www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一次作为一个七百亩的综合大盘项目，这是国瑞在郑州的第一次；作为青铜骑士，第一次与异地开发商共同开创郑州地产市场；也是第一次希望，能通过这样的“南北合作”，复兴城市希望；因此，我们无比珍惜这样一次合作机会，当然，我们相信实力能证明合作的价值。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库深入·浅出北京国瑞龙湖镇700亩综合社区提报www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一：主体印象www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库城变郑州说道房地产，就不得不说城市。因为，城市的变迁永远与房地产息息相关。“成也萧何，败也萧何”，用来描述地产业与城市关系是再恰当不过的。所以，本案非常有必要了解宏观的“主体环境”。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1：关于城市郑州，作为一个二线省会城市，有着其二线城市的共有特征，比如：缺乏城市性格；城市人群的复杂性；各色新区、开发区；影响力企业匮乏；外资贫乏等等诸如此类。同时，又有自身的区隔特征：兼具南北文化的夹击，绝非单一的城市体验；对核心开发区域的政策坚持，又属于二线城市少见；既是一座新兴城市，又是一座老去的城市www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库■豪爽■狡猾■求变■保守■新一代人与老一派对立■国际的新区■60年代的老城■方向坚持■多头布局■渴望国际■希望安宁…www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库这是一座正在酝酿的城市www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库但是，我们很难看到矛与盾交汇后所产生的化学反应。国际的在东北方向，本土的在西南板块；求变的在东北方向，固守的在西南板块；明繁华的在东北方向，渭分萧条的在西南板块；人气的在东北方向，落寞的在西南板泾块；秩序的在东北方向，混乱的在西南板块；钱花在了东北方向，钱来自于西南板块；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长时间的泾渭分明，也促使政府发现其间的问题，也促使了其他区级政府的“求变求政心里”，正因为如此才有了从2009年开始逐渐进入大众眼帘的“龙湖镇”，才有了“新二七区商业规划”，才有了“运河生态新区规划”，才有了2010年256.7万方+100万方的西南城中村改造。所以，可以肯定的是无论龙湖镇当前的外部环境如何不好，但其板块未来是握准了城市发展方向的。区别仅仅在于其政府投入力度的先后，而非大小。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2:地产格局关于郑州的地产格局，有很多种说法：1、有人说郑州的官方环境太恶劣，造成一线的全国性品牌不愿意进驻。例如“半个郑州人”的王石，从未真正走进郑州。2、有人说郑州的房产竞争格局太过于复杂，造成很多一线全国性品牌未能进驻本土。3、有人说郑州的本土地产企业实力过于强大，造成一线全国性品牌不愿意进驻。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库郑州，是一个以本土开发企业为主体的开发市场，而并非品牌领导市场。并非本土企业的实力真正强大，而是这个市场格局从没有被打破。少数进入的部分外来品牌，在这座城市迅速获得了其最大的利润。所以，应该说，让本土开发商迅速成长的，并不取决于企业实力与规模，而是政府对城市化变革的执行和推进力度。引入关键词：城中村改造。www.fdc01.com房地产智库郑州城中村改造，应该是最能说明问题的词汇。在郑州没有100万方不好意思说自己是大盘；而每个大盘，十之八九都属于城中村的改造；但结局可能是“旧城中村倒下，新城中村长出来”；————————————————————所以，无论业内还是民众对于大盘的理解会很简单的理解为：占地大、开发量大、规模大但是，企业实力大不大，品牌影响大不大，楼盘规格大不大却是其次的。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库在经历了3年异地操作，半年扎根市场，我们开始认识到：构成这样的局面，其实无外乎“缺乏竞争”的原因。这里的竞争是指品牌竞争，而非Sales的竞争。—————————————————————这样的局面，影响到的是远远不只是市场而已，还影响到了人才储备、广告环境等等。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3:广告环境坦率的说，郑州与合肥、长沙、贵阳因为四大新区规划而响誉国内，但是其“广告环境”却要落后其他三座城市至少3年。无论对设计观念的认识，还是对地产的核心诉求，甚至品牌策略。