二三线城市综合体开发建设及运营要点穆健玮东方伟业（中国）投资控股有限公司董事、执行总裁内蒙古东方伟业投资有限公司副董事长北京宜润伟业商业管理有限公司董事长兼首席执行官2010年9月房市金碟www.fdc01.comPage1模块一：我国二三线城市的发展特点及运营要点2010商业地产发展形势前瞻二三线城市商业地产发展机遇模块二：二三线城市综合体的选址及市场定位项目选址及定位项目定位的支撑条件模块三：二三线城市综合体物业组合模型及业态设计特点物业组合的主要类型及模型业态规划设计及要求建筑规划设计及要求配套规划设计及要求模块四：二三线城市综合体的产品策划及商业规划项目的主题定位策划模块五：二三线城市综合体项目的投资运营要点项目投资环境的评价和分析项目投资分析的主要内容和方法模块六：二三线城市综合体商业运营的要点房市金碟www.fdc01.comPage2模块一：我国二三线城市的发展特点及运营要点2010商业地产发展形势前瞻二三线城市商业地产发展机遇房市金碟www.fdc01.comPage3模块一：我国二三线城市的发展特点及机遇一、2010商业地产发展形势前瞻（1）由于房地产政策小幅收缩，没有大幅收缩，保持了稳健，预计2010年GDP增速为9.5%。（2）中国经济增长从环比来看，2009年是V型增长，2010年是倒V型增长；（3）中国的消费能力已经启动：短期刺激消费因素：收入分配进入拐点，居民收入增长高于GDP增长，消费支出增速也超过GDP增速；农村收入增长加快，低收入人群收入大部分都用于消费；地产火爆，带动下游消费。——农村消费城市化：农民工返乡，96%再就业，其中40%在本地就业，带回了城市化的消费观念；沿海企业迁内地，为返乡民工提供了就业机会；农村收入达到了耐用消费品加速普及的临界点（农村人均收入6000元，达到城市1999年水平）。人口结构推动消费：20—30岁人群比重上升，2005—2015年该人群比例高达2亿，该部分人群有很强的消费能力。——汽车进入快速增长：人均GDP达到中低档汽车均价的1/6时，汽车消费快速增长，当达到1/4时会爆发性增长。东部2001年、中西部2007年达到1/6；东部2005年、中西部2011年达到1/4。房市金碟www.fdc01.comPage4（4）房价还会再涨短期因素：二、三线城市可承受能力依然合理，主要城市收入中住房支出比为73%，但是真正有购买能力的是30%的人群，这类人群的该比例只有43%；流动性泛滥，货币投放增长30%，在短期内这种局面很难改变。长期因素：城市化因素、人口结构因素。（5）中小城市又遇机遇：城镇化、城市化、放开户籍！?恩格尔系数由0·60下降到0·37?基尼系数由0·18上升到0·42房市金碟www.fdc01.comPage5二、二三线城市综合体发展机遇1、快速城市化发展的机会2009年，中国有建制城市655个，百万人口以上城市118个，特大城市39个。当前，中国的城镇人口过6.3亿，中国城市化率已达到46％。未来五年，中国城市化率的目标是60％，到2020年中国城市人口将增加到8亿，2025年9.26亿，到2030年将达到10亿。21世纪中国城市化的一个趋势就是，大城市、特大城市持续发展；由多中心城市带动的区域城市群（带）发展迅速；中等城市呈崛起趋势；小城镇与城乡一体化发展。现代生活方式和城市文明进一步向中小城市及乡镇扩展，集中体现为商业地产的持续需求和发展趋势不减，土地资源成为最主要的投资资源。2、城市商业需求的发展机会随着城市人口和中等收入阶层的崛起，城镇居民人均GDP达到5000美元水平。中国的消费率持续不断上升，2009年达到62%，2020年将达到71%。国家政策趋向大力发展内需市场，现代商业业态的升级和新的城市发展规划目标促成未来五年近10万亿元的新增商业地产投资机会。3、资本运营的机会商业地产主要是以零售业租金收益为主要收益来源的物业投资营建。其年租金收益越高，资产价值越高。一般其资产估值是其年租金收益的10-15倍。因此，持有商业物业是资本市场的新兴产品，通过资产证券化、房地产REITs等手段，将可获取长期稳定的资产保值增值和经济增长带来的资产增殖。目前，房地产行业已经由土地开发营建向房地产资本营建转移，东方伟业商业地产的运作模式也由开发模式向投资模式转变。房市金碟www.fdc01.comPage6中国区域经济发展现状我国区域发展在“东部开放”、“西部大开发”、“东北振兴”、“中部崛起”的大战略下，已经形成了“东部-东北-中部-西部”的相互促进发展的格局。。