机构新聚仁机构新聚仁机构城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究城市综合体开发案例研究新聚仁机构新聚仁版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海新聚仁机构所有，未经新聚仁机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.04.06聚仁聚仁聚仁聚仁观察观察观察观察1国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事；；；；外表貌视强大外表貌视强大外表貌视强大外表貌视强大、、、、营销推广美伦美奂营销推广美伦美奂营销推广美伦美奂营销推广美伦美奂、、、、实则积重难返实则积重难返实则积重难返实则积重难返商业地产归根到底就是财务线的问题商业地产归根到底就是财务线的问题商业地产归根到底就是财务线的问题商业地产归根到底就是财务线的问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题开发商新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构新聚仁机构商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是资金，核心问题？财务线－现金流?????修订物业指标修订物业指标修订物业指标修订物业指标::::已有的物业指标的市场可实现性？物业价值最大化物业价值最大化物业价值最大化物业价值最大化：：：：市场可实现的物业配比？通过怎样的规划布局能充分发挥价值聚集？资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制资金的进入和退出机制：：：：合理分期？合理的租售比？实现短期回现与长期现金流之间的平衡？招商和销售招商和销售招商和销售招商和销售：：：：顺利实现商家的入主？引爆商业销售，实现资金回笼？……而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。在开发综合体项目时面临的主要问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题现金流时间万达模式万达模式万达模式万达模式商业万象城万象城万象城万象城海岸城海岸城海岸城海岸城ＳＯＨＯＳＯＨＯＳＯＨＯＳＯＨＯ地产代表财务线图更新理念更新理念更新理念更新理念，，，，明晰差别明晰差别明晰差别明晰差别，，，，有的放矢有的放矢有的放矢有的放矢聚仁聚仁聚仁聚仁观点观点观点观点201万象城模式万象城模式万象城模式万象城模式0504030201主力店铺形态财务运营分析55556666价值KPI体系7777项目背景介绍项目整体定位项目整体定位2222物业类型配置3333管理经营模式项目背景介绍财务运营分析主力店铺形态55551111444422221111333344446666价值KPI体系7777物业类型配置管理经营模式深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心····万象城案例分析万象城案例分析万象城案例分析万象城案例分析““““最最最最””””之模式之模式之模式之模式华润中心华润中心华润中心华润中心·深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心万象城万象城万象城万象城：：：：集零售集零售集零售集零售、、、、餐饮餐饮餐饮餐饮、、、、娱乐娱乐娱乐娱乐、、、、办公办公办公办公、、、、酒店酒店酒店酒店、、、、居住等诸多功能于一体的商业建筑群居住等诸多功能于一体的商业建筑群居住等诸多功能于一体的商业建筑群居住等诸多功能于一体的商业建筑群“·”·——华润集团在深圳投资开发的华润集团在深圳投资开发的华润集团在深圳投资开发的华润集团在深圳投资开发的深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心万象城万象城万象城万象城是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。深圳华润中心万象城位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。·——“”——“”——华润华润华润华润万象城万象城万象城万象城在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的一站式消费中心，是市民和游客均向往的好去处。华润大厦华润大厦华润大厦华润大厦国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以华润大厦命名的5A甲级写字楼。进驻企业进驻企业进驻企业进驻企业已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司MichaelPage以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。·“”“”深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心万象城以商业作为核心驱动力万象城以商业作为核心驱动力万象城以商业作为核心驱动力万象城以商业作为核心驱动力，，，，首期开发首期开发首期开发首期开发：：：：商商商商业中心业中心业中心业中心万象城万象城万象城万象城、、、、甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼华润大厦华润大厦华润大厦华润大厦5A5A5A5A————深圳君悦酒店深圳君悦酒店深圳君悦酒店深圳君悦酒店设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公司WilsonAssociates担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有,为宾客提供非一般的饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的HyattPureSpa水疗,室外恒温泳池，健身中心等设施，为客人提供舒适的休闲享受。幸福里幸福里幸福里幸福里深圳唯一的都市综合体内的高尚住宅，总建筑面积约11万平方米，由3栋49层165米的超高层住宅组成。二期开发二期开发二期开发二期开发：：：：五星级商务大酒店五星级商务大酒店五星级商务大酒店五星级商务大酒店、、、、酒店式服务公寓酒店式服务公寓酒店式服务公寓酒店式服务公寓，，，，华润中心华润中心华润中心华润中心形成以商业形成以商业形成以商业形成以商业、、、、办公办公办公办公、、、、酒店酒店酒店酒店、、、、公寓为一体的高价值物业配比公寓为一体的高价值物业配比公寓为一体的高价值物业配比公寓为一体的高价值物业配比·——华润华润华润华润万象城经营模式万象城经营模式万象城经营模式万象城经营模式总部进驻总部进驻总部进驻总部进驻，，，，定义形象定义形象定义形象定义形象、、、、海外招海外招海外招海外招商商商商，，，，一线品牌一线品牌一线品牌一线品牌、、、、只租不售只租不售只租不售只租不售，，，，长期经营长期经营长期经营长期经营50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范。直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成。只租不售，长期经营。管理经营模式·éé“”“”华润华润华润华润万象城主力店铺万象城主力店铺万象城主力店铺万象城主力店铺：：：：万象城是华润中心是深圳最大的购物及娱乐中心。它整合了众多资源，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。1、REL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。2、Ol超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以时尚、健康、快乐为经营理念。3、嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。4、冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设冰纷会滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。·éé华润华润华润华润万象城主力店铺万象城主力店铺万象城主力店铺万象城主力店铺：：：：REL时尚生活百货Ol超级市场嘉禾深圳影城冰纷万象滑冰场·——华润华润华润华润万象城主力店铺形态万象城主力店铺形态万象城主力店铺形态万象城主力店铺形态提供一站式购物提供一站式购物提供一站式购物提供一站式购物、、、、休闲休闲休闲休闲、、、、餐饮餐饮餐饮餐饮、、、、娱乐服务娱乐服务娱乐服务娱乐服务、城市金融商业核心位置；、区域内缺乏一个高端大型商业来统领区域商业形象；、周边交通便捷，公交线路多，拥有地铁；abc、选城二线城市；、选址考虑因素：、开发商具备强大实力；、招商以一线品牌为主；、业态定位一站式齐全规划；、引进国际一流的精英团队；、打造高端商业建筑形态。1212345因因外因外因外因外内因内因内因内·通过研究通过研究通过研究通过研究，，，，总结出深圳华润中心总结出深圳华润中心总结出深圳华润中心总结出深圳华润中心万象城成功的万象城成功的万象城成功的万象城成功的体系体系体系体系KPIKPIKPIKPI成成成成功功功功的的的的KPIKPIKPIKPI体体体体系系系系2010201020102010年底开业年底开业年底开业年底开业沈阳沈阳沈阳沈阳2009200920092009年年年年9999月开业月开业月开业月开业州杭州青岛青岛青2005200520052005年年年年3333月开业月开业月开业月开业深圳深圳深圳深圳杭州杭州杭岛