商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产基础知识2222000010101010----00008888----00001111内内内内容容容容大大大大纲纲纲纲一、商业地产二、物业类型三、零售业态四、商圈知识五、典型案例商业地产概况商业地产概况商业地产概况商业地产概况1111、商业地产的定义、商业地产的定义、商业地产的定义、商业地产的定义2222、商业地产的物业类型、商业地产的物业类型、商业地产的物业类型、商业地产的物业类型3333、、、、商业地产的发展历程商业地产的发展历程商业地产的发展历程商业地产的发展历程4444、商业地产的市场规模、商业地产的市场规模、商业地产的市场规模、商业地产的市场规模5555、商业地产的产业链资源、商业地产的产业链资源、商业地产的产业链资源、商业地产的产业链资源6666、商业地产存在的问题、商业地产存在的问题、商业地产存在的问题、商业地产存在的问题“如果你现在从事商业地产工作，那么，恭喜你，你进入了中国目前最具‘钱途’和‘前途’的支柱性产业之一”什么是商业地产？什么是商业地产？什么是商业地产？什么是商业地产？商业地产的定义商业地产的定义商业地产的定义商业地产的定义并无科班、统一的定义。政策及理论研究永远落后于市场发展。“商业地产”概念是中国大陆独有。港台及国外，普遍叫法是“零售不动产”，国内还有“商业房地产”、“商用物业”等叫法。商业地产，顾名思义是作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等概念。商业地产以经营各种不同的零售业态为主体，以通过良好的运营获取持续、稳定的租金等收益为目的的长期物业投资。商业地产的类型商业地产的类型商业地产的类型商业地产的类型狭义范畴（retailrealestate），包括购物中心(MALL)、步行街（商业街或商业步行街）以及社区商业。广义范畴（commercialrealestate或commercialproperty），还涵盖专业市场、写字楼、酒店、酒店式公寓。我国普通采用的是广义范畴。物业类型：城市综合体、购物中心、商业街(步行街)、社区商业、专业市场(批发市场)、酒店、写字楼、酒店式公寓等。（万达广场、华润中心、天河城、正佳广场、万象城、北京路步行街、番禺丽江花园社区商业、白马服装城等）住宅地产住宅地产住宅地产住宅地产VVVVSSSS商业地产商业地产商业地产商业地产住宅地产商业地产经营模式：发展商大多数采取销售模经营模式：只租不售或只销售部分面式，模式相对简单积，绝大多数物业为开发商长期持有物业功能：主要功能是居住物业功能：购物、饮食、休闲、娱乐等地段要求：不一定选址闹市区或核心地段要求：首选城市(未来)核心商圈、商圈，如大盘项目（凤凰城）及别墅交通便利、周边消费潜力强目标客户：符合定位的市民目标客户：符合定位的品牌租户（开业前）资金规模：整体相对商业地产要求小资金规模：资金更密集，动则上亿、几十亿，乃至上百亿商业地产商业地产商业地产商业地产VVVVSSSS住宅地产住宅地产住宅地产住宅地产住宅地产商业地产资金回收：资金回收速度快资金回收：相对慢，3-5年或更长培养期，天河城用了8年才收回成本开发环节：开发商只要将房子卖出开发环节：将商铺租赁或卖出去只是一个去，将物业管理做好，就基本大功告新起点，后续运营管理更重要，只有让大成，没有后续运营环节概念部分合作商户能赚到钱，才能获取长期、稳定租金收益专业程度：相对商业地产要求低专业程度：较高，开发商综合实力要求更强投资收益：一次性收益，相对低投资收益：长期收益，相对高；（住宅与商业地产建设成本差距在50％以内，从销售看，商业地产单位平方售格一般能达到住宅的3-10倍；另外商业地产还有长期租金收益，天河城目前年纯租金收入5个多亿）业界有一个比喻，建住宅的是业界有一个比喻，建住宅的是业界有一个比喻，建住宅的是业界有一个比喻，建住宅的是“小学生小学生小学生小学生”，搞，搞，搞，搞写字楼、酒店的是写字楼、酒店的是写字楼、酒店的是写字楼、酒店的是“中学生中学生中学生中学生”，而开发商业地产，而开发商业地产，而开发商业地产，而开发商业地产的则是的则是的则是的则是“大学生大学生大学生大学生”。