩特万达广场（在建）12816.813.13%二线城市36太原龙湖万达广场（在建）148.31912.81%二线城市37石家庄裕华万达广场（在建）184.32010.85%二线城市编号项目名称总建筑面积（万平米）自持商业面积（万平米）自持商业面积总建筑面积备注/凯德中国业务结构▇收购已有项目▇参股当地成熟公司▇招拍挂获取土地凯德中国业务拓展方式凯德中国商业地产项目序号项目名称项目地点完工日期总建筑面积（平方米）来福士广场上海市黄浦区年月办公楼商场凯德大厦北京市朝阳区年汇腾大厦厦门市待定上海闸北大宁项目上海市闸北区年月杭州来福士广场钱江新城核心位置成都来福士广场成都市人民南路四段、宁波凯德广场宁波市江北区总计120031288,000()45,000()22006106,300352,00042010571,08652011283,567.5062010201132,571.7872010102,000780,525凯德中国综合地产项目序号项目名称项目地点完工日期总建筑面积（平方米）业态天河新作广州市天河区年约套住宅和套服务公寓北京来福士广场北京市东城区年高档公寓、商务写字楼、零售商场江北项目宁波市江北区年约套公寓、约平方米的写字楼和商铺总计12007105,04738619222008145,92832006242,350100075,000493,325凯德中国项目资金来源公众投资人转化为公众投资增发融资资金支持现金投资稳定分红投资和资产管理团队投资和资产管理团队参股收益参与收购零售物业资产升值收益项目管理团队注入成熟物业实现公众投资REITs凯德置地资产置入开发\运营私募基金收购商用物业私募投资人地产开发+资本运作：凯德中国模式资金链条：项目运作流程：凯德旗下用于中国的主要基金1凯德置地中国住宅基金0.61亿美元北京上元项目、东城项目各20%股份，上海天