谨呈：河南亚星置业集团有限公司亚星盛世项目整体营销推广方案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告目录1营销目标企业运营目标、2011年项目销售目标2项目定位产品升级战略、组团发展战略营销构思3大盘营销思路、主题式营销、组团营销、品牌营销营销策略4产品分析、推售策略、价格预判营销执行5展示系统、活动营销、渠道及推广费用预算01营销目标项目营销目标通过完美销售，保证企业现金流的充足性，同时使得企业能获初级目标得最合理化的利润。将项目打造成为片区具有影响力、标杆性意义的超级大盘，成中级目标为亚星的产品线升级的代表作，并未为亚星后续开发提供经验积累，建立完善的产品线开发序列。进一步巩固亚星集团在郑州西南片区的影响力，并树立和提升高级目标亚星集团在西南区的领导地位。通过大盘的成功运作提升亚星企业品牌，使得企业实力与品牌终极目标都上一个新的台阶，跻身郑州地产开发商TOP5行列。2011年年度销售目标1、2011年前实现销售面积25万平米2、2011年前实现销售额16.5亿实现目标的关键3000个业主购买注:预期到访者1/6买卡，买卡者60%购房。5000位VIP客户30000位到访客户约30万人知晓……积累足够数量的客户,是实现目标的关键!02项目定位回顾区域发展定位区域功能定位：随着区域大盘物业的持续开发，未来项目片区将成为郑州市配套功能完善、综合居住功能强大的新城市生活组团，具备多功能复合物业——郑南中央生活圈郑项目的区域占位应该是在郑南中央生活圈南这一区域发展属性高度建立的基础之上，中同时滨河新区的规划也将是运用到项目在央临河景观组团的区域属性炒作之上。核心城区生郑南版块活经济产业带圈项目属性定位在项目六大综合价值的前提下，项目属性定位将是——●建立区域核心资源和占有资源的价值●建立西南区域全新商住中心的升值价值●提升区域居住品质的社会价值●利于事业与生活发展的效率价值●综合功能带动下的物业投资价值●拥有浓厚文化氛围的人文价值新郑州.500万平米中央时尚生活城邦项目整体定位展示项目价值观可能的营销沟通方式定位方向定位描述定位机会定位风险可行性1、突出项目前景优势1、形象的提升需要一定过程，短期内新郑州板块运动2、强化区域概念，容易制造话题，引市场接受力弱；可应用于城市运营前期炒作南区新生活圈发炒作2、替政府工作，营销费用高，容易为3、在项目后期开发上要强调他人作嫁衣裳1、突出了项目的规模优势1、规模概念容易造成鱼龙混杂的印象200万平米，对项目品质提升有影响可靠营销规模规划2、对于西南版块运作有一定帮助时尚生活城邦2、概念容易混淆，从而降低项目的价间接传递3、在项目后期开发上可强调值性1、直接映射项目的客户层次，加强了1、表现过于直白张扬，容易引发主流都市生活家的项目的服务性客户群体的反感客户阶层2、对客户的引导性强；2、指向过于明确，对项目的规模优势可靠营销城市PARTY间接传递3、能够为项目一方诸侯的市场印象创形成影响造机会3、对项目后续开发帮助小1、对形象表现要求高，一旦产品表现品质开发商—--1、突出了开发企业的品牌价值不到位，容易引起争议可在项目宣品牌形象亚星地产又一巨2、对项目档次定位映射力强，便于项2、对策划力要求高，必须有严密的执传细节体现目营销传导鲸作品行策略支撑1、对项目形象提升有支撑作用1、概念容易虚柔或刚毅，需要通过硬活力、健康、生2、属于思想境界上的沟通，便于组织生活方式件、软性因素来阐述，传导过程较慢态的新都市生活项目的推广√2、对项目的版块形成有帮助3、风格突出，突出了社区概念项目形象定位我们认为项目应打造的形象是——城市时尚生活缔造者建立郑州前所未有的复合城市生活圈，以活力、健康、生态三栖生活元素填补市场空白！它不是建筑的简单组合，而是包涵了市场对生活要素的诸多要求，是生活元素的集合！商业消费者定位项目客群定位复合群体——追求健康品质的中高端客源，追求时尚与创新的小资白领，追求运动体验和时尚感的群体；整体客户群体内外兼攻：包括城市内部的人群及特色吸引的地市人群。高端客源—生态生态之城未来将承载城市中高端生态住宅区域，必将带来稳定优质的高端客源；中高端客源—品质+生活健康之城活力之城中端客源—运动+时尚城市主力人群中追求老城区的主力客源以小白健康品质生活的中高领中产为主，他们追求时端客户源。城市住宅尚，热爱新鲜，以创新特客户将是固定的客源色的生活理念吸引新潮的；主力群体，有何不可？项目客群定位郑州其他区域客户，对片区有一定的认可，但认可度不高，随时可能被其他项目代替。