www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库银河城.白沙地主团开盘方案及价格策略2012年07月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报告提纲1、项目产品分析、手分析开盘背景2竞争对开盘核心工作3、客户分析1、营销策略开盘策略2、开盘价格3、开盘方案www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目产品分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库白沙地主团小高层优劣分析3栋小高层优势：项目沿迎宾大道，视野开阔、中心园景，通风好劣势：面对江铃集资房较近，主干道公路较为吵闹产品情况户型配比较齐全，两房、三房、大三房等配置户型点评客厅、主卧视野开阔，拥揽中心园林景观厨房与生活阳台相连，舒适方便卧室均带凸窗，更多生活乐趣大湖之都：板大湖之都：板楼楼、底、底层层、、www.fdc01.com汇汇仁仁阳阳光花光花园园：板：板楼楼金色金色学学府：板府：板楼楼星洲国际：高层星洲国际：高层房地产智库、小高、小高层层、高、高层层多多层层、小高、小高层层、高、高板塔结合，价格还未定板塔结合，价格还未定高高层层，均价，均价5256/5256/㎡㎡天祥棕天祥棕榈湾榈湾：板：板楼楼、、，均价待定，均价待定层层，均价，均价46774677元元//㎡㎡高高层层，均价，均价49674967元元//㎡㎡玺园玺园：高：高层层、小高、小高层层南南阳阳光光丽丽景：多景：多层层、小高、小高，均价，均价39743974元元//㎡㎡昌昌层层、高、高层层，价格待定，价格待定县县在在售售楼楼晨晨晖晖金谷：板金谷：板楼楼、多、多层层、、盘盘小高小高层层，均价，均价3560/3560/㎡㎡简简天祥棕榈湾图图马马德里德里风风情：高情：高层层、小、小高高层层，均价，均价29082908元元//㎡㎡本案本案恒大绿洲：底层、超恒大绿洲：底层、超高层，均价高层，均价47474747元元//㎡㎡www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库百合家苑物业地址南昌县迎宾大道与安居路交汇处（东行100米）建筑类别板楼、多层装修概况毛坯、小高层占地面积17873平米建筑面积39388平米入住时间2013年-项目特色宜居生态地产,低密居所开盘时间6月份加推合同均价4743元/㎡三期多层主力户型70-90㎡2物业费0.68元/平方房和小3房米·月容积率2.6绿化率36%总户数320户车位总共107个车位开发商江西省龙天物业公司江西德胜物业公司实业发展有限公司在售房源：加推三期多层房源（1、2号楼）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库正荣大湖之都物业地址振兴大道333号（昌南客运站往东300米）建筑类别板楼低层多装修概况毛坯层小高层高层占地面积1100000平米建筑面积1360000平米售楼处装潢豪华装潢项目特色水景地产,花园洋房开盘时间5月1日第二合同均价4677元/㎡次推出临湖洋房主力户型87㎡两房、物业费0.80元/平方米·110-130㎡三月房容积率1.26绿化率43%总户数12716户车位总共800个车位开发商正荣集团物业公司江西正荣物业管理有限公司在售房源：48#、32#楼多层在售，洋房6#楼和9#楼在售www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库汇仁阳光花园物业地址南昌县汇仁大道1号（昌南客运站旁）建筑类别板楼、高层装修概况毛坯占地面积300000平米建筑面积8011144平米入住时间2012年12月楼层状况28F高层开盘时间2011年9月4均价5256元/㎡日一期第三次开盘主力户型89㎡两房和物业费1.50元/平方米·129㎡三房，月容积率2.7绿化率50%总户数7000户车位地下停车开发商汇仁集团地产物业公司暂无资料开发有限公司在售房源：在售6#楼高层房源，户型主要为89㎡两房和129㎡三房www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库星洲国际物业地址南昌县南昌县莲塘中大道199号建筑类别板塔结合、装修概况毛坯高层占地面积137776平米建筑面积475960平米入住时间暂无资料项目特色豪华居住区,国际化社区开盘时间预计2012合同均价待定年10月开盘主力户型43㎡一房、物业费暂无资料88-89㎡两房容积率2.87绿化率34.47%总户数3875户车位共2085个车位开发商江西省星洲物业公司暂无资料房地产开发有限公司在售房源：预计2012年10月开盘www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库南昌恒大绿洲物业地址南昌县迎宾中大道3988号（银三角立交桥旁）建筑类别底层、超高装修概况毛坯、精装修