谨呈：合肥中振房地产开发有限公司宁国南路不闹不快活——和润华府·营销策略总纲世联地产2011.101房地产智库www.fdc01.com目标本体竞争报告思路客户策略服务团队2房地产智库www.fdc01.com目1标p关于本项目操作的一切问题，均取决于我们对该项目确立怎样的目标3房地产智库www.fdc01.com成功就是事先树立有价值的目标，然后循序渐进的变为现实的过程。——格莱恩?布兰德（美国最大保险公司创始人）本报告是严格保密的。4房地产智库www.fdc01.com思考：中振·和润华府的目标思考维度：项目对于中振的战略意义？项目操作的具体目标？本报告是严格保密的。5房地产智库www.fdc01.com项目对于中振的战略意义本项目大量投入，树立强势的中振地产品牌？控制开发节奏，通过本项目获取高额利润？机缘巧合下的偶得地块，现在变现而已？现金流项目，储备下一个机会！本报告是严格保密的。6房地产智库www.fdc01.com项目操作的具体目标本项目大量投入，树立强势的中振地产品牌？先来看看市场环境机缘巧下的偶得地块，现在变现而已？本报告是严格保密的。7房地产智库www.fdc01.com中央高频表态，抑通胀、控房价一定宏观政策要解决！n十二五3600万套，2011年1000n全国接近700个城市出台房万套，李克强亲自督导价控制目标，多数以GDP增n各地强制执行，地方政府与中速和人均可支配收入增速为央政府签下“军令状”参考标准n国务院督察组到各地督察调n公共租赁房占据未来保障房主流位置，发挥保障功能控落实情况★★★★★★★房价控制加息保障房限购房产税目标★★★★★★★★★★★n前三季度CPI同比上涨2.9%，n“国八条”规定全国直辖市、n上海、重庆试点房产税9月份CPI同比涨3.6%，创23省会城市、计划单列市全面执n两个城市房产税实施几个个月新高！行限购政策，其中户籍限购2月以来，上缴税款寥寥无套，非户籍限购1套；n通胀问题愈发严重，连续加息几，效果较差。并未使得通胀有效控制，存款n限购令尚有可能向二三线城市准备金率第五次上调至20.5%继续扩散！本报告是严格保密的。8房地产智库www.fdc01.com世联预判，至明年上半年甚至年底，宏宏观调控观市场不会有转机！政策走向一：政策力政策走向二：政策范度加强围扩大比如：首套房的首付比如：目前限购城市比例提高，目前是有40个，未来很有30%的首付，可能提可能继续扩大到更多高到50%甚至更高。的城市。政策走向三：政策严格执行政策走向四：新的政策出台之前没有得到严格执行的政策会继续落限售、限价等一系列实，严格执行。比如之前从未出过的政征收土地增值税，商策，很可能因为价格品房预售资金监管等。的降幅未达到政府的预期而创新出台。本报告是严格保密的。9房地产智库www.fdc01.com受政策影响下滑五成，市场楼盘两级分合肥市场化严重，个盘时代来临?5月28日推出260套8，销售200套金大地1912?7月30日推出130套，销售80套?8月13日推出590套，销售330套9月18日，震撼一口价4900元/平，92禹洲天境下降套当天售罄，引爆市场63%全员营销，疯狂拓展，继8月销售248中环城套后，9月销售152套，跃居合肥市销量冠军8月13日开盘，推出346套，销售90套琥珀五环城9月10日开盘，推出230套，销售20套10月1日开盘，推出240套，销售9套截止到9月合肥升级版限购令执行已有半年之久，2个月认筹260组，9月10日开盘推出锦绣豪庭在这半年期间，合肥市住宅成交量始终没有大的起256套，销售60套色，成交下滑超过六成。本报告是严格保密的。10房地产智库www.fdc01.com传统的“金九银十”并未出现，成交量铜九铁十和价格更像“铜九铁十”“金九”金九惨淡收尾，成交量下跌两成铜九?2011年9月，合肥住宅成交3727套，环比下降21.8%，同比下降47.7%。可以看到，虽然自7月起，开发商开始发力，不断加大推盘力度，但效果甚微，成交量仍然不见起色。“银十”十银十开局不利，成交量再度走低铁?与去年相比，今年合肥黄金周期间成交量下跌超4成，黄金周期间，合肥楼市无一天住宅交易量过百。本报告是严格保密的。11房地产智库www.fdc01.com国庆期间，市场典型楼盘成交并无明显国庆表现起色，国庆过后，成交量锐减国庆前一周典型楼盘上门成交情况12010010080676459上门6038成交401312208690江南新里程和昌都汇华府建业领翔金大地1912御景前城国庆当周典型楼盘上门成交情况250237200150118112107100485028281671801912建业领翔御景前城江南新里程金大地和昌都汇华府上门成交12010310075国庆后一周典型楼80盘上门成交情况5657上门6038成交4020851320江南新里程和昌都汇华府建业领翔金大地1912御景前城本报告是严格保密的。