东北东部中部西部房市金碟www.fdc01.comPage7我国一万公里高铁计划即将实现，将极大改变中国经济平衡发展的步伐，中西部城市群崛起房市金碟www.fdc01.comPage8模块二：二三线城市综合体的选址及市场定位项目选址及定位项目定位的支撑条件房市金碟www.fdc01.comPage9什么是城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。一般来讲，城市综合体基本需建8-15万平米的面积，要辐射20万—30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心。二三线城市商业综合体，特指位于二三线城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，集公寓社区、开放式步行街、零售主力店为一体，综合开发的项目。房市金碟www.fdc01.comPage10PARKOFFICEConventionHOTELHOPSCASHOPPINGMALLAPARTMENT城市综合体是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体，将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。国外城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。房市金碟www.fdc01.comPage11城市综合体的特征高可达性9高密度、集约性8整体统一性功能复合性7土地使用均衡性空间的连续性6内外部关系完整性5强大的对外辐射型14升值价值23房市金碟www.fdc01.comPage12城市化呈多核发展是必然趋势核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体以深圳为例：城市次中心城市综合体城市核心区房市金碟www.fdc01.comPage13政府和市场决定了综合体发展的刚性需求房市金碟www.fdc01.comPage14综合体发展的四种发展模式模式1均衡发展的模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+??模式2以写字楼为核心功能的发展模式Complex=office(主)+apartment(次)+Hotel/Shopping??模式3以酒店为核心功能的发展Complex=hotel(主)+office（次）+shopping+apartment+??模式4以商业为核心功能的发展模式Complex=shopping(主)+Office（次）+Hotel??房市金碟www.fdc01.comPage151.老城区选址一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是容易形成商业中心，迅速做旺，回收投资，降低开发风险。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数二三线城市适合采用这种方式。房市金碟www.fdc01.comPage16表1.老城区综合体选址的风险控制1.拆迁风险需要周密的拆迁方案，保证被拆一般作为外地开发商适迁的居民以及商户合理权益，合固定费用，委托政同时要做好充分的宣传工作，府拆迁方式，对于被减少拆迁阻力。拆迁户可以优先安排控制拆迁总体成本和时间是最重子女就业，鼓励他们要的工作，需要进行拆迁摸以优惠价格购买综合底和评估，否则可能导致项体的住宅和商铺，形目流产。成和谐的社会氛围。2.政府风险政府在综合体建设过程中需要起需要政府对综合体项目到引导作用，对政府政策连开发认识形成共识，续性和政府领导人的威信和形成正式文件稳定程度都需要评估。3.金融风险拥有相当实力才能开发综合体项资金不够企业采取战略目联盟方案，联合实力更强，注重可持续经营理念的企业加盟。房市金碟www.fdc01.comPage172.综合体在城市新区选址我国众多城市都有自己的新城开发计划，新区开发策略受到地方领导水平和国际化视野的制约，需要先策划后规划，只有新城开发具有较高的城市规划和商业规划水平，新区的综合体开发才能具备良好的开发条件，在城市新区选址建设综合体具有自己的特点，我们进行了初步归纳分析房市金碟www.fdc01.comPage18表2.城市新区综合体选址的SWOT分析S新区地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体W周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求O新区建设是中国二三线城市在城市化进程中普遍遇到的问题，新区开发