广州市商业地产项目定位及推杭项目分析市场扫描提案推演结构之一项目市场形象思考杭城写字楼市场现状杭城写字楼市场发展趋势杭州市写字楼区间分析???第一部分市场扫描杭州市写字楼市场现状总结杭州市写字楼市场现状总结SUM1.SUM1.关键词：供应：04-05年共出让土地面积150万㎡需求：年去化量在30－40万㎡之间现状一：供大于求因：人们对公寓、排屋、别墅的兴趣远远大于写字楼写字楼是公建用地，产权只有40－50年中小企业、私营企业更喜欢商住兼容类物业缺乏本地产业支撑状二：写字楼价格与住宅价格倒挂原现次、品质不高/市场定位模糊状三：产品同质化现象严重关键词：档现背状四：写字楼开发重硬件不重后期管理以传统分散出售为主要经营模式物业管理水准不高，开发商与管理者在开发理念和管理理念上相互关键词：??现杭州市写字楼市场机遇杭州市写字楼市场机遇SUM2.SUM2.展正在迈向“商业时代”企业的壮大国际资本、企业的进驻写字楼繁荣时代“国际化大都市”的发展目标带动写字楼经济的发词：州江键州调控，房产投资已经出现住宅转向写字楼端倪词：调控后，部分投资资金撤离住宅市场转向写字楼市场初，中小面积写字楼成交量上涨，月成交量维持在30套左右观键观年杭州市写字楼市场发展趋势杭州市写字楼市场发展趋势SUM3.SUM3.势一：中小面积写字楼市场需求释放词：宅禁商”政策扩大写字楼需求小企业、私营企业为主的大部分客群对办公面积要求较小键住中趋键词：新的高端写字楼租金偏高，老的写字楼配套不全商住兼容性物业（单身公寓）面积小、租金低、精装修1700多套，约11万㎡，大多销售率接近5成，部分达到8成势二：商住兼容型物业满足过渡需求，热销市场关共趋：注重办公氛围，提倡健康办公闲广场四大绿色景观系统，创造自然采光、风、自然生态的绿色商务环境。嘉华国际商务中心光中庭、空中花园、屋顶花园、三休通与国际写字楼接轨大厦五的GMP事务所担纲规划、建室内外装修设计；挑选主要建料；进行全过程的建筑品质把的大中型企业200-700平米之间，主力目标客元第材在端字停世贸丽晶城·欧美中心舰团队：王董国际、泛亚易道、世邦魏理仕、美国HBA、高文安等；州之最：如建筑面积2000平方米、挑高近13米的超大精装大厅；全球州唯一具备直升机停机坪的顶级商务平台；杭州最大的集中式地下位为国际型企业的国内、四国语言同声翻译，可承办世界级政要会议和全球财富论坛；写7米的双向车道；。旗杭议杭宽定等杭州市写字楼区间分析杭州市写字楼区间分析SUM4.SUM4.222202835.5m421690.08m624525.58m22238块1494453m150万平米&41.8%——竞争过度？土地数量土地面积其中杭州市年24块633861m年14块860592m份计米将建设650万平方求？开发量约400万平方米。杭州目前每年写字楼市场消化量约40万平方米。2007年——2009年，将是杭州写字楼市场的集中放量期。＞供——供需比例衡量到2010年为止，杭州市核心区（一期）建筑，其中写字楼约占60%以上，㎡顶国周表鲸国际钱塘蓝鲸国际目概况：庆春路与钱塘江交界处，占地约9516㎡，总建筑面积在5万，标准层面积500平方米到1500平方米，近270个地下标准车位。以能系统为基础的国际T5标准写字楼。工程进度：项目于4月初正式结盘时间：预计2007年6-7月份左右。场形象特色：专业化、标准化风格，以5T标准取代传统的5A标准，即：资源价值、建筑形态、完善的、顶级的设计和全面的后期服务·代蓝◎项右智开市套意有葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司、杭州康居投资管理家联合以万元竞得，楼面地价约元平米。期的杭州土地市场，阐述来概述杭州市在杭州板快市场上的34900011759/块编号出让面积地块坐落用途容积率号州市望江区块住宅商业53345C6/C83.220910C17/C184.57州三地杭近显压形无疑，杭州市是集合了新杭州城市荣耀的场所。