www.fdc01.com房市金碟虎口【夺】食龙盛—曲江玫瑰园营销策划报告wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟老虎，陆地上最强的食肉动物之一，用其形容如今的曲江房地产是市场，为之不过！在这个虎踞龙盘之地，誓与虎口夺食！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟思路＆纲要思路＆纲要夺食法则之附加值提升建议敲山震虎之夺食法则之政策解读开发策略建议虎斗龙争之夺食法则之市场竞争解读项目营销策略虎跃龙腾之夺食法则之项目自身解读项目定位wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟敲山震虎之政策解读wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟政策解读自2010年4月以来，中央政府连续出台多个房地产调控政策，其态度和力度均较罕见；2011年1月国家再次严格执行“国八条”“限购令”等政策，再加上银行的调息，一、二线城市的房地产市场出现不同程度的动荡，这又一次说明了政府变相对整个房地产市场进行了严格的把控；虽然市场仍存在多数刚性需求人群，但在保证产品消化量的同时，也限定了价格的提升。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟政策解读“国八条”政策：1、进一步落实地方政府责任。2、加大保障性安居工程。3、对个人购买住房不足5年统一按销售收入全额征税。4、对贷款购买第二套住房家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理，鼓励“限房价竞地价”。6、从严制定和执行住房限购措施。7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。8、坚持和强化舆论引导。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟政策解读银行加息政策：2月9日是全国人民第1天上班的时间，中国人民银行决定：自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。上班第1天就强势加息，表明2011年经济调整坚定不移。2月18日中国人民银行决定：从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。按照1月份全国人民币存款余额71.23万亿，共将冻资3500亿左右。央行在加息后即可上调准备金，调整步伐已经加快。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟政策解读西安“限购令”已拥有1套住房的本地居民、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，限购1套住房，第3套房停购。二套房首付比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟政策解读政策对本项目的指导意义1）客群的质变---商业贷款买房的客群比例相对减少，一次性购房即“一步到位”型客群比例增加；2）由于购买二套、三套房受到政策限制，此类客群的减少，必然对销售有所影响，市场情况不容乐观；3）投资客群的减少，对本项目的销售有一定负面影响；wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟政策解读—调控结果调控结果北京，2月成交环降三成上海，2月份房价近5月来首次下跌，3月或进一步下挫广州，2月份房价下跌10.3%昆明，2月份出现退房主因是首付款比例增加西安，2月份价格坚挺，销量与往年相比下降20%www.fdc01.com房市金碟政策解读—政策展望1、房产税—“房产税如何征？”将继续是2011年大家关注的热点。已经试点的上海和重庆两个城市的做法又完全不同，关注点也很不相同。房产税成了市场中更加不确定的因素，留下了不少猜测空间。2、进一步收紧货币政策—在物价上涨压力下，政府不得不实施从紧的货币政策，这将促使央行在货币政策上转向，减少新增贷款、降低货币发行速度、设法实现正利率。这个货币政策的转向，对楼市是致命的。3、土地供应—18亿亩的红线不可能在2011年放松，尤其是今年旱灾严重、粮食减产的情况下，放松18亿亩红线更不可能，2011年有半年时间将很少有土地供应，而土地供应减少将直接影响到一年后房子的供应。www.fdc01.com房市金碟思路＆纲要夺食法则之附加值提升建议敲山震虎之夺食法则之政策解读开发策略建议虎斗龙争之夺食法则之市场竞争解读项目营销策略虎跃龙腾之夺食法则之项目自身解读项目定位www.fdc01.com房市金碟市场竞争解读虎斗龙争之市场竞争解读www.fdc01.com房市金碟市场竞争解读—区域概况记忆曲江……90年代的大雁塔11年前的大雁塔附近（正南方）01年的大雁塔附近（正南方）www.fdc01.com房市金碟市场竞争解读—区域概况变迁……九年前，有多少人知道曲江！