综述本案对龙湖别墅项目从两块进行分析，首先是分析了北京花墅香醍的规划、景观和户型等特点，然后是从龙湖整体的景观设计理念和特点进行专项分析1取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库壹《征询稿》龙湖别墅产品分析报告之花墅香醍2取勢·明道·優術取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产智库3取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库花墅香醍项目简介花墅香醍是龙湖地产北京分公司在北京推出的第三个项目，占地面积9.5公顷，总建筑面积14.3万平方米，住宅部分13.7万平方米，容积率1.4，绿化率35%，车位1：1.7.与龙湖滟澜山和香醍漫步的“度假”定位不同，花墅香醍以“第一居所”为定位。沿袭以往的开发理念，龙湖以意大利中部“托斯卡纳”田园风格的建筑形式来打造其产品，旨在创造低密度的“花园生活城”。依托产品独特的建筑设计及幽美的小区环境，深得消费者的青睐。4取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库花墅香醍项目消费者本身的定位是中高收入家庭，所以开发商提出“第一居所”的定位方案，即本案运作时以满足中高收入家庭日常居住需求为出发点。而不是延续之前两个项目以“第二居所”来定位。所以，在确定地理位置后，项目的格调及环境的布置应该作为一个切入点来研究。同时也能更好地体现项目本身的档次和标准。在此，开发商提出了“别邸”或叠拼别墅的概念。作为别墅勉为其难，这两个名词的应用突破了普通住宅的意义，从概念上迎合了项目所追求的档次及其标准。5取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库龙湖沿袭并充分利用自身开发别墅的优势及风格，将市场上颇受消费者青睐的“托斯卡纳式风格”（意大利中部地区以庄园、别墅、农舍为代表的田园风格）融入建筑设计中。该建筑风格体现当地无拘无束而实际的生活方式6取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库，其具体的表现形式有其独特性：1、高低错落的建筑布局（高耸的塔或者圆形大厅）2、凹凸有致的墙体（有时爬满藤蔓）及面饰天然材料（石块、石灰、木头和灰泥等）7取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、布满鲜花和草地的庭院及小路边高大挺拔的剑松4、铁艺路灯及标识标志5、深绿色的百叶窗6、开阔的阳台7、褐红色的陶瓦屋顶等目前，以上的建筑风格较多被用于国内独栋或2-3层的联排别墅设计上。为突破传统意义上的住宅概念，龙湖将别墅的概念引入花墅香醍的多层住宅设计中，并冠名为”别邸”或叠拼别墅。通过概念的互换，引导消费者的进入其独具匠心的设计理念中，从而提升了项目的品质。龙湖在花墅香醍项目实际操作中，把托斯卡纳风格很好地融入了整个建筑和园林的设计中。8取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目主力户型面积为160-400平方米，层高3.1米，上层电梯入户。超大的户内面积使得户型配置优越（多功能厨房、独立卫生间、主卧衣帽间、书房等一应俱全）。每户朝阳，面宽大增加观景空间。利用地下一层，在技术上舒缓了国家规定的日照间距强制要求，同时，创造了容积率为1.4低密度平面布置，为庭院的景观设计带来相对更开阔的视觉空间。入户花园，花园露台及大尺度观景空间增加了小区居住情趣，也使得项目略显高档。如此，与成熟园林的配合更能在心理上吸引消费者。9取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库户型设计项目容积率1.4，这一直是龙湖公司在销售商向消费者宣扬其低密度优点的工具。低密度的实现在龙湖项目中采用两种方法：首先，一层地下空间的拓展，在获取更低容积率（1.4）的同时，为开发商带来经济效益的增值。按照规范，地下面积不计入经济技术指标中的容积率计算中。为做到地下一层的增值效果，箭镞布置上采用了独立式下沉花园设计并承诺赠予消费者。而这种方式不会减少规划要求的绿地覆盖率，尽管无形中将属于公共空间的绿化用地间接地转移到底层住户的私密空间里。关于这种由公转移为私的方式是否可行，在现行规范上还没有明确的规定。龙湖巧妙地采用了这种独特的方式来使其经济价值实现最大化。10取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库12取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库13取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库14取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库15取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库16取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库户型小结项目主力户型面积为160-400平方米，层高3.1米，上层电梯入户。