开元四季三期3-6月营销推广方案2012年2月24日华邦策www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库略目录一、市场分析二、知彼知己三、客户分析四、3-6月阶段性推售策略五、3-6月阶段性推广策略六、县区推广www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、市场分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、市场分析近期跟开元·云龙谷相关的国内政策动态1、房价“合理回归”势在必行全行业陷入缺钱困局1月全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，至此百城住宅平均价格环比出现五连跌。北京等十大城市平均价格同比下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次同比下跌。严厉调控之下，国内楼市的种种“神话”正在破灭，在房价“合理回归”的刚性要求下，房地产业“转型发展”谋求突围迫在眉睫。2、北京节后首周新房均价下跌25%　北京市2月新增预售项目仅有一个，龙年春节后首周北京一手住宅成交均价为18960元/平方米，与春节前最后一周的成交均价相比下跌2.8%，同比去年春节后首周的成交均价相比下跌25%，房价回归到2010年初的水平了！。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、市场分析3、广东中山调整楼市限价令　新年伊始，实行“限价”政策的广东省中山市悄然调整楼市限价令“上线”，目前中山市，单套建筑面积单价在6590元/平方米以内，均可在中山市国土局登记备案。比去年11月份中山市出台的“限价令”最高上线上调了790元/平方米。　　去年11月10日中山市政府出台“限价令”，规定单套商品住房销售合同销售价格超过5800元/平方米的（按建筑面积计算），市国土资源局暂缓在中山市商品房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续，有效期至2011年12月31日止。“限价令”实际并没有取消，但限价标准作出了变动，不过这一切并没有明确发文通知。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、市场分析4、地方政府救市前仆后继芜湖力度空前地方政府博弈楼市调控，“对策”迭出。继佛山试探放松“限购令”未果引发关注之后，安徽芜湖又以财政补贴“割肉救市”，走上舆论的风口浪尖。　2月9日，芜湖市政府公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，2012年1月1日至2012年12月31日期间，芜湖市区购买自住普通商品住房，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。其中，对于购买90平方米以下自住小户型商品住房的，财政部门再给予50-150元/平方米不等的补贴。为“鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业”，具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格的购房人，除享受100%契税补助外，还能分别获得100元/平方米、200元/平方米（硕士）、300元/平方米（博士）的购房补助。与此同时，外地人员在芜湖市区购买商品房人均面积达15平方米以上的，可准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的新建商品住房，本人、配偶、未婚子女户口可迁入。政策颁布后，在2月12日当天被取消，仅仅维持了4天。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、市场分析5、一线城市库存高企二月楼市回暖无望截至2012年1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%；限购后，主要受到影响的一、二线城市大部分成交量都明显萎缩，大部分房企都进入冬天模式，加快消化库存，减少土地购入。目前大部分城市在建的住宅面积均创新高，比如北京、上海都超过6000万平方米。以北京为例，目前住宅库存已经达到了12万套，需要消化24个月以上。　　除了一线城市，二三线城市的库存也同样高企。数据显示，截至1月末，南京、苏州、青岛、厦门四个二线城市的库存商品房套数分别达到5.5万套、3.6万套、11万套和2.7万套，按目前的销售速度估算，四个城市消化掉这些库存分别需要27个月、12个月、55个月和33个月。　　除库存房源外，还有大量的在建项目等候入市。目前在建商品房面积是成交量的4倍。“除非成交量出现报复性反弹，否则捂盘是非常不明智的选择。房价还没有真正实质性的下跌，现在www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库放松调控根本没有理由。”种种迹象表示出目前短期内回暖无望。　　，一、市场分析分析：2月9日，芜湖市政府公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》相比此前广东佛山酝酿对四类人放松限购却“朝令夕撤”、安徽马鞍山仅全额补助首套房契税，芜湖此番楼市新政，力度之大为调控期间所罕见。继去年10月广东佛山放松楼市限购政策被紧急叫停后，2月12日，安徽芜湖市政府正式发文表示《意见》暂缓执行，理由为：“配套实施细则正在研究完善之中；保持我市房地产市场更加平稳健康发展。”这意味着刚下达4天的芜湖市房地产新政策已被叫停。芜湖新政被叫停，说明目前房地产调控，已经进入"僵硬期"了。如果照此继续下去，会出现“想松，都不会松了，要松，都不敢松了”的局面了，但是地方政府补贴首套或小户型买房者，本质上还是其追逐土地财政的本性使然。他们希望通过开发商多卖房子，挣回房价当中属于地方政府的税费，并保持土地市场的热度以利高价出让。其中，开发商每多卖出一套房子，地方政府可从中获得的税费，超过他们对每套住房补贴的10倍。芜湖市等地方政府出台楼市新政更多的是维护开发商的利益，其实就是维护土地财政政策，而不是维护百姓的利益，中央政府宏观调控的压力很大，再不制止就全国都仿效了。这充分说明了目前中央政府调控在短期内依旧无法动摇，尽管地方政府想尽办法救市，但是很快被打压，被遏制，限贷、限价、限购的政策依旧会持续一段时间，目前一线城市降价潮已经蔓延至二三线城市，更多开发商在目前市场情况下选择降价，保利、万科、绿地等大开发商大范围降价的种种举措说明了，在目前市场上，如果想存活，必须放松价格，然后才会有下一步发展。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、市场分析1月份徐州市成交量分析2011年1月-2012年1月徐州市区商品房成交套数、面积70007059.5260006043.735000590650400032.5132.394028.4328.48519331.0623.45300022.5521.5723.9720.223031183085266430042901200014.32023102112215721911000208013811000月月月月月月月月月月月月月1234567890121年年年年年年年年年111年111111111年年年2111111111111100000000011102222222220002222成交套数成交面积（万㎡）（统计数据包含鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区、经济开发区、铜山区）2012年1月，徐州市商品房成交套数为1381套，较12月份2191套环比下降37%；1月份徐州市商品房成交面积为14.3万方，较12月份20.22万方，环比下降29.28%。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、市场分析1月份徐州各区成交量分析鼓楼区云龙区泉山区九里区贾汪区经济开发区铜山区合计成交套数1459922821066021991381成交面积20495.8910467.0722912.36147.7610822.3252931.625241.05143018.12012年1月份徐州市区成交统计200000150000100000500000鼓楼区云龙区泉山区九里区贾汪区经济开发区铜山区合计成交套数1459922821066021991381成交面积20495.8910467.0722912.36147.7610822.3252931.625241.05143018.1（统计数据包含鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区、经济开发区、铜山区）分析：2012年1月份，经济开发区成交量位居首位，商品房共计成交52931.6平方米，602套位居第一，其次铜山区25243.16平方米、泉山区22912.36平方米，228套、鼓楼区20475.89平方米、贾汪10822.32平方米、云龙区10467.07平方米、九里区147.76www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库平方米。一、市场分析1月份徐州市区商品房供求关系分析2011年1月-2012年1月徐州市区商品房供应情况1008060402002011201120112011201120112011201120112011201120112012年1月年2月年3月年4月年5月年6月年7月年8月年9月年10年11年12年1月商品住房供应量（万㎡）18.9538.1542.8857.6457.8810.2819.4838.1133.3765.4242.9539.955.71商业办公类供应量（万㎡）5.386.7910.739.1300.77.750.9914.4217.213.7719.240商品房总供应量（万㎡）24.3344.9453.6166.7757.8810.9827.2339.147.7982.6346.7259.195.712012年1月，本月徐州市区商品房新增供应量出现骤减。其中，商业办公类商品房供应量为0。在市场的大环境影响下以及1月份恰逢春节长假，此时期是众楼盘避推房源的时期。www