全国产品速递：第3季（合院、洋房、叠拼专辑）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库导读1.上海仁恒森兰雅苑——苹果有iphone4，我有ihouse42.深圳金地天悦湾——“天字系”、法国范儿、高坡叠3.深圳天麓三区莱茵堡——南中国首席豪宅区的“童话城堡”4.北京大运河孔雀城——“大堡明天见，大堡天天见”5.武汉保利中央公馆——“四叠无限好，可惜没电梯”www.fdc01.com房地产智库上海仁恒森兰雅苑?苹果有iphone4，我有ihouse4www.fdc01.com房地产智库仁恒以精雕细琢和产品创新而闻名，号称地产界的“苹果”，就像iphone4一样，目前仁恒的产品线也进化到了“第四代”，以仁恒森兰雅苑为杰出代表仁恒，新加坡背景的房地产开发企业，从所开发项目的规模、开发节奏、物业特征来看，基本以城市重点地段开发大规模、高端住宅物业为主。?1998年，陆家嘴滨江国际社区，仁恒第一代国际社区高端开发项目——仁恒滨江园亮相上海，以江景和精装品质作为产品的最大特色；?2003年，仁恒第二代国际社区——仁恒河滨花园，采用多项“四新”技术的产品，提高”代了整体居住的品质；四恒?2004年，第三代国际社区——仁恒河滨城“仁，除对建筑细节的升级，还打造一套“邻里之家”的体系，提升项目居住氛围；仁恒家园，开创低密度电梯精装洋房社区先河，进一步提升了居住的舒适度；?2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生——仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以首个精装叠墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元仁恒滨江园仁恒河滨花园仁恒河滨城仁恒怡庭素较仁恒以往产品作了突破和创新。www.fdc01.com房地产智库仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块，目前项目周边环境不佳、配套不齐，规划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的阶段?仁恒森兰雅苑位于浦东“十二五规划”的高桥新区森兰国际化社区内；?森兰国际社区位于上海浦东新区北部，处于中环内，5.74k㎡大型规划，将呈现一个具有完善的配套、适宜的环境、大型低密度生态社区；?森兰国际社区是继古北、联洋、碧云、新江湾城后政府规划的又一国际化社区；?但目前，因紧邻外高桥保税区，空气质量差，且生活、交通配套仍比较落后。www.fdc01.com房地产智库项目楼面地价高昂，技术指标苛刻，容积率已经突破传统豪宅区间，这对仁恒的操盘能力提出了很高的要求?占地面积：10万㎡?总建筑面积：17万㎡?容积率：1.63（已突破传统豪宅区间）?建筑密度：25%?绿化率：35%?限高：60m?总户数：806户?建筑风格：海派建筑为主?产品类型：90-150铭寓、180-200观楼面地价超过1.6万，区域内当时房价刚刚突破2万，地邸、336叠墅、320-360郡庭块技术指标苛刻，腾挪空间小，且看仁恒如何出招仁恒的产品策略：以180-220㎡主流四房为主力，降低风险，以将近四分之一的复式与叠拼作为亮点，提升项目溢价能力www.fdc01.com房地产智库规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提升，天际线契合产品层级由东南向西北层层拔升合理物业排布、无障碍设计提升214平米复式2梯2溢价90平米与152平米户336平米复式2梯2户2梯4户2?项目一期规划以东南角为点，形成梯2米南低北高的放射状布局，从日照角度带平化83满足采光的合理性；绿2一期1米梯702户米321-358平米叠?平采用复式、叠加别墅、公寓多种居3218加别墅梯住形态相结合，多线铺开以满足不同户2式人群置业需求；复米平?6结合物业价值的高低及地块周边情33况，将最具溢价能力的叠加别墅产品户二期处于最佳位置，且将靠近城市主干道的户型作为小面积户型，大面积户型二期基本处于项目整个项目内部；?西北角为3栋2梯4户的90㎡两房和152㎡三房，其余都是240-337㎡的复式、2梯2户180-220㎡四房和321-358㎡叠加别墅。