12房地产智库www.fdc01.com区域市场高端项目艰难生存包河区2011年1-9月销售情况蓝鼎星河府开盘情况300026859000800025007455764267726656700020006295600055805341产品介绍：共推出5栋楼，约75051385000套数1500131244949544000价格10003000套房源（94-200㎡）。均价分别45840320005001952602512701000为3号楼8010元，4号楼8150元，00利1月2月3月4月5月6月7月8月9月5号楼8200元，6#9900盘不元，开府包河万达单周成交动态12#11000元。2512000110001100011000110001100011000110001100020销售情况：9月17日开盘当天销2010500蓝鼎星河/平起10000149500950095009500950015元13成交套数840012售123套。其中3号楼去化58套。10998000成交均价1087756671306000532场4号楼去化36套6号楼去化10套，广0达4000万12号楼去化6套。0627-07003704-07010711-07017718-07024725-07031801-08007808-08015816-08021822-08028829-09004905-09011912-09018919-09025926-10102003-1009本报告是严格保密的。13房地产智库www.fdc01.com货币政策人民银行存贷款基准利率上调3.50%3.25%3.00%3.00%2.75%2.50%2.50%2.25%2.00%1.50%历史回顾：银根收紧，存贷款利率5次1.00%上调，存款准备金率12次上调！0.50%0.00%2010.10.202010.12.262011.2.92011.4.62011.7.7自2010年10月20日起至2011年7月6人民银行存款准备日，金人率民银上调行分别5次上调金融机构25%存贷款基准利率（其中2011年上调3次），目前基准利率已达321..2550%%.20%20.50%21%20%19%19.50%17.50%18%18.50%16.50%17%15%16%10%5%自2010年1月18日起至2011年6月200%日，人民银行分别12次上调金融机10.5.210.1.1210.2.121构1.1.14存款准11.2.181备金1.3.181率1.4.（16其11.5中.12201111.6.14年上调610.11.1010.11.1910.11.20次），目前存款准备金率已达21.5%。前三季度CPI同比上涨2.9%，其中9月份CPI同比上涨3.6%，创23个月新高！通胀问题愈发严重，连续加息和存款准备金率上调并未使得通胀有效控制！本报告是严格保密的。14房地产智库www.fdc01.com开发商资金链趋紧，中小企业融资难度各方影响加大，银行房贷业务审批更严放款更慢中小企业融资在前所未有的紧缩货币政策面前：！?中小企业资金缺口逐步加大；过?民间借贷实际利率不断增难高；?因资金链断裂而倒闭关的中小企业户数不断增多！年个人房贷放款通过世联代理楼盘调查，目前各大商业银行对于房贷业务审批条件苛刻，开发商资金来源趋紧，加之政策不确甚至不接单（农科行6月已停止发放定，急需加速销售回笼资金。房贷、光大银行已停止接单、建设银（5-7月，绿城新项目去化率均在40%所以我们必须以下，资金状在况三堪忧季度前，传“结束海航30主亿要战斗，预行留贷款回利率上涨款时10%间、中！行利率上涨收购绿城”）1.1倍、工行已经基本无额度）本报告是严格保密的。15房地产智库www.fdc01.com项目操作的具体目标和润华府作为小体量项目，企业没有大量投入去建立强势地产品牌的必要，而且也难以取得不切实际的高额利润，那么，在宏观政策持续打压、银根收紧，企业需要持续发展的情况下，以及在保证本项目合理的利润回报的前提下，本项目操作的核心目标就应该是：资金安全，快速回款！本报告是严格保密的。16房地产智库www.fdc01.com目标量化：半年清盘1—4月蓄客2000组5月开盘，去化40%-50%（200-250套）6—8月，去化30-40%（150-200套）9—11月，扫尾20%（100套）在三季度前结束大战斗！本报告是严格保密的。17房地产智库www.fdc01.com审视目标月销售速度需与去年包河区销亚持平2010年1-12月包河区住宅成交情况2011年江南新里程项目月销售速度一览8075805080