游离客户郊县及地市客户重要客户p来源：郊县及地市中高端客户p职业：个体工商户、私营业主、公务员、教师、核心客户医生等中高端客群p目的：居住置业为主p年龄：28～48岁p收入：收入较高，年收入在10-15万元以上来访区域构成比例二七、中原区私营业主、个体经商户、行政、中原、二七周边区域约50%企事业单位中高收入者。郑州市其他区域约5-10%p来源：郑州中原、二七区中等普通职员为主。郊县及地市约40%p职业：私营业主、年轻白领、个体经商户以及周边行职业所占比例政事业单位从业人员等等公务员10%p目的：居住置业为主少量投资置业p年龄：25－50岁企事业单位职员25%p收入：年收入在6～10万元及以上公司白领15%个体商户私营业主50%03营销构思分阶段形成战略节点，持续推进大盘营销借前期宣传推广、活动、热销形成的氛围，不断强化亚星品牌分组团不断推出新价值与项目自身价值品，形成持续热销，实现企业品牌的递通过企业品局面，通过项目形进，为项目完美收官形牌炒作提升象升化、品质提升奠定基础成企业市场影、卖点整合、区域持响力，借大配套优势、自身资盘规模树立源优势等集中大量续项目强势形去化产品区域炒作热象价值运作销隆重亮相，全面推广价全城皆知卖点释放值不品牌升化断升级充分造势阶段战略不断推进项目品牌与开发商品牌相互带动亚星十余年，硕果累累，盛世项目是亚星品牌升级的关键！通过亚星品牌的升级带动项目形象的建立！依托亚星强大的品牌号召力，借品牌的升级带动项目形象升级；项目的热销又将助推品牌提升。以亚星会为支点，客户资源积累做长线做一个超级大盘，其销售的速度决定于客户量的积累，因此，必须把客户积累的工作当做一项目长期的工作来开展。依托于亚星会这个平台，一方面长期地为客户做更好的服务，另一方面也能为亚星盛世项目的销售做好客户资源系统完善的建立。气场营造，奠定高度大盘营销，以气势奠定项目营销坚实基础！大盘营销，开场亮相恢宏大气，引发全城热议大盘营销：p跳出就项目论项目的营销思路p注重项目气场的营造，大推广，大活动，大运作p城市运作，强调项目对于城市升级的作用p区域运作，强调项目对区域发展的巨大推动力p品牌影响力，利用企业品牌积淀，不断升级市场形象化零为整、全盘营销站在城市运营的高度来制定项目的营销策略！跳出某一期，进行大盘的整体营销！全盘营销，保持项目持续的热度和高度主题导入层层递进项目地块分散，通过组团化发展，形成相互带动！组团化发展，形成个性化发展主题，进行逐步渗透！B1B2地块分散，空间跨度大，地块之间联系不紧密！活力之城项目规划基本按照由南往北容积率逐渐走高的趋势！B3B5各组团之间的外部环境和配套不同！B7-1B7-3B7-2区域竞争激烈，必须建立项目自身的核心竞争力！B10B8A01B03B07商业体量较大，根据地块的不同特点来实现住宅与商业的相互促进。健康之城C03C05生态之城D11赋予各组团鲜明个性，实现差异化营销活力健康生态组团赋予各组团个性化生活标签产品p活力组团升结合本组团中小户型产品优势，面向年轻群体，结合其生活感受与本年龄华不阶段的生活追求，以年轻化、时尚为营销总体特征。同p健康组团生结合项目内外部健康生活配套元素，突出对健康生活理念的宣传，满足中活产、白领阶层的健康生活诉求。概念p生态组团结合稀缺的外部水景资源特征，挖掘项目内部生态居住理念，瞄准高品质生活群体。04营销策略营销策略同致行操盘观——小盘做事，中盘做市，大盘做势那么对于一个大盘的完美营销，需要的是什么？同致行认为：一个字——“势”p大盘就是在做一个势，从第一次开盘到全部售罄，对于项目在市场占位进行销售过程中对于自身发展态势的控制与把握，都是需要让不断地挖掘项目亮点和深化项目品牌，使得项目保持一个持续较强的市场话语权与关注度，从而将关注度及来电来访转化为成交。在面临强大的市场竞争对手时候，能真正做到“势在我手，势不可挡”。关于亚星盛世项目的营销整体策略，同致行认为：“五势定山河”营销策略借势营销，入对门（形象）气势营销，选对人（服务）五势顺势营销，做对事（渠道）强势营销，做足事（推广）控势营销，保势头（保障）营销策略借助于“资源”的炒作，先行建立项目整体的价值高度，参与到完善与提高城市功能的建设之中，建立项目整体的形象借势一：版块热，则自然引发项目市场关注度高，同时作为版块运动中重要的一员，其社会责任感与成就感不言而喻，进而能推动开发商品牌升华及项目品牌的强势建立。p主要形式：“南区城市价值发展高峰论坛”，“城中村改造带来的新都市生活运动论坛”、“旧城换新颜”摄影大赛等借势p借势二：紧邻南水北调工程，未来的滨河新区，使得项目特别是生态之城具有较强的生态健康生活优势，也是项目成为城市升级生活圈的一个立足点。她与项目的整体发展战略定位个性化的生活组团极为吻合，是项目突破的重要支撑点。p主要形式：“南水北调”生态文明建设论坛，主要应用于项目的健康之城、生态