22号地研究模型2009.10.30[关键字]：?别墅[简介]：该理论界定了小独栋别墅产品以及通过研究市场上小独栋别墅的处理方法，总结了克服小独栋产品劣势，从而营造出别墅感的若干方法。2小独栋别墅界定产品界定所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置业客户群体的独栋别墅产品业客户群体的独栋别墅产品产生背景小独栋产品概念于小独栋产品概念于20032003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物业市场产品细分的结果业市场产品细分的结果————即弥补联排别墅和面积较大即弥补联排别墅和面积较大//总价较高总价较高的独栋别墅的一种产品类型的独栋别墅的一种产品类型技术指标地上面积区间：200-320平米之间地下面积：100平米容积率：0.35-0.4左右间距：3-5米庭院面积：300-500平米3小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通过一些技术性的手段解决客户敏感点产品缺陷产品策略：产品策略：?独栋的产品形式?较高的建筑密度在保持较低的总价范围的?较低的总价范围?紧凑的生活空间前提之下，产品全面在公共空间处理和私人空间的营造上发力可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段较高的建筑密度可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小紧凑的生活空间可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感缺陷问题。面积带来的别墅感缺陷问题。4较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里交在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里交流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响((典型案例：纳帕溪典型案例：纳帕溪围合组团围合组团谷）谷）短面宽短面宽//大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排建筑单体建筑单体布摆向和处理来解决（典型案例：龙湾别墅）布摆向和处理来解决（典型案例：龙湾别墅）较高的建筑密度较高的建筑密度山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭院的联院处理联院处理山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭院的空间和保证了庭院的私密度（典型案例：香江别墅、亚澜湾）空间和保证了庭院的私密度（典型案例：香江别墅、亚澜湾）大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够公共绿地公共绿地为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问题（典型案例为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问题（典型案例：龙湾别墅、温哥华森林）：龙湾别墅、温哥华森林）5围合组团式排布?小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有；?解决方案之一是采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间，减少由于较小的院落带来的负面影响?案例：纳帕溪谷小户型布局6建筑单体?在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正南、正北约40度的夹角，比普通正南正北多出了11%的采光角度?项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视问题留出了窗子设置的空间?案例：龙湾别墅7联院处理?联院别墅可以在提高前院容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性内院?在短面宽/大进深的基地条件下，通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空后院间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果?三重庭院的效果也缓典型案例：香江别墅解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感8公共绿地?集中公共绿地可以散落分布在小区内，以解决小独栋别墅庭院空间小而产生的活动空间不足，同时为邻里之间的交流提供了良好的场所?零散分布的集中绿地可以缓解较高的建筑密度带来的视觉压抑和疲劳感?多处集中绿地的开放性对于实现均衡物业价值有良好的效果?典型案例：温哥华森林9小独栋别墅由于面积较小带来的别墅感不足问题可以通过室外空间、室内空间、内外关系处理以及建筑细节等手段来缓解室外空间室外空间下下沉沉庭院庭院室内空间室内空间客客厅厅、、餐厅餐厅、地下室、主、地下室、主卧卧室区室区紧凑的生活空紧凑的生活空间间内外空间内外空间大面积大面积观观景景窗窗、、露台等露台等关系关系灰灰空间、建筑高度与空间、建筑高度与屋檐屋檐、外、外立立面面颜色颜色和和建筑细节建筑细节材料材料10下下沉沉式庭院式庭院室外空间?下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；?下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。??增加地下室增加地下室自然自然采光面采光面?平?平添添院落的院落的层次层次感感?半?半室内空间感，用室内空间感，用途广途广11下下沉沉式庭院式庭院项目名称下沉式庭院面积(m2)室外空间龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户17型温哥华森林b3-P户水印长滩2N户型26型水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31?下?下沉沉式庭院通式庭院通常常为为侧侧院下院下沉沉，下，下沉沉面积面积20-3020-30平方米。结合平方米。结合本项目本项目产品定产品定位位，下，下沉沉式庭院面积在式庭院面积在20-3020-30平方米间，即可平方米间，即可实实纳帕溪谷SA户型16m2m2现庭院现庭院效效果；果；??设计中设计中需协调需协调下下沉沉式庭院院墙与式庭院院墙与临临院关系院关系??增加土方增加土方工程量工程量?日常使?日常使用用成本成本略高，略高，需要配备水泵需要配备水泵12室内处理应该抓住凸现别墅特质的孔家，同时通过合理的功能布局减少面积较小带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果别墅特质空间??彰显彰显别墅别墅特质特质的的功功能空间，能空间，如如客客厅厅、主、主卧卧的面积的面积尺寸尺寸可局可局部放部放大大//的处理入口玄入口玄关的关的挑挑空，而空，而其他其他的的功功能空间的面积能空间的面积尺寸尺寸可可适当缩适当缩小。小。??将部将部分分功功能空间（能空间（如如客客厅厅和家庭室和家庭室或或客客厅厅与与餐厅或餐厅或家庭室与家庭室与餐餐厅厅）结合布置。）结合布置。??充充分分利利用地下室，在用地下室，在其其分布活动室、影分布活动室、影音音室、室、工工人房人房等功等功能空间能空间功能空间布局处理??紧凑布局，尽紧凑布局，尽量量减少减少横横向及向及纵纵向的交通面积。向的交通面积。??注意不注意不同的空间之间的交流与联系，通过同的空间之间的交流与联系，通过纵纵向、向、横横向的空间交流向的空间交流，通过，通过隔隔与与非隔创非隔创造造丰富丰富的空间的空间层次层次感。感。13别墅特质空间的处理玄玄关和关和吹拔吹拔?小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。入口玄关面积项目名称(m2)顺驰林溪a户型9顺驰林溪a户型入口玄关9平万万树B户型6米观唐A户型9观唐B户型5观唐D户型814别墅特质空间的处理大面积大面积会会客客厅厅?客厅是待客会客的主要空间。?别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰?在地上面积为250左右的情况下，独立客厅面积应达到40平方米左右；在地上面积在200平米左右，家庭厅、客厅以及餐厅可以结合布置，总面积在70-80左右15别墅特质空间的处理客客厅挑厅挑空空?小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能客厅挑空面积项目名称明显提高(m2)纳帕溪谷SA户型20客厅的开纳帕溪谷SF户型17敞度，优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型3516别墅特质空间的处理独独立立主主卧卧区区室内空间?主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域；独立主卧区有两种处理手法：?方法一：二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室；?方法二：二层设置两个独立主卧区，以满足双亲同住的需要；阳台卫生间书房主卧室主卧室过厅衣帽上空主卧卫生间间案例1：水印长滩III期托斯卡纳山居别墅NA案例案例22：纳帕溪谷：纳帕溪谷SASA户型，户型，二层二层案例1：水印长滩III期托斯卡纳山居别墅NA户型，局部二层，作为主卧区，另配合一层设有设有设有22个个独独立立主主卧卧区；区；户型，局部二层，作为主卧区，另配合一层设有一间一间次卧次卧室。室。17别墅特质空间的处理地下室、地下室、半半地下室地下室?小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。半地下室与室外18别墅特质空间的处理地下室地下室功功能与面积能与面积地下室面项目名称积(