九年后，曲江盛名海内！www.fdc01.com房市金碟市场竞争解读—曲江总体规划曲江将规划为集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等功能为一体的生态新区一心：以大雁塔为整个曲江的发展核心；两带：贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；三轴：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；四个功能板块：唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块；www.fdc01.com房市金碟市场竞争解读—曲江发展历程在政策强力推动下，曲江新区迅速崛起，利用九年时间核心区已发展为具有影响西安乃至西北的一大特色新区2003年2004年2006年2002年2005年《曲江宣言》正式大雁塔北廣場及周边大唐芙蓉園全面竣工曲江国际会展中心發表公园開放開放大唐芙蓉园正式開放奠基2007年2008年2009年2010年国家文化产业示范曲江池遗址公园等西安文化艺术中心寒窑遗址公园开放园区三大公园开放、新乐汇开放并扩区待续……www.fdc01.com房市金碟市场竞争解读—曲江未来发展趋势曲江未来确定向东和南发展，本案处于两期交汇核心位置，由长远规划来看，本案所属区位必然潜力无限?随着曲江新区发展的迅速提速，城市核心区开发用地的有限，而需求量有增无减的情况本案本案一期成熟区下，曲江新区的发展必然要进行扩张。?本案占有得天独厚地理优势，一期逐渐成熟新扩二期二期新启，未来该区域房地产发展必然潜力无限2009年曲江提出扩区，新区面积从20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。东边由雁翔路扩至长鸣路，南至雁塔区、长安区交界；北侧界址以西安交大、西安理工大学预留地南侧规划路至长鸣路为界。新扩区域预计总投资120亿元。www.fdc01.com房市金碟市场竞争解读—曲江房地产发展历程曲江城市价值的跃升带来楼市价值的攀升，已由最初本土为王变为品牌逐鹿时代2002年2003年2004年2005年2006年??代表楼盘：湖滨花园?代表楼盘：湖滨花园?代表楼盘：曲江华府代表楼盘：曲江皇家开发初期，暂无具有花园别墅、御花园别墅、钻石半岛、假日新家、风景佳园、曲江6号、曲江城市花园、曲江代表性的开发项目园、春晓苑、曲江6号、钻石王朝别墅等等公馆、曲江溪园等等?产品类型：联排、小?产品类型：洋房/别墅?产品类型：独栋、联?产品类型：联排、小/高层等、小/高层为主排等别墅产品/高层等?销售价格：别墅?销售价格：别墅类?销售价格：5000-6000?销售价格：别墅/洋房4500-5000，小/高5000-5500，小/高层9000-10000，小/高层层3400-40003800-43004000-52002007年2008年2009年2010年??代表楼盘：以中海国代表楼盘：中海国际?代表楼盘：融侨·曲江?代表楼盘：湖城大境际社区为主，曲江公馆社区、曲江公馆、金观邸、金地·芙蓉世家、、华侨城、紫薇·永和、曲江华府、曲江南苑地·芙蓉世家、曲江溪紫薇·永和坊、曲池坊等坊、融侨·曲江观邸等等园等?产品类型：别墅和小高?产品类型：小/高层?产品类型：独栋、联?产品类型：独栋、联层/高层产品独、独栋、联排等别墅排和小高层、高层产品排和小高层、高层?销售价格：别墅11000-?销售价格：别墅13000，小高层6500-?销售价格：别墅?销售价格：别墅9000-10000-12000，小/高层待续……10000，小/高层4800-1000015000以上，小/高层4800-55007000以上5500www.fdc01.com房市金碟市场竞争解读—曲江地产发展状况大量品牌开发商云集，中高端品质社区已成为区域主流趋势，竞争日益激烈103龙湖亩?由标注图可看出，未中海1000亩中冶来项目周边大量全国性华侨城近300亩中铁地块品牌开发商云集，如万龙湖52亩科、中铁、中建等一线金地970亩中建100亩万科229余品牌商，对项目的价值亩具有良好的提升作用，紫薇351亩深鸿基153亩同时也带来一定威胁融侨204亩www.fdc01.com房市金碟市场竞争解读总结曲江二期的发展蕴藏古今的深层城市价值，随着二期2011年的大规模开发，本案地段价值会被推向新的制高点。?曲江是新兴的文化旅游区，依托其历史和文化价值，成为西安的休闲、高端居住区；?随着曲江新区各项事业的高速发展，曲江新区一期已基本建成，区内已无发展空间，发展空间不足已经成为制约曲江乃至西安文化产业加快发展的瓶颈；?曲江二期建成后将是一座引领全球的“文化高地，创意天堂，圆梦之城”?本项目就位于整个曲江最核心的位置，未来发展潜力巨大。www.fdc01.com房市金碟市场竞争解读—曲江楼盘分布图本案本案本案www.fdc01.com房市金碟市场竞争解读—个案分析项目名称中海曲江碧林弯建筑面积