但是区块不是自发，而是在政府的干预下成形。从目前杭州市住宅楼盘的高端性以及高价格可见政府营销的结果是，但是这种非市场化作业的结果对于写字楼的市场客观上造成很大的市场扫描提案推演结构之二初步推广思路项目分析及定位项目分析目标客户群定位项目初步定位???第二部分项目分析及市场形象定位项目分析项目分析NO.1NO.1项目位于杭州市核心区一期和二期交汇板块，东南方为目前即将开盘的蓝鲸国际项目。项目位置的是目前杭州市可预测的潜在供应量大是不容回避的,但是从目前市场上对其产品的青睐追捧程度来看，该板块的产品销两旺的局势.由于杭州市自身清晰的区块定位,其市场风格走现代、国际、鼎级较多，具体可参照目前已经推出的项目蓝鲸国际.潜在竞争对手剖析目标客群定位目标客群定位NO.2NO.2杭上起形青待写字楼大量推向市场后引此部分客源有望争取。很多可在滨江获得土地，在有部分已经可以建立写字楼，主力客源。杭州的金融贸易氛围无法与争取此类用户较难。新民营经济需要与之匹配的杭州市的中央地位有望获得写字楼高端用户的分流？江本省其他的民营企业？江的房产投资者？际化企业集团总部？海交通便利性行业氛围需要金融服务的便利建筑品质打动行政职能的需要区域前景看好企业形象的需要们为什么要买我们的产品？他项目定位项目定位NO.3NO.3性个杭州市——政府规划建造、支持的区域CBD核心——周边写字楼众多，商业氛围浓厚思想建筑——在众多的推现代、国际、精英商务的口号下，我们愿意以小众的产品为突破口。以杭州市为着眼点，将项目作为一个独特的、具有文化内涵的项目，塑造一数同质化产品的形象杭州市·CBD核心·思想建筑项目推广定位市场扫描提案推演结构之三初步推广思路项目分析及定位开发商将扮演什么样的角色？产品以怎样的思路传播？市场表现提案???第三部分初步推广构思一、开发商扮演怎样的角色？一、开发商扮演怎样的角色？和国（一）资源整合者利用版块的推广借势打市，利用官方权威性口舌为本项目润色。与同区块的开发商共同打造杭州市的省内、华东南地区乃至全媒介选择面向全国发行的高端财经报刊；发布也以新闻性事件的方式。???整合政府、区块开发者、媒体资源的多方力量?件牌范（二）项目服务者迎合政府定位，配合政府的统一招商行为；主动招商，积极为一些提高产品形象的客户服务，创造便利条尽可能将三种业态（商业、写字楼、酒店）优势互补、合创品为项目的需要，配合相关部门开展一些全国性或者在浙江本省影响力的高端经济论坛，扩大产品影响。????切实服务于大环境的要求?二、产品以怎样的思路传播？二、产品以怎样的思路传播？目础市场的领导者固然光鲜，但付出的代价也异常沉重。建议本案为市场的第二跟进者，推广的开始建立在其他写字楼项（一）市场的跟进者——借市造势州市区块的预热之后，在目标客群已树立起区块的认识及兴趣的基树培（二）高调引导市场、点式引爆市场出自于本项目作为一个思想性建筑的定义，在项目前期，我们以独市场形象引得市场的关注。接着不断充实产品的内涵，条条入理的进行仔细剖析，唤起并不断客群对于产品的兴趣，最终时机成熟后进行集中出货。整个销售周期走短、平、快的手法，推广投入周期不宜偏长。第三部分案名建议、银和系系列、银和系系列1CBD1CBD便CBD银和系河系”来源于“与日月同辉”的杭州大剧院。有日有月，周边高耸如云的建筑和系”寓意人和，是任何商业经营成功的要诀，也点出了商业经营的需要。D对于一个商业项目来说是相当重要的商机，以此命名更容易吸引市场的关注。，共同组成一个庞大的银河系。以此为名，磅礴大气。B银银、元城系列、元城系列22另点C名元城新核心新势力，意义丰富，有“居首、第一、开始”之意，寓意杭州市是杭州城市发展的“划时代的意义，有引领潮流、铸就建筑经典里程碑之意；；国际、元城商务中心等。，大气但不霸气，读来琅琅上口，后缀可以与“国际、时代、大厦”等联合命”有“整体、根本”之意，寓意项目所处的环境、建筑规划、物业类型，对于，是城市扩张的正式开始。突出杭州市的重要位置，跨江发展的战略从这个原”射有城城元THEEND提案结束，谢谢!