11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.comPART1呼市脸谱PART2市场扫描PART3品牌解构PART4媒体创意表现PART5现场包装PART6阶段传播策略11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com呼市脸谱11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com呼和浩特都市化进程??呼和浩特作为内蒙古自治ING区首府，城市具有着要的政治、经济、文化地位，担纲着带动西北部经济发展的重要职责。城市GDP逐年高速攀升，都市化发展进程日新月异。11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com房地产市场成熟??城市高速发展的过程中，房地产市场发展也欣欣向荣，从最早的集资建房，到初步的市场化地产开发，再到现在品牌开发商的大盘割据时代，短短几年时间，呼市房地产市场正急速的走向成熟。ING开发模式与理念成熟的高品质物业早起开发的商品房三无小区11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com政策持续影响??①成交面积出现波动，但IN\G成交单价除“4.17”房产新政影响下在5月份出现下降外，依然保持上扬态势。②5月份成交面积的明显下降，是由于在“4·17”后遇到收紧银行按揭贷款、取消购房契税优惠、增加保障房供给、规范项目操作等新政，但从实际成交结果来看，市场没有受到明显影响（成交单价保持增长）。③呼市房地产市场未受到“4·17”房产新政影响,因为新政的的政策动机是基于抑制投机、投资性购房，而呼市市场尚未进入该阶段，依然处于正常的购房需求平稳发展期。11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com消费者日趋理性??从最早的解决基本住房问题，到居住面积升级，再到追求生活品质??呼市的房产需求人群随着房地产市场的变革，对房地产产品的需求日趋理性。IN\G生活理念：向往现代城市生活，追求生活品质。心理特征：渴望社会认同，追求都市化的生活方式，追求新鲜事物。行为表现：关注健康、关心家庭，生活中愿意体验更高层次的生活享受，大量汲取先进的信息。对居住生活的要求：注重小区环境、配套、服务，向往一种有现代感、有品味、有文化氛围的社区。11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com呼和浩特城市经济和地产大势分析小结有利因素?城市经济高速发展，为呼和浩特的房地产发展带来了一定的机遇；?社会消费结构和水平不断提升，有助于提升居民的购房意识和能力；?房地产市场由品牌发展商主导，客户置业投资的甄别能力在不断加强;不利因素?2011年大量的房源涌入市场，势必带来更激烈的客户争夺；?政策调控的影响将遏制部分二次改善型住房需求客户购买需求；?城市人口增长缓慢，对于房地产尤其住宅物业的发展构成限制；11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com在这个高速发展的城市环境中，我们经历了呼和佳地等诸多房地产项目，反反复复的思考同一个问题，如何让我们给的成为呼市想要的，以产品和需求的无缝对接应对市场环境？11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com市场扫描11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com“楼市洼地”呼市房地产市场利润并不高，在全国房价一片大起大落的躁动中，呼市楼市却保持了一份独有的平稳。值得注意的是，从09年至今的房地产宏观调控政策针对全国房地产市场泡沫进行压制的情况下，各类资本介入呼市房地产市场的热情却在高涨。11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com本土企业占地利，外来和尚齐念经?以巨华为代表的本土开发商继续利用地利优势，抢占市场份额；以兴泰为代表的区内开发商也协其自身资源投身与呼市房地产市场。?2007年开始，外来品牌发展商纷纷“抢滩”呼市市场，以各自的品牌形象和产品优势在本地的市场上起到示范作用；呼市历年来商品房新开工、竣工面积变化图2010年商品房新开工面积达到历年峰值，而竣工面积接近历史低谷，可见2011年市场供应将被急剧放大！11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com外来品牌发展商进驻，大盘运营比实力多数外来品牌发展商所处的区位相近，项目属性同质化高，规划开发体量庞大，目标客户的构成雷同、直接竞争将会反映到产品的性价比。同区位竞争、品质相似直接竞争的环境下是开发理念制胜！外来品牌发展商企业个性所处板块呼市开发项目开发项目优势中海地产急速扩张东南二环中海锦绣城城市新区大盘金隅集团稳健发展东河板块金隅时代成城市新区大盘绿地集团强势扩张东河板块绿地中央广场城市新区大盘雅世集团个性精品东河板块东岸国际精致豪宅万达集团模式复制新华大街东线万达广场黄金地段、大型综合体松江置业传承创新成吉思汗大街板块左右城、阳光诺卡低密度洋房11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com板块格局各自发展成型，特征明显?