中国商业地产发展历程中国商业地产发展历程中国商业地产发展历程中国商业地产发展历程中国商业地产发展历程中国商业地产发展历程中国商业地产发展历程中国商业地产发展历程1、商业地产溯源：自古有之古代的“商埠”、“墟”、“市井”—自发而成的“商业街”；2、商业地产概念的提出2001年由国内商业地产领军企业万达集团提出；3、MALL催生商业地产1997年初深圳铜锣湾集团陈智最早提出SHOPPINGMALL概念；1982年12月25日，佛山兴华商场SHOPPINGMALL开业；中国大陆第一个购物中心诞生在广东（天河城）；4、业界普遍认可的“元年”--1996年1996年2月9日广州天河城试业；清明上河图：宋代人气兴旺的“商业街”兴华商场SHOPPINGMALL天河城TEEMMALL5、商业地产发展阶段及特征第一、雏形阶段：20世纪80年代阶段特征：自发探索、没有形成明确概念、主要产品形态是商业街；传统百货升级，增加餐饮和娱乐业态（如佛山兴华商场SHOPPINGMALL），但本质上与购物中心还是有区别；第二、形成阶段：20世纪90年代阶段特征：主动尝试、导入SHOPPINGMALL概念、开始诞生具备范本效应的购物中心项目(如天河城)、形成新兴市场机会；第三、发展阶段：20世纪20年代至今阶段特征：商业地产概念明确提出、全国热潮、经营状况参差不齐、产品形态百花齐放、城市综合体诞生；第四、成熟阶段：未来10年阶段特征：二三级城市成主“战场”、理性回归、大浪淘沙、政策出台及完善、资本运作机制探索及完善（REITs、保险资金入市）中国商业地产市场规模中国商业地产市场规模中国商业地产市场规模中国商业地产市场规模21090.21090.21090.21090.17171717亿元亿元亿元亿元（2008年国内住宅开发投资总额）3947.3947.3947.3947.55555555亿元亿元亿元亿元(2008年国内商业地产开发投资额)11.11.11.11.5%5%5%5%（2008年同比增长率，金融危机影响有所放缓）10480.10480.10480.10480.18181818万平米万平米万平米万平米(2008年国内商业地产新开工面积)第第第第2位位位位（08年新增投资额全球排名超英国，仅次于美国）12%（2008年新增投资额约占全球比例）17%(05-07连续3年投资额平均增长率)1300130013001300亿美元亿美元亿美元亿美元（2010年上半年全球商业地产新增直接投资总额）不断增长的市场规模2222000011110000“万达现象万达现象万达现象万达现象”与与与与“万科风标万科风标万科风标万科风标”1111）、）、）、）、“万达现象万达现象万达现象万达现象”——里程碑式的业绩里程碑式的业绩里程碑式的业绩里程碑式的业绩商业地产做引擎万达销售额首超万科。2010年第一季度，万达集团公布的信息显示，该公司一季度实现合同销售金额约152亿元，而同期，万科地产的销售金额为150.9亿元，万达销售业绩首次超越地产业龙头老大万科地产。2010年5月14日，2010年“内地500富人榜”发布，万达集团掌门人王健林以401.1亿元的财富位列榜首。中国内地首富第一次诞生在商业地产领域。万达集团2001年开始涉足商业地产。截至2009年底，已在全国32个城市建设了37个万达广场，其中已开业13个，正在运营7家五星级或超五星级酒店。计划2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。目前，万达集团已是全国最大的专业商业地产开发商、亚洲排名第一的不动产商。2012年力争把旗下商业广场、院线、酒店三大板块进入全球排名十强。最终力争成为全球商业地产行业的领军企业、全球持有物业面积最大的商业地产企业。2222）、庞大的市场诞生伟大的企业）、庞大的市场诞生伟大的企业）、庞大的市场诞生伟大的企业）、庞大的市场诞生伟大的企业万达集团、华润置地、中粮集团、SOHO中国、宝龙集团等商业地产“航母”应运而生。3）、）、）、）、“万科风标万科风标万科风标万科风标”——标志性转型标志性转型标志性转型标志性转型地产行业“风向标”万科大举进军商业地产，开发比例锁定20%。2009年11月16日，万科总裁郁亮高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业（商业地产）的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8：2，未来3年内将建成220万平米商业配套。这被广泛视作万科商业模式转型的标志性事件。2010年4月份，短短10余天，万科相继有3个大体量商业地产项目被披露，分别位于北京、西安和东莞，总投资超百亿，无论从规模看还是从布局看，都显示万科在商业地产领域的勃勃野心。2010年5月26日，万科携手世界百强酒店企业君澜集团进军武汉高端商业地产；5月31日宣布：万科第一个城市综合体预计2011年深圳开业。4）、地产巨头新的战略布局）、地产巨头新的战略布局）、地产巨头新的战略布局）、地产巨头新的战略布局第一、保利地产：30%、300亿2009年4月25日，保利地产第一个商业地产项目“保利水城购物中心”开业，标志着保利全面进入商业地产开发领域。保利地产2009年年报显示，该公司持有商业地产面积超过100万平米。保利地产营销总监胡在新2010年6月透露，该集团计划到