www.fdc01.com房地产智库项目坚持层级明确、分段清晰、多线并进的产品策略，最大程度地拓展客户宽度，降低项目风险郡庭叠墅观邸铭寓20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产仁恒森兰雅苑的产品线策略品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局：90多平到200平再到300平大户型，满足从单身贵族到面积升级三代同堂的需求思考——调控下的新思维，多线并举、去中间化：以少量90平米入门级产品满足投资需求产品形态升级传统平层到复式立体空间再升级到有天有地叠加别墅和90X0限制，去除中间面积段产品，高端产两梯四户到一梯一户到两梯一户直至私家电梯，尊贵感电梯配置升级私密性不断提升品线从面积和形态上进行市场再细分从紧凑型户型到附加值舒适型户型到拥有私家电梯厅、分段清晰/层级明确/户型特色户型特色升级挑空入户花园、全套房配置；享受型户型直至高标配私家电梯、泳池等别墅型户型，满足各层级客户需求鲜明/一网打尽www.fdc01.com房地产智库仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡庭创新7F叠墅创新4+2郡，错复式布庭，传统叠上叠套局，实现两拼开挖至地梯一户的效下两层果下叠套±0www.fdc01.com房地产智库叠墅主要运用了楼层的交错设计实现两梯一户的效果?森兰“创新”产品叠墅仅设置一种面积段和单层形式，楼层根据社区位置的不同分为12F、7F，仅有层高存在些许区别（7F3.2m、12F3.15m）；?叠墅均为两梯两户布置/电梯双开门设计/(336.66+336.66)平米/总面宽25.5米/进深15.45米/平层面积约670平米；?电梯双开门，平面两户楼层交错设计，因此相当于两梯一户；?设计亮点突出（避免了大平层室内的迷宫式、跑道式空间），双层挑高入户花园、起居室连通情景阳台、双重入户、二楼公共空间景观打造、三套房设计等元素提升了产品附加值。上层下层5.45m25.5mwww.fdc01.com房地产智库叠墅336㎡复式下层：双层挑高入户花园是亮点?独立的双层挑高：（3.2×2=6.4m）入户花园（3.25×5.55=18㎡），气派非凡，归家仪式感十足，也可在二层搭板隔房6.4m?大面宽的另类横厅设计：（客厅+情景阳台），面宽5.3m+2.8m=8.1m，空间通透感加强，阳台的实用性也比较高www.fdc01.com房地产智库叠墅336㎡复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体化三面采光餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪宅元素?独立保姆间：保姆间有独立卫生间、全明，位于楼下入口处，与整套户型通过入户花园?餐厨一体化：方正大气，面积阔绰（面积约的高窗相连，设计巧妙24.4㎡）餐厅边套东侧有窗，可双向采光?两梯一户配置私家电梯厅：由于两部电梯都是隔层双开门设计，造成了两梯一户的“假象”?电梯门套采用和入户门一样的实木雕花，着重强调入户的仪式感www.fdc01.com房地产智库叠墅336㎡复式上层：全明家庭室较有新意，全套房设计是豪宅基本功?公共空间景观利用：（6.3m×3.2m=20.16㎡），家庭室与入户双层挑空的入户花园相连，提升了家庭室的景观性，弥补了无法直接采光的不足，是户型的又一亮点?全套房设计：二层户型采用三套房设计，均带有自己的卫生间、衣帽间；户型方正，尺度适宜。（主卧开间更达到5.3m）www.fdc01.com房地产智库4+2郡庭在传统的叠拼基础上进行优化?森兰“创新”产品郡庭为传统叠加别墅的改良品。下叠=1F+2F+地下1F+地下2F（面积约321.9平米）上叠=3F+4F+地下2F+屋顶花园（面积约358.2平米）（由于下叠附送空间面积比上叠要多，所以面积比上叠面积略小）?上叠和下叠均有私属功能空间（完全超越了一般别墅的私密感）（一层入户花园、一层入户电梯、入户楼梯）以及（地下车库、地下储藏间）。www.fdc01.com房地产智库郡庭上叠358㎡（入户区和3F）：带私家入户花园和私家电梯，3F约70㎡超大餐客厅区?尺度宜人的客厅与餐厅:客厅（7.2m面宽）与餐厅连通（进深10m）整个空间约70平米，现场效果震撼?上叠与下叠拥有同样尺度宜人的私属入户花园及入户门厅：入户花园全部赠送（面积约为20平米）1，入户门厅面积约为20平米；2?讲究风水：入户花园——入口门厅入口——入户电梯的入口，视线均不能洞穿，曲径通幽。3下叠上叠123入户入户www.fdc01.com房地产智库郡庭上叠358㎡（屋顶和4F）：60㎡豪华主卧套房，120㎡屋顶花园赠送，并附送天际创意小泳池?大面积屋顶花园赠送、小型泳池增加亮?主卧入户门厅：入户点：屋顶花园面积约120平米，四面临空门厅过渡空间尺度宽敞，景观面较好；花园采用东南亚风格打造，设置休息区，可与衣，配以棕榈的绿植，创意小型泳池、东南帽间联动，使用率高亚风格藤椅，体现休闲度假风情?除去电梯井、设备平台、楼梯间等等功能空间后，花园面积缩水近一半；?花园东西两侧的空间由于开间较小不能?60平米超大主卧套间设计，内设有U型更形成围合空间，利用率低，只有正南向约衣间、主卫生间，卫生间配置双人按摩浴缸www.fdc01.com40平米空间可以利用。房地产智库郡庭上叠358㎡（-2F）：电梯直达，私属双车库，80㎡全赠送，利用率高?地下二层，面积接近80平米，附送空间较多，且利用率高?电梯可直达负二层，储藏?地下私属双车库而非车位，安全性高，电间非常宽敞，梯直达，降低客户对地下二层的心理抗性无柱，利用率高ww