www.fdc01.com房市金碟天津倍儿幸福项目2011年营销方案2011年01月20日目目录录wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟壹。壹。总结总结回回顾顾贰贰。。营销计划营销计划wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟壹壹总结回顾wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市市场场分析分析政策背景及未来形势预测?宏观调控政策回顾年度20042005200671号令国八条政国六条策（831大限）国15条全国商品房销售均价增长率变化对个人购买中介行业资金监管加税30.00%住房转手交“90/70”政策个人房贷首重　土地清查25.0%点易征收营业付比例不低于三成营业税25.00%税。免税时限由两年延长至五年20.00%18.7%年度20072008-2009201017.5%15.00%二套房贷款首付款比例不得12.6%低于50%，三套房贷停止10.00%7.0%4.9%5.0%6.2%政加息5.00%24号文131文件3.5%3.7%策限购令0.3%0.00%六次上调金融机构存款准备20002001200220032004200520062007200820092010金率均价增长率（1-11）适度宽松的数据来源：国家统计局网站货币政策降重“6次”加息抑制房价过快上涨点息利率7折减税?自2003年下半年以来，我国房地产市场开始进入了快速发展阶段。同时政府对楼市的宏观调控也正式拉开了大幕。?历次调控都没能控制住房价这匹脱缰的野马。?2010年政府祭出最严厉调控政策，并将在2011年延续，决心将房价控制在合理的水平。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市市场场分析分析政策背景及未来形势预测?宏观调控历程时间2007年2008年2009年2010年2011年政策政策从紧全国各地开始救市政策开始从紧全年政策从紧延续政策从紧扩大保障房购买国务院促进节7月二套房贷收紧1月国十一条加息约集约用地群体准备金率上调上调准备金率8加息6.13津13条月市内六区预售资金监管准备金率上调“新国八条”加息蓝印新政公积金新政准备金率上调4月新国十一条......？加息天津八措支持居10.17举11月天津市公积金准备金率上调民房购政策收紧加息9.29新政可以总结的是10.22国家调整房地产交12.9二手房营业税易环节税收优惠停止2010年的调控并不尽9.27信贷收紧10.13津十条人意11.14天津推出公积金十12.14国四条加息加息项惠民举措可以预见的是11、12月准备金2011年将延续从紧的12.17土地新政率上调加息12.21国务院促进房地产基调市场健康发展若干意见加息wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市市场场分析分析政策年类似城市商品房成交对比城市选择除北京、天津两个直辖市外，2009年北方地区唯一GDP跻身全国前十名的城青岛市；且城市总人口接近1000万人。重庆同为一线半或二线级别的直辖市，城市人口总数接近天津人口总数3倍。除“北上广深”一线城市外，在二线城市中，与天津商品房价格接近的省会城南京市（2010年住宅均价11278元/㎡）。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市市场场分析分析政策年类似城市商品房成交对比300天津12000300重庆800025011000250100006000200200900015015040008000100100700020005060005005000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应（万㎡）成交（元/㎡）均价（元/㎡）供应（万㎡）成交（元/㎡）均价（元/㎡）通过与类似的一线半或二线城市本年度成交走势的比较我们发现，这些城市对4月份的新政都很敏感，政策效果显现较快，都出现了量价齐跌的局面；三季度开始出现回暖迹象，对9月份的政策深化反应甚微；四季度市场全面回暖，供、求、成交价格全面回升，再次调控预期加大。140南京20000140青岛1200012012010000100150001008000808010000600060604000405000402020200000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应（万㎡）成交（元/㎡）均价（元/㎡）供应（万㎡）成交（元/㎡）均价（元/㎡）数据来源：各地房管局商品房成交记录wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市市场场分析分析政策背景及未来形势预测?调控总结及预测2010年2010年，政府出台了一系列房地产调控措施，根本目的是通过“促供给、抑需求”来遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。天津作为二线城市的代表，也出台了相应的政策，不过相比北京、上海等价格很高的一线城市，天津整体的调控强度相对比较温和。2011年在2010国家宏观政策强势调控下，房地产价格快速上涨的势头得到初步抑制，但年底仍有所抬头，政策效力下降。面对这种复杂的局面，2011年初，便祭出“新国八条”、加息、上调准备金率等常态调控。无论效果如何，政府态度已经明确：调控仍将继续，不会就此停止。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市市场场分析分析10年天津市一级市场成交分析（经营性用地）?成交土地用途分布2009年2010年1310,46%1084,38%用途宗数面积（万㎡）宗数面积（万㎡）居住类56744.21191084商业类7428875450450,16%综合类841416.8841310合计21424492782844居住类商业类综合类注：面积，百分比注：综合类用地：居住、商业混合用地数据来源：天津市国土资源局网站?2010年全市成交经营性用地278宗，比09年多64宗；成交面积2844万㎡，较09年增加395万㎡。?其中，居住类和商业类用地同比09年均有增加，分别增加45.6%和56%；综合类用地同比减少7.5%。?2010年成交的经营性土地以综合类为主，占成交总面积的46%，其次为居住类，占38%，商业类最少，占16%。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市市场场分析分析10年天津市一级市场成交分析（经营性用地）?成交土地区域分布2009年2010年73,3%1126,39%829,29%区域宗数面积（万㎡）宗数面积（万㎡）市内1757.21673816,29%六区市内六区环城四区滨海新区远郊区县注：面积，百分比环城3158160829四区?从各区域圈层来看，2010年市内六区、环城四区和远郊滨海区县的土地成交同比都有增加，其中远郊区县增加幅度最761231.985816新区大，为94.5%；滨海新区成交出现下滑，且幅度较大，为远郊33.7%。90578.91171126区县?2010年成交土地中，远郊区县最多，占总量的39%；环城四区和滨海新区比重相当；市内六区最少，仅为3%。合计21424492782844数据来源：天津市国土资源局网站wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市市场场分析分析10年二级市场分析?近几年全市商品房成交走势2002006年2007年2008年2009年2010年12000180成交1011万㎡成交1173万㎡成交597万㎡成交1493万㎡成交1236万㎡10000160均价5079元/㎡均价6483元/㎡均价7362元/㎡均价7613元/㎡均价9706元/㎡1408000120100600080400060402000200006.106.206.306.406.506.606.706.806.906.1006.1106.1207.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.12数据来源：天津房地产综合信息网成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）?总体看，价格曲线呈上升趋势。其中08年经济危机和10年的调控年波动性较大。?07年调控，政策时滞性，效果在08年显现；08年全球经济危机，对房地产市场影响较大；08年的刺激政策使09年市场十分活跃；而10年调控不断加码，对市场影响有限。由此可见，较好的经济面将是房地产市场的坚实基础。www.fdc01.com房市金碟市市场场分析分析10年二级市场成交分析?全市09-10年商品住宅供求走势政策效果阶段回暖阶段25011000100002009000800015070006000100500050400030000200009.109.109.110.110.110.109.109.209.309.409.509.609.709.809.910.110.210.310.410.510.610.710.810.911.1012012新增供应（万㎡）4356.578.867.447.458.438.911683.659.49582.239.453.354.466.484.510980.175.819615117522273.5成交