随着市区可开发用地的减少，呼市的住宅板块形成于二环路沿线附近的区域，各板块“贫富分化”特征明显；?随着呼市“东优、南拓”的城市发展战略，东部区域成为呼市中高端客户置业热点，东南部受益具备开发中高端社区的潜力。价格水平6500－10000价格水平5500－6500别墅、小高层为代表的产品特征中高档居住片区低密度住宅为代表的中产品特征高档居住片区企事业管理层和高级公客户特征务员为主公务员、教师、企业管客户特征理层和员工为主成吉思汗大街板块未来政府重心所在，自成长态势然资源较好，会成长受到城市规划“北为“富人区”成长态势抑”得影响，未来发展空间受限东河板块价格水平3500－4500巴彦经济适用房为代表中低档綽四大板块价格水平4200－8600产品特征居住片区尔路普通多层为代表的中档居板产品特征住片区企事业单位普通员工客户特征块环境嘈杂老旧，难以形成客户特征企事业单位普通员工成长态势高端居住氛围资源缺乏，城市环线外需成长态势要长时间的培养金桥板块11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com呼市竞争项目板块分布图加州华府玺园左右城东北部板块阳光诺卡大溪地本项城市维也纳目东方文苑东河湾水岸小镇成吉思汗大街板块东新里塞尚公馆南新区板金隅时代城块中海紫御东郡在售项目呼市房地产热点区域主要有北部成吉思汗大街板块、东北部板块以及东南新区板块，其中北部板块各项目主要为在售尾房；东南新区板块主要为百万级大盘，目前处于二三期开发中，东北部板块各项目均处于待售状态，产品以多层、小高层为主，户型主要为舒适型三房。1511年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com东岸国际——呼市豪宅产品标杆项目如意开发区内东河东岸，毗邻自治区党政办位置公大楼、如意广场规划建筑面积80万㎡，一期26万㎡，二期42规模万㎡，二期容积率1.1，绿化率42%分三期开发，一期伯爵山700多户已入住，规划二期珊瑚顶在售，三期玫瑰湾待建建筑南欧风格一期由高层、下沉式庭院叠拼、顶层复式、产品独栋四类产品构成二期由花园洋房、联排、独栋组成千米景观峡谷、叠瀑天鹅湖、多主题院落，景观南欧地中海式园林户型及面积洋房：180㎡；联排：275㎡均价洋房：10200元/㎡11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com中海?紫玉东郡开发商中海地产位置赛罕东二环与南二环交汇处中海锦绣城南侧占地面积84880㎡建筑面积224144㎡容积率2.2产品1栋9层、7栋11层小高层，6栋25层、2栋26层高层板式住宅12#推售情况7天验资，7天认筹，12月26日开盘，推出88套，当天成交77套9#主力户型88㎡二房，146㎡三房销售均价7300元/㎡交楼时间2012年年底项目特点大盘效应，新古典主义建筑群，枫丹白露法式园林风格。11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com兴泰?东河湾开发商内蒙古兴泰房地产位置新城东二环以东海东路南侧（曙光中学东侧）占地面积31万㎡建筑面积70万㎡容积率2.25产品南区一期总建面16万㎡，产品为5层及6层带电梯花园洋房及26层高层建筑，其中花园洋房15栋、高层2栋推售情况10月29日开盘，推出216套多层，当天销售95套主力户型134-150㎡三房销售均价6700元/㎡交楼时间2011年10月项目特点巴洛克风情园林，以5-6层电梯洋房为主，临东河、享湾景。11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com大溪地三期三期——别墅社区里的小高层（非主打产品）开发商呼市华仁世纪房地产位置成吉思汗大街与通道北路交叉口占地面积13.3万㎡建筑面积13万㎡容积率0.72推出情况一二期售完，三期共4栋小高层，已售完一栋，另三栋12月新推，约200多套，在售主力户型小高层101-109㎡二房，115-154㎡三房销售均价小高层5300元/㎡交楼时间2011年5月底交房（在售小高层）11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com左右城二期——呼市早期有影响力的洋房社区开发商松江集团位置新城区政府西侧占地面积12万㎡建筑面积15万㎡容积率1.28推出情况一期已入住，二期在售，目前售罄主力户型多层130-210㎡，联排280-392㎡，双拼392-500㎡销售均价多层6800元/㎡，别墅10000-15000元/㎡交楼时间2011年9月底交房11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com城市维也纳——体育场南，25万㎡古典音乐主题高层社区开发商呼市名城房地产位置新城区赛马场北侧占地面积8万㎡建筑面积25万㎡容积率3推出情况一期共740套，至11月底剩余100多套，目前在售的为一期商业，二期预计明年3月开盘主力户型88-120㎡二房，129-150㎡三房销售均价住宅5888元/㎡，商业25000元/㎡交楼时间2011年8月11年1月26日星期三房市金碟www.fdc01.com典