华润新鸿基解析:香港商业地产赚钱之道杭州首个包括大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅的城市综合体项目——华润新鸿基杭州万象城将动工。对这个总建筑面积在55万平方米的杭州商业地产“巨无霸”，市场充满了想象又充满了质疑：它到底能否成功？质疑的背后是杭州商业地产的多次“滑铁卢”：吴山商圈、信义坊商街……无论是大型商业项目，还是社区商铺、特色商业街，失败的商业地产项目在杭州并不鲜见，它们都面临着同样的经营问题：所谓的人气没有起来，经营惨淡，租金回报难以维持投资支出。然而，华润与新鸿基却对杭州万象城的赢利充满信心。“新鸿基每年利润的50%来自商业地产，而其中又有25%以上来自商铺租金回报。”新鸿基地产执行董事苏仲强说。显然，华润与新鸿基的信心来自它们以往的经验，尤其是香港商业地产的成功操作。有消息说，包括新鸿基在内的香港三大地产巨头恒基、恒隆融资约400亿港币投身内地房地产市场，且无一例外地表示将着力打造商业地产项目。对任何一个企业来说，投入都是为了换取更大的利润。它们在香港的商业地产为什么赚钱？凭什么赚？到了杭州它会不会“水土不服”？记者为此近日赴港考察。吸金理由1：准确定位购物中心是商业地产中相当重要的组成部分，香港的购物中心产业从二十世纪六十年代开始发展，迄今已经建设了近50个大型购物中心，其建设速度之快，密度之大，在全世界范围内都很少见。反观杭州，迄今为止购物中心仍主要集中在湖滨、武林广场两大商圈，而真正被杭州人所认同的也还是杭州大厦、杭百、银泰、解百这四家老牌商场。有人把这归结为杭州的购物中心选址难，事实上，很多时候这是因为我们的选址思路太传统。以香港一年前开业的观塘APM商场为例，在香港大多数人都认为，商场最好的位置应该在旺角或铜锣湾，而APM位于观塘，这是香港传统老工业区，它的旧址是工厂，周围环绕着的大多数也是工业用地（目前多数已经废弃），再外围才是住宅区——这个位置、条件与杭州的杭一棉地块倒是非常相似。新鸿基拿下那块工业用地后，补足商业用地差价，开商场。这个在老社区里的新商场，用了三年时间寻找定位：香港的多数商场晚上营业到九十点，但APM营业到十二点，个别店铺营业到凌晨两点；多数商场以家庭消费者为主，而APM瞄准19~39岁的年轻人……事实证明，新鸿基的定位给它带来了很好的收益。APM商场去年全年租金收入为2.4亿港币，对比10年前以20亿港币建筑成本兴建APM，这样的租金收入相当可观。不仅如此，APM还带动了邻近地区的商铺升值。吸金理由2：综合开发，资源共享香港的商业地产鲜有单一项目，即使不是一家公司在一个地块上开发几种类型的房产品，也会由几家公司合力开发某个区域做不同类型产品——不同产品类型之间的资源互通互用才能产生更大利润，或许香港的开发商们是这么想的。比如香港国际金融中心项目，事实上它并不仅仅是国际金融中心一期、二期写字楼，还包括IFC商场、香港四季酒店、精装修服务公寓四季汇。这是一个工作、消费、居住的混合，在香港开发商看来，最好的房地产开发配比就是：1/3住宅+1/3写字楼+1/3商业物业。最明显的回报就是四季汇的公寓出租率，这个每平方尺平均月租价高达65港币的服务公寓，目前的出租率超过96%，租金价格从第一期推出时的每平方尺53港币，上涨到第三期的67港币。“我们非常满意目前的出租情况。”四季汇租务相关负责人告诉记者，现在他们平均每星期会收到150个左右新的租务查询。创纪之城也是这样一个项目，它由一系列沿观塘道兴建的高科技甲级智能商厦群及大型商场组成，提供超过33万平方米的写字楼及大型商场。现在华润和新鸿基又把这种开发模式搬到了杭州。杭州的万象城项目总建筑面积55万平方米，这样的规模具备了集商业零售、办公、居住、酒店、娱乐等诸多功能为一体的城市综合体的条件。“如果没有这个项目，我们或许不会进杭州。”苏仲强私下对记者承认。吸金理由3：该省的钱每一分都要省不是只有戏剧有“台上1分钟台下10年功”的说法，香港的商业地产也有前台、后台的区别。逛香港的购物中心对消费者来说绝不仅仅是商品的吸引，它的空间设计也让人很舒服，比如层层退进的中庭，开阔的休息区，即使不买东西，逛街也是种休闲。但如果你到后台操作区去看看，情况可能就不是这样了。台前宽敞的走道，到了操作台可能剩下不到1/3；光感十足的照明到了操作台可能瓦数低了一半，数量也少了50%；所有专柜工作人员上下班不得从前台进出，而是走后门的操作区……华润集团在深圳投资开发的万象城商场里，记者发现洗手间的擦手纸居然正好是一只手掌大。“别小看这张纸，每年能为我们省下近20万元的开支呢。”华润新鸿基房地产（杭州）有限公司助理总经理陈进说，深圳的这套省钱之道，他们同样会搬到杭州。一边做减法，一边做加法。去香港，我们会发现，顾客上下车往往都在建筑里完成，而不像杭州，通常在街道上完成。深圳万象城做得更彻底，每一层商场都有停车场，顾客可以直接把车开到想逛的楼层。这在我们看来绝对是侵占营业面积减少收入的做法，在他们看来却是吸引人流、留住顾客的好方法。拥有1300多个泊位的停车场，每天2~3轮的车流，让深圳万象城的经营者坚信他们牺牲一部分营业面积的做法是对的。借取香港、深圳等地的成功经验，华润和新鸿基地产究竟会在杭州钱江新城打造出一个怎样的房地产项目？而绿城集团联合滨江房产，以36亿元巨资拿下的杭汽发地块，也将打造另一个城市综合体，它究竟会以什么面貌面市？同样的杭州，南、北两大城市综合体相继出炉，让我们有理由猜测，杭州商业地产的花样年华是不是即将开始？