层占地面积1620008平建筑面积1080000平米米入住时间2012-12-31项目特色宜居生态地产,低密、经济住宅开盘时间2011-12-18合同均价4747元∕㎡三期开盘主力户型121-177㎡物业费1.20元/平方三房四房米·月容积率0.6绿化率60%总户数6046户车位共5260个车位开发商恒大地产物业公司金碧物业在售房源：三期“世家”精装新品登场www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库晨晖金谷物业地址南昌县莲塘莲富路与迎宾大道交汇处建筑类别板楼多层小装修概况毛坯高层占地面积29929平米建筑面积76127平米入住时间2010-8-31项目特色低密居所,其他开盘时间2011年5月21合同均价均价3560元/㎡日二期开盘主力户型89-120㎡不等物业费0.45元/平方米·的二房、三房月容积率2.4绿化率38.6%总户数660户车位总共420个车位开发商江西天茂房地物业公司南昌恒茂物业管理产开发有限公有限公司司在售房源：1#、2#楼小高层（11F）在售www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库世纪海通泰然雅居物业地址南昌县莲塘镇澄湖西路（莲塘一中北侧）建筑类别板楼小高层装修概况毛坯、公共部分精高层装修占地面积21066平米建筑面积70933平米入住时间2012-12-31项目特色水景地产,宜居生态、教育地产开盘时间2011-5-21日合同均价4979元/㎡二期开盘主力户型88㎡2房（两物业费1.20元/平方米·种），120㎡月3房容积率3绿化率35%总户数679户车位总共360个车位开发商江西世纪海通物业公司南昌市新佳益物业实业有限公司有限公司在售房源：最后一栋高层3号楼（30层）在售www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库玺园物业地址南昌县莲塘镇南莲路6号建筑类别高层、小高层装修概况毛坯占地面积136.6亩建筑面积216200平米入住时间2008-12-31楼层状况32F高层、小高层开盘时间2008-6-5合同均价3947元/㎡主力户型89㎡两物业费1.40元/平方米·房、142㎡三月房容积率2.5绿化率47%总户数户车位总共1217个车位开发商南昌时代广场物业公司20051201111624置业有限公司在售房源：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库竞争项目产品对比分析竞争主要户型区间为80~150平米，少部分恒大绿洲四房的有170左右；竞品房价均在4500~5300元/m?；周边项目中恒大绿洲为精装，其余为毛坯；项目周边的楼盘均拥有便利的交通，特别是汇仁阳光花园在昌南客运站旁边，人流量较大，竞争力较大。从地理位置来看，周边的项目均具有较好的交通环境，人流量也较为大，所以在交通方面竞争优势不大；从房均价来看，周围的房价均在4500~5300元/m?，所以须从产品的高性价比、高升值潜力来提升与周边项目竞争力。该项目在7月底至8月推三栋高层，世纪海通泰然雅居于6月7号推最后一栋30层的高层，所以在客源方面会有竞争，如何规避竞争，扬长避短使项目一炮而红。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库小结两房、小三房受市场追捧，价格增幅大，两房目前成市场空档期2房和3房本地市场需求量较大：3月至6月市场上推出的2房和3房单位消化速度很快，竞争对手开盘2房基本售罄，推出的3房单位销售率平均为40%-65%。但竞争对手每次推货量都在200套左右，推售数量较少。均价上涨较快：3月至6月南昌县2房房均价上涨约220元/㎡；3房市场整体均价上涨约100-150元/㎡。以认筹方式为主：取得预售证后认筹是市场上目前广泛采用的销售方式，竞争对手目前均采用缴纳认筹金的方式销售。竞争集中在2、3房：正荣.大湖之都、百合佳苑、汇仁.阳光城、恒大名都、泰然雅居在本阶段都有2房和三房在售，与本项目构成直接竞争。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客户分析诚意度AB有具体的面积和户型需求，对自己的认产品需求对产品和认购需求比较模糊购用途比较明确主要关注产品，价格放在其次，价格承关注价格，对价格比较敏感，有明确的价格价格敏感受能力较弱接受区间，不怎么接受引导关注项目的进展，叮嘱销售人员有新的空闲时间愿意接受销售人员有关产品信息的主动性特征消息一定要通知回访或短信沟通总体上认可社区，能够接受社区周边的社区印象强烈关注项目周边不利因素不利现状市场沉淀在客户心目中已经形成较好的品牌有了解，但不是很深入认可www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库综诉：从成交客户分析来看，买房者对项目的周边配套、内部配套、项目环境、交通位置、项目档次、价格、及区内居民素质等多个方面来考虑。周边竞争楼盘