招商实战-兵法深圳某商业地产项目招商方案案例分析目录一、本项目地段概述■地理位置■商业氛围■商场规模■项目配套设施第一部分商场基本情况??????一、镇人口二、中心城人口与商业情况一、老中心城商业情况二、其他镇的商业情况调查第二部分：周边人口结构调查第三部分：商业市场调查??????一、商场经营定位：二、首层商业步行街三、女人世界四、装修标准商场公共装修建议：一楼步行街及内步行街铺位装修：二楼铺位装修第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准????????一、招商平面分割图二、商业租金调查及商场租金确定■商场租金调查：■中心城部分商业街商铺租金调查■商场租金及租赁期：■租金策略■租赁期内实际租金收益：■招商目标客户■招商相关法律文本第五部分招商策略???????????一、商场命名二、商场推广主题三、招商推广策略四、招商画册要点及文案五、招商、销售推广时间进度安排第六部分整合推广策略???????第一部分商场基本情况一、本项目地段概述、地理位置：项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。、商业氛围：项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。、商场规模：商业建筑面积：平方米；层数：层纯商业；一楼层高米，、、层为米。一层平方米二层平方米，三层平方米，四层平方米。地下一层设停车场，面积平方米，设备区面积平方米，人防区面积平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）1302,333103.3745.82344.810308.6110292.558842.293659.928367.84903.71080??????????????全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。停车位：个广场面积：平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。、项目配套设施：24420004????第二部分：周边人口结构调查一、镇人口位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。总人口万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇平方公里，总人口万。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了个工业区，兴办了各类企业家，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。940.917113026211050????二、龙岗老中心城人口与商业情况1、龙岗老中心城人口状况龙岗老中心城人口调查第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）????名称总户数人口数同乐派出所管辖区域同乐村常住人口宝龙工业区同乐工业区黄屋村三和村下井新村龙苑新村东一村新塘村东二村东三村桥背村洪围新村洪围工业区外来人口1000400035000龙岗村委石桥村常住人口龙岗村西一村后福村西二村巫屋村翠竹村下岗村教师新村梁屋村格水村龙岗村工业区外来人口500200020000新生村委牛桥村常住人口新生仙人岭村里比电子厂水园十八乡彭城考居东村外来人口雅豪祥苑二期九州家园龙富花园南联村常住人口南联村外来人口鹏达花园盛平村常住人口盛平村外来人口合计1500040000120048009643856480192065729703000090036002789666000170112、龙岗老城区人口状况分析龙岗老城区人口占万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。217???第三部分：龙岗商业市场调查一、龙岗老中心城商业情况该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。???2，日用百货，小商品为主。良好龙岗国际商场龙平东路东段平方米龙岗国际商场——20002000M2首饰、珠宝玉器、钟表、服装一般。福临百货平方米龙岗路与深惠路交汇金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品已经试业38000商场名称位置规模经营布局经营情况人人购物广场龙平东路东段平方米一楼：主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心二楼：主营各类食品、日用品、烟酒茶三楼：主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、美容四楼：家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品、书店五楼：（未开业）经营状况：为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，人气较旺，以中低档消费品为主。百佳超市龙平东路东段平方米百佳超级市场——43000900900M龙岗镇中心主要商业龙岗旧城镇区家电类商场商场位置经营布局经营情况铭可达家电中心设于人人购物广场内家电良好嘉力强电子设备展示厅深惠公路以南潮味酒店以东家电一般嘉禾电器商场龙平东路中段家电一般富佳商场深惠公路东段龙岗立交以西家电一般较差金宝马家私城龙岗立交南侧较差大明家私城深惠公路以南潮味酒店以东良好华腾家私城过龙岗立交深汕公路南侧900M2500M700M档次低，一般顺德家私城内环路与深惠路交叉口2000M档次低，经营一般龙岗旧城镇区家私类商场22222商场位置面积经营情况金利来家私深惠公路东端龙岗立交以西1200M龙岗旧城镇专业市场配套设施：专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场商业配套：银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱乐、超市等商务。一层营业龙岗装饰材料市场龙平东路北侧平方米一楼：装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等二楼：灯饰、布艺、装饰花、画、家装公司、家私、家电等在营业50000商业名称位置经营面积经营项目经营状况集银皮具综合市场深惠公路与莱英路交叉口平方米皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及各种皮革皮具成品。60000本项目与其它零售商距离表商场名称位置距离（米）深圳国际商场深惠公路以北，龙兴街以东300人人购物广场金龙店深惠公路以北与龙平东路之间300龙岗百货广场龙平东路以北，双龙立交桥以西400百佳龙平东路以北500人人购物广场富德店龙平东路以南华西街以东600福临百货龙岗路与深惠路交汇400米??总结：老城区人口总数达万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在元平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在元平方米左右；有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳的经营面积分别为平方米和平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。17150/100-120/200090043000?????二、龙岗其他镇的商业情况调查、布吉镇人口及商业情况基本情况位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。全镇总面积平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。年全镇总人口万人（包括常住人口和暂住人口）。商业情况伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开花。183200055????????深惠路以西零售品牌商深惠路以东零售品牌商新一佳：百鸽路南城百货：百鸽路新一佳：布吉中心广场层商业群楼—24?????布吉片区零售超级市场情况：超市名称位置经营范围经营状况南城百货深惠路东一楼：生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房二楼：饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。良好新一佳信义广场店百鸽路一楼：生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等二楼：服装、洗化用品、鞋、文具、运动器械、饰品、电器等良好新一佳布吉中心店吉华路西二楼：生鲜食品、饮料、烟酒等三楼：服装、洗化用品、鞋、文具、四楼运动器械、饰品、通讯、电器等良好另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等。特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于年月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁江山。而布吉中心广场店