超大的户内面积使得户型配置优越（多功能厨房、独立卫生间、主卧衣帽间、书房等一应俱全）。每户朝阳，面宽大增加观景空间。利用地下一层，在技术上舒缓了国家规定的日照间距强制要求，同时，创造了容积率为1.4低密度平面布置，为庭院的景观设计带来相对更开阔的视觉空间。入户花园，花园露台及大尺度观景空间增加了小区居住情趣，也使得项目略显高档。如此，与成熟园林的配合更能在心理上吸引消费者。在特殊情况下，我们可以考虑消防车能从草地上（隐性消防通道）到达社区的任何位置。但是，实际使用中，如果用户需要运输大件物品，就显得略微不便。17取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库其次，在建筑布局中，将南北两端几栋建筑布置成7-8层的中高层，使建筑面积能更好的分配到中高层建筑中而保证较低层区域的低密布置。如此，建筑从形式上定位出“别邸”（中高层）和别墅（多层），即在保证容积率的情况下满足绿化率的要求，在价位的跨度上也能吸引不同需求的潜在中高层收入消费者。18取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目通过人车分层的设计手法达到纯粹的人车分流的目的。这样的处理手法既可消除地面车流对社区的安全及噪音影响，而且有利于创造小区园林的整体性。因为车行路的存在势必会分散整体用地。住宅用地的四大组成部分（住宅用地、公共设施用地、道路用地和绿化用地）中，如果只存在住宅和绿化用地，那么除了住宅之外，剩下的就是绿化用地了。在没有要求建设公共设施的情况下，龙湖公司将车流直接导入地下，让位地上面积予绿化，无疑对早就丰富多彩的园林创造了优越的条件。19取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库内部交通在特殊情况下，我们可以考虑消防车能从草地上（隐性消防通道）到达社区的任何位置。但是，实际使用中，如果用户需要运输大件物品，就显得略微不便。20取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库花墅香醍社区内2.2米宽的主路两旁是宽度为1.8米的绿化，并且是根据植物的高度，由草坪、小丘、花卉、小灌木、大灌木和乔木搭配的分层绿化，实现“五重景观”。园林将使用200余种植被（包含多种花草植物）与全冠移植的成树进行组合，达到360度观景。21取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库现场树木是成树移植，配合弯曲的宅间小路，可以想象到夏天枝叶茂盛时曲径通幽的美景。成树移植需要的成本相对高些，但这样做可以让住户在更短的时间内享受到成熟庭院呈现的景色。在该项目园林规划上，水景的布置并不多。22取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库贰龙湖别墅产品分析报告之景观专项23取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库成树园林，全冠移植烘托气氛的主题园浪漫的景观主题曲径通幽的景观小径五重垂直绿化情景化小品高覆盖立体绿化无处不在的坛坛罐罐图画般的平面构图严谨的细节处理色香味形声全感官接触细心的园林维护24取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库在环境设计上，龙湖讲究“植物是建筑的外立面”，项目未动，园林先行。龙湖的研发、景观工程人员在深入研究地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好之后，以同纬度选树为原则，横跨华北、西北、东北等地，建设大型苗圃（目前已有9个苗圃基地），选择丰富树种，使成树顺利渡过放根、驯化、移栽、保活等过程，不仅保证园林的多姿多彩，且解决了成活率的难题。龙湖“成熟园林”的呈现，为了让业主入住时即可成熟、丰富、精致的园林景观，无需长年等待，龙湖采用了全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。25取勢·明道·優術www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库26上海滟澜山景观主题取勢·明道·優術www.fdc01.com房地产智库第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、小乔木层次丰富的五重垂直绿化第三重：