致：中南集团中南常州城市进入及取地报告2010年11月。常州城市可进入角度楼市角度常州的整体经济水平处于长三角中项目周边在售项目整体品质较差，整个新上水平，且藏富于民，具备较强的北区市场随着区域的开发成熟，销售价格购买力，但目前房价水平不高，随着商业、商务的快速发展，高素质也不断创出新高，整个区域缺乏高质但价外来人口导入，未来发展空间相对格相对适中的产品。较大。新北区域发展角度地块角度整个新北区位于常州未来重点发展区地块位置尴尬但资源性较好，优质的活水域，在经过前几年的发展以后，北部水系使得项目具备了成为高品质项目的先新城已经初具规模；本地块虽隶属于新北区，但位置偏离核心发展地带，决条件，也是成为项目区隔于其他项目，被边缘化，因此处境较为尴尬，成为突围于同质化竞争激烈的周边市场的一把项目开发中最大的悬念与瓶颈。利器，因此价格250万/亩以内可以储备；城市即将步入快速发展轨道，向北发展成为必然；楼市热度虽够，但同质化竞争激烈，高性价比产品缺失；因此，高性价比产品，依靠品质突围将会是项目重点的发展方向最后我们对于项目开发进行了简单的测算，我们发现当土地出让价格低于300万/亩时，项目税后财务内部收益率达到了18.44%以上，方案完全可行；当土地出让价格高于450万/亩时，项目税后财务内部收益率仅为8.46%以下，这时，我们认为方案完全不可行。PART1解读常州常州市是私营经济发源地，是典型的“藏富于民”的城市，大量的私营企业主拥有强大的购买力。但是，常州又是长三角经济圈的人口流动相对空白的城市，对外来人口，特别是高素质人口的消费吸引力严重不足，这是常州收入高，房价相对较低，市场规模扩容慢的主要原因，也说明突破瓶颈后常州实现快速均衡发展存在巨大空间……www.fdc01.com房地产智库宏观经济研究：1、经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中；长三角城市圈研究：1、长三角是中国最活跃的经济带，解2、经济结构以第二产业为主，第三产业比例偏低，可调优良的经济环境孕育了旺盛的商务需求；整空间较大；2、长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内，“同城效读城市发展研究：1、常州市地理位置优越，是现代制造业应”日益明显，城市间的互动性进一步加强；常发达的工贸城市和具有江南特色的文化旅游名城；3、从长三角综合竞争力排名上看，常州排名位于中等水州2、“优化中心、拓展南北、完善东西”的城市发展格局规平，而但从产业结构上看，常州仍然是工业为主的城市，划使常州南北向成为城市发展主轴，未来产业进驻、人口现代服务也发达程度较低；流动以及商业居住等配套将逐步完善；3、无论对外交通体系还是内部基础设施，均较为完善；4、内部自然增长率低，外部人口导入明显趋缓，城市外来向心力略显不足；结论结论：常州地处于发达的长三角区域，经济环境优秀，基础支撑条件充分，但由于在地理位置上不如苏州、无锡，且主要以工业产业带动经济发展，因此外部高素质人口导入有限，商务活动略显滞后，导致近几年来与苏州、无锡等苏南城市差距正在进一步拉大；不过随着高铁的通车，加上自身优良的基础条件，常州将在未来一段时期内迎来新的发展机遇。www.fdc01.com房地产智库解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济长三角城市群的经济已经走在前列，经济增长幅度稳重有升，优良的经济环境孕育了旺盛的居住需求。未来20年中国三大经济圈GDP增速发展趋势预测12%10%8%6%4%2%0%“十五”“十一五”“十二五”“十三五”长三角珠三角环渤海*数据来源：国家发改委宏观经济研究院2009年中国三大城市圈生产总值比例环渤海27%?受益于”沿海优先开发”的长三角经济圈，其经长三角济实力高居全国三大经济圈之首；47%?长三角的生产总值已经达到珠三角城市群和环珠三角渤海城市群的国民经济总和；26%*数据来源：2009年统计统计年鉴www.fdc01.com房地产智库解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济由传统制造业独轮推动转向先进制造业和现代服务业的双轮驱动，产业化调整的步伐加大。2007-2009年上海市生产总值构成（亿元）2007-2009年江苏省生产总值构成（亿元）2007-2009年浙江省生产总值构成（亿元）113.8222021162111.820701095134436001.78101.841726.11165610259827881195486085.8475215675.496223.837872.2314285.8100922007年8930.852007年1158018402118432007年184162008年2008年2008年第三产业第三产业第三产业第二产业第二产业第二产业第一产业第一产业2009年2009年2009年第一产业*数据来源：上海市统计年鉴*数据来源：江苏省统计年鉴*数据来源：浙江省统计年鉴?