2009.3.15版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世联地产城市综合体顾问业务介绍世联观察1国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事；外表貌视强大、营销推广美伦美奂、实则积重难返商业地产归根到底就是财务线的问题核心问题？财务线－现金流修订物业指标:已有的物业指标的市场可实现性？物业价值最大化：市场可实现的物业配比？通过怎样的规划布局能充分发挥价值聚集？资金的进入和退出机制：合理分期？合理的租售比？实现短期回现与长期现金流之间的平衡？招商和销售：顺利实现商家的入主？引爆商业销售，实现资金回笼？?????……商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。开发商在开发综合体项目时面临的主要问题万达模式万象城海岸城商业地产代表财务线图ＳＯＨＯ现金流时间更新理念，明晰差别，有的放矢世联观点201万象城模式0504030201主力店铺形态主力店铺形态财务运营分析财务运营分析价值KPI体系价值KPI体系项目背景介绍项目背景介绍项目整体定位项目整体定位物业类型配置物业类型配置管理经营模式管理经营模式55112233446677深圳华润中心·万象城案例分析“最”之模式华润中心万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群·深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。万象城”·万象城位于深圳市罗湖区·——深圳华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。深圳华润中心??华润集团在深圳投资开发的“深圳华润中心在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司MichaelPage以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。——————万象城·华润华润大厦进驻企业万象城以商业作为核心驱动力，首期开发：商业中心“万象城”、甲级写字楼“华润大厦”5A·深圳华润中心设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公司WilsonAssociates担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有,为宾客提供非一般的饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的HyattPureSpa水疗,室外恒温泳池，健身中心等设施，为客人提供舒适的休闲享受。————深圳君悦酒店幸福里深圳唯一的都市综合体内的高尚住宅，总建筑面积约11万平方米，由3栋49层165米的超高层住宅组成。二期开发：五星级商务大酒店、酒店式服务公寓，华润中心形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比总部进驻，定义形象、海外招商，一线品牌、只租不售，长期经营——万象城经营模式·华润管理经营模式华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范。直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成。50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。只租不售，长期经营。提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务——超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。éEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。万象城主力店铺：é·万象城是华润中心是深圳最大的购物及娱乐中心。它整合了众多资源，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。华润1、R2、Ol3、嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。4、冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。万象城主力店铺形态·超级市场万象城主力店铺：·éEL时尚生活百货éROl嘉禾深圳影城冰纷万象滑冰场????华润华润、城市金融商业核心位置；、区域内缺乏一个高端大型商业来统领区域商业形象；、周边交通便捷，公交线路多，拥有地铁；abc万象城成功的体系KPI·、选城二线城市；、选址考虑因素：、开发商具备强大实力；、招商以一线品牌为主；、业态定位一站式齐全规划；、引进国际一流的精英团队；、打造高端商业建筑形态。1212345??外因内因通过研究，总结出深圳华润中心成功的KPI体系预计2010年底开业沈阳预计2009年9月开业杭州2005年3月开业深圳青岛长沙武汉成都万象城全国战略续深圳万象城成功之后，杭州、沈阳万象城工程也已相继启动，并且很多城市如大连、青岛、成都、武汉、长沙都找到华润，希望华润能够进驻他们的城市，在目前的市中心或者未来的CBD区域打造一个像深圳“万象城”一样的“商业综合体”。万象城成为了华润一个可复制的品牌，目前已经到了品牌收获期强强联手，精英团队，群英荟萃——投资商华润（集团）有限公司发展商华润（深圳）有限公司建筑设计美国RTKLAssociatesInc广东省建筑设计研究院园林景观设计澳大利亚PlacePlanning&Design灯光设计顾问KaplanPartnersArchitecturalLighting机电设计顾问Flack+KurtzConsultingEngineers消防与安全设计顾问RolfJensen&Associates.Inc电梯设计顾问Hesselberg.Keesee&Associates.Inc幕墙设计顾问CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售设计顾问香港仲量联行有限公司交通设计顾问香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心工料测量师香港利比建筑工料测量师有限公司工程监理中国国际工程咨询公司广告推广策划顾问深圳市蔚蓝时代广告有限公司万象城团队建设·华润十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业。项目支出一览项目收入一览华润中心总投资亿港币，分两期开发，一期投资亿；二期投资亿4018222009经营成熟期资金回收期开工建设期经营培育期建成开业资金滚动平衡期开工建设期拿地拿地资金投入期2002一期二期万象城华润大厦君悦酒店幸福里华润中心一期开发万象城、华润大厦；二期开发君悦酒店、幸福里，前期投资成本由租金回收开发时序200320052007至今万象城万象城财务线图示前期资金投入大一期租金收益平衡二期开发租金及物业价值平稳上涨现金流时间02万达模式0504030201万达集团的转型历程万达广场案例万达第三代产品特征万达综合体核心概念订单商业运营模式分析——?????万达城市综合体发展模式研究第四期2001-至今聚焦商业地产、酒店、文化产业、连锁百货922530070多元产业走多元化发展。房地产开发，还有足球，还有酒业、药业、贸易、出租车、酒店（作为小股东合作奥的斯、变电站设备生产）区域开发商，多元投资商大型企业集团在中心城区开发住宅。年搞了全国最大旧区改造项目大连市新开路小区，总规划面积八十几万平方米，企业奠定了发展的基础。房产开发保持三个全国之最，跨区域开发最多（在个城市开发）每年开发面积最大（一年万平米左右）、第三销售额最大（房地产一块一年超过亿销售额第三期1998-2000第二期1993-1997住宅第一期1989-1992万达集团转型：从住宅为主向多元化投资转型，最终聚焦商业地产的开发。生产是受计划指导，住房成为紧俏产品，万达把楼板搞成混凝土现场浇铸工艺，稳定性好而且还防渗。质量获得当地市场认可住宅公司特征产品时间轴万达转型19891992921992010293939495模式西岗住宅开发公司年改制为万达公司年跨区域发展，核心竞争力就是跨区域经营的规模竞争。年去广州商业地产贡献巨额利润，有良好的资金贷款，解决了长期融资通道，核心竞争力是长期稳定的现金流。从、年开始，万达第二次转型，进入商业地产，一开始就决定规模要大，建上万平米的大型的购物中心。因中小企业诚信度比较低，现金流也不稳定，租户尽量选择大企业，核心竞争力进入到年“治理整顿”，很多房地产企业都垮掉了，、、连续三年，全国房地产整体行业利润率为负，那时很难做，）相比住宅可享受双重利润。商业地产除了每年可以收到稳定的租金，还能在未来变现时享受未来资产价格升值和土地升值的双重利润。）受到政府的欢迎。万达通过“四个好处”工程，在与各地方政府谈判项目过程中，获得有利地位，将土地成本压缩到最低24（（）容易获得项目。住宅开发竞争激烈，一旦房地产价格升