2007年，当青铜骑士第一次将工业图纸用至报广之上，影响流传至今；2008年，我们将手绘插画带入郑州，随之而来的是一系列地产漫画风；2009年，我们以豪宅不等于豪华房间的观点，轻松拿下城北别墅项目；这是荣誉，但是荣誉的背后却是我们无数艰难、艰苦的沟通影响。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库历经8年，转战近10个城市，我们唯独在这座城市常常听见如下的判断：1：郑州人不玩些小资情调、白领中产；2：郑州人只要是有钱的就是煤矿老板；3：郑州人很实诚，所以从不相信观念；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库但奇怪的是，在分析与调查过后我们发现郑州的奢侈消费品，正在迅速增长中。所以我们能在花园路大商新玛特找到“黑莓手机专柜”、能在人民路丹尼斯找到古驰专卖，能在北部找到卖“范思哲”、“纪梵希”、“Dior”打折品的“奥特莱斯”。全国平均收视率较高的湖南卫视、浙江卫视、东方卫视、北京卫视同样在郑州获得了极高的收视率。通过加入各种QQ群，我们发现郑州当地的驴友圈、越野圈、吧友群、夜店群等各色派对Q群一点也不比武汉、长沙来得少。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库对立的观点，是如何产生的？在没有受到外来影响冲击之下，无所谓品牌竞争，也就无所谓策略竞争，所以片面的认为市场接受的就是Sales/SP的竞争。所以，在郑州我们可以看到大量拿户外做销售单张使用，用8.5万报广做销售海报的现象。这在青铜骑士而言，无疑是巨大的浪费。一个明明30万的售楼部就能达到效果，为什么要花100万？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库郑州的广告环境，对广告主与广告商来说，其实都是一次很好的机会。还有无数个第一次，等着我们在城市中一鸣惊人。这样付出的成本，可能是数倍Sales传播不能做到的。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库再一次聚焦成熟经济理性、淡化、反叛持续发展意识认知：痴迷追求经济起飞品牌觉醒当、出前的现分化，契机初级痴迷大众品牌消费时代/NIKE/AD不认知www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二：客观市场www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库北部板块思念·果岭山水清华·忆江南森林湖大河龙城甲六院逸品香山九郡弘地铁普罗旺世帝苑别墅彩虹花园郑东板块金色年华中心城区颐丰家园东方今典格林度假山庄英协花园凤凰城林溪湾龙泊圣地www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库北区低密度住宅项目入市量：洋房存货总计1047套。南城低密度住宅项目入市量：洋房存货总计731套。2010郑州上半年洋房入市总量不低于1778套，竞争会非常激烈。别墅：2008-2009年10月，别墅销售总量为141342㎡；2008年，郑州别墅销售总量为198套，共计58594；2009年12月，森林湖别墅排卡200余张，货量43套，当日基本售罄；2010年北区及中心城区双拼及联排上市量约328套；别墅销售去化，一直在稳步上涨；并且受3.8国土资源部供地政策影响，进一步加剧别墅产品的稀缺性与供小于需。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库说道郑州别墅/低密度项目，我们认为有些对手非常有必要提及：思念果岭——目前郑州地产界唯一的“圈层资源型”豪宅典范。普罗旺世——主城区豪宅项目，历经数年时间终成品牌正果。龙泊圣地——以绝佳的自然资源作为项目核心，定位高端盘。林溪湾——共享部分龙湖镇资源，人造景观，定位高端盘。天伦庄园——依托传统富人区，联合多品牌重金打造顶级盘。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库无论别墅还是洋房，入市都必须接受第一波销量考验。别墅和洋房谁打头阵，是先出兵还是先炮的问题。只是一个销控策略，绝不是项目成败的关键。关键在于，整个龙湖片，各类产品的市场天地尚未真正打开。别墅产品将在今年迎来高峰对决。洋房至今也尚未诞生真正的绝对赢家。紧凑型户型的快销更多的是价格杠杆促成。龙湖的居住时代，要靠市区来的大量客户涌入创造。但事实上，龙湖镇因为龙湖，在市场仅仅只有一个别墅版块概念。除别墅外，其他产品在整个郑州的符号感是极为缺失的。国瑞项目以700亩地块造城，无论是洋房，小高层，高层，都必须去承担为一个空白的市场树大旗的责任和使命。否则。一味挂着别墅的羊头卖其它，扁担失重后，终将自陷牢笼。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库与其拿优势产品当砝码，不如拿优质资源当杠杆！wwww.fdc01.comwww.fdc01.comww.fdc01.com房房地产智库房地产智库市金碟