长三角城市群步入工业化后期的加速发展阶段；长三角主要城市的经济增长依然依靠制造业支撑，并且重工业发展及其在工业中的比重呈现出加速发展的态势，这个发展趋势与常州市的经济结构现状完全相符；?长三角城市的现代服务业发展受到关注；长三角城市群的产业结构调整加速，其中以上海市和江苏省的速度为代表，经济增长由传统制造业独轮推动转向强调先进制造业和现代服务业的双轮驱动。www.fdc01.com房地产智库解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化城市互融脚步加快——海陆交通网络逐步升级，长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内，“同城效应”日益明显，城市间的互动性进一步加强；?长三角铁路交通密集二小时都市圈上海铁路局共开行４６对动车组列车，其中沪宁段有３１对管内动车组列车，沪昆线沪杭段、浙赣段有９对管内动车组列车，穿梭在上海、杭州、南京、苏州、常州、无锡等长三角城市群之间。到2020年，长三角地区城际轨道交通总里程一小时都市圈达到815公里；?一小时都市圈和二小时都市圈逐级外扩从上海到长三角各大城市，通行时间基本都在２小时以内，常州已经渐渐融入一小时都市圈；基本形成以上海、南京、杭州为中心的1至2小时都市圈。?交通网络进一步升级杭州湾跨海大桥于2008年5月正式通车；江苏省在高速公路网总体布局的基础上，规划了１１个过江通道，按长江江苏段从上游至下游的顺序，过江通道的分布依次为：南京长江三桥、南京长江二桥、南京四桥、润扬大桥、五峰山通道、泰州通道、江阴长江大桥、锡通通道、苏通大桥、崇海大桥、崇启大桥；www.fdc01.com房地产智库解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化城市互融脚步加快——苏锡常二级城市群的综合竞争力仅次于上海，是长三角城市圈层的第二梯队，发展的互动性强；?长三角城市群由六个二级城市群构成已经初步形成上海、苏锡常、宁镇扬、杭嘉湖、宁绍舟、通泰六个二级城市群；?二级城市群之间存在着复杂的集聚辐射效应、城际联动效应和协同耦合效应二级城市群之间的互动作用深刻影响到了长三角城市群的综合竞争力；?长三角二级城市群综合竞争力得分2000年2009年增长率得分得分上海二级城市群69.6781.7317.32苏锡常二级城市群29.0534.8920.09宁镇扬二级城市群22.7527.2119.61杭嘉湖二级城市群22.0226.0318.20宁绍舟二级城市群18.1922.7725.17通泰二级城市群17.0818.025.46?*数据选自国家社会科学基金项目《增强珠三角、长三角和环渤海地区城市群的整体研究》www.fdc01.com房地产智库解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化发展互动性强——常州位于长三角的一级强势发展轴线上，经济一体化程度高，区域与跨区域的商务活动频繁。?“一核两心”的发展节点已经初步形成以上海为核心，南京和杭州为两大发展节点的带动发展模式已经初步形成；?沪宁、沪杭为长三角的一级城市发展轴线沪宁和沪杭是长三角城市群的交通动脉，发展轴线沿线交通基础设施完善，城市连绵，城市化和现代化水平最高；其中沪杭发展轴受到杭州湾跨海大桥的通车的分流影响，沪杭发展轴线的发展聚集度要弱于沪宁发展轴线的聚集度；?宁杭、杭甬的次级发展轴线交通方式的多元化，宁杭和杭甬发展轴线处于次级的发展位置；?常州位于长三角最强势的发展轴线上；经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。www.fdc01.com房地产智库解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市产业结构从长三角综合竞争力排名上看，常州排名位于中部，而从二、三产业地位上看，第二产业排位要高于第三产业；综合竞争力第二产业比二产排第三产业比三产排名例2009名例2009排名为了大力发展第三产业，长三角的城市纷纷建立各自的商务区，引领产业结构高级化的进程；上海147.3%1551.9%1南京249%1448.4%2苏州363.7%134.6%13?长三角地区是中国乃至世界经济增长的“发动无锡458.5%640.8%5机”，后工业时代的特征明显杭州550.2%1345.7%3“发动机”的引擎多以第二产业为主，多为投资型的生产基宁波655%1140.5%6地，如苏州已经成为国际电子信息产品的生产基地，但大常州756.7%539%8量的只是高科技产品的下游加工组装业，根植性不强（苏州的第二产业贡献度达到63.7%）；镇江859.9%336.4%9?产业结构不尽合理，“三二一”是未来的优化发南通956.8%935.1%11展方向绍兴1060.6%233.9%15长三角城市产业结构需要进一步优化（包括上海），产业扬州1157.1%835.2%10结构的不合理性已经开始影响到经济的可持续发展；