破茧成蝶GOLDENTOWN万科金色水岸御品100%销售总结www.fdc01.com房地产智库项目销售过程回顾AEGEANGOLDENTOWNISLAND4月14日，国务6月19日175院常务会议发布“新国四条”，紧示范区开放缩信贷；截止11月304月17日国务院5月20日项目开盘8月份合计销售日，共销售颁发“新国十条”，一次性推出4646月份合计销售65套，上半年10月9日宁波套，开盘当天认筹144套，上半年累计销售375套颁发“限购令”464套，总销11套累计销售248套额14.5亿2010年4月5月6月7月8月9月10月11月12月5月15日7月份合计销售新年后积累截止6月11日62套，上半年12月19日，车118示范区客户，销售，已认购（含签累计销售310套位开盘，成交车开放位228个，成交中心4月8约）208套日正式开放均价16.4万。6月12日世联6月4日，住建新政前积累900组团队进场，剩客户，新政后认筹部规定二套房余房源278套不足80组认定标准www.fdc01.com房地产智库项目概括入市背景目标解读策略验证销售分析分享总结GOLDENTOWN鄞州鄞州鄞州鄞州概况概况概况概况中心中心中心中心区鸟区鸟区鸟区鸟瞰瞰瞰瞰图图图图项项项项目目目目规划规划规划规划户户户户型特征型特征型特征型特征www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库万科金色水岸位于宁波市鄞州区。鄞州区为宁波市的新城鄞州概括万科金色水岸位于宁波市鄞州区。鄞州区为宁波市的新城鄞州概括区区，，东东南西三面南西三面环环抱宁波市抱宁波市区区。。?鄞州区位于浙江省东部,是宁波市的一个区。西北与西部与余姚接壤，南部紧邻奉化，东南临象山港与象山隔水相望。?鄞州以鄞州中心区最为发达，即以万达广场为中心的中河街道和钟公庙街道一带。?本项目位于鄞州中心区，但非核心区域，距核心区域约10分钟车程；全区总面积1380．54平方公里，其中陆地面积1327．04平方公里，2009年鄞州区地区生产总值709.9亿元，人均GDP达到88792元，财政收入总量位居全市所有区内首位。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库中心区鸟瞰图项项目目55分分钟钟生活圈生活圈内内配套配套较较少，但少，但1010分分钟钟生活圈生活圈内内配套相配套相对对中心区鸟瞰图完善；鄞州中心完善；鄞州中心区区整体配套整体配套较较完善，宜居指完善，宜居指数较数较高。高。万科金色水岸一期银行（工行、建行、三期御品三期御品万科金色水岸一期钟钟公公庙庙中中学学鄞州鄞州银银行行联联盛商盛商业业广广场场银行（工行、建行、农农行等）行等）万科金色水岸二期万科金色水岸二期万万达达广广场场奉化江奉化江钟钟公公庙庙菜菜场场宁波外国语学校鄞州鄞州区区人民政府人民政府宁波外国语学校沃尔沃尔玛玛南部商南部商务区务区四季云顶项目四季云顶项目金地金地国际国际花花园园www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库苏苏宁宁电电器器项项目目规划规划?项目位置:宁波市鄞州区鄞县大道与百梁路交叉口?项目规模:项目总占地19万方，总建面40余万方；三期御品总占地3.4万方，总建面6万方?主力户型：三期御品是项目收官之作，主力户型118㎡、175㎡，其中118㎡均价23000元/㎡-25000元/㎡，175㎡均价28000元/㎡-31000元/㎡?基本情况：全精装江景楼盘，鄞州中心区核心位置，占地19万㎡，紧邻奉化江?距天一广场约8.5公里,车行约20分钟;距鄞州万达约3公www.fdc01.com房地产智库里，车行约5分钟项项项项目目目目规划规划规划规划奉在售三期二化三一期期期江一期百梁路段二期总规划面积为285亩总建面积约40万平方米沿江绿化带总规划户数近3000户沿路一侧为北美风情商业街?整个项目分三期开发，其中一二期均已交付入住?小区被百梁路一分为二，一期、三期位于百梁路右侧，二期位于百梁路左侧，三期紧邻奉化江?一期与三期被河道自然隔开，但主入口、次入口共用?二期与一期之间（百梁路段）设有北美风情商业街?一期的建设用地面积最大，达到9万平方米以上，而二期与三期的建设用地分别为6万多平方米www.fdc01.com与3万多平方米房地产智库三期三期三期三期规划规划规划规划基础数据：?占地面积：34014㎡0201?住宅建面：60688㎡06050403?0201总户数：464户06050403?车位：412个?可售车位：262个020201产品数据（每栋均为17层高层）：0106050403?118㎡：5幢（33、35、36、38、51幢）?175㎡：3幢（37、39、50020201幢）01装修情况：高标准智能精装修产02品属性：城市非核心区高端住宅01核心竞争力：0201为东端，依次往西端01产品力（高标准精装修例：33幢二楼01，编号为201+多赠送+成熟社www.fdc01.com房地产智库区）;一线江景;万科物业;户户型特征型特征户型相对单一，仅118/175㎡两种户型；截止6月11日（世联进场前），118去化率51.9%，175去化率19.6%?118是本项目主力户型，但175货值高，对销售金额目标完成意义重大?户型配比，118：175=3.55:1?对年度销售任务影响大?33、35号楼临路，噪音大，私密性相对较差?37、39、50紧邻奉化江，且37号楼景观资源最佳?118户型中，以51号楼私密性最好，景观资源最佳户型118㎡（三房）175㎡（四房）合计楼栋3335363851373950——总套数96102963434343434464剩余套数2046522432332128256销售率79.2%54.9%45.8%29.4%5.9%2.9%38.2%17.6%44.8%www.fdc01.com房地产智库项目概括入市背景目标解读策略验证销售分析分享总结GOLDENTOWN宏宏宏宏观观观观市市市市场场场场前期蓄客情前期蓄客情前期蓄客情前期蓄客情况况况况世世世世联进场联进场联进场联进场背景背景背景背景www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏宏观观市市场场政策一波政策一波未未平一波平一波又起又起，，极极大地大地打打击击了了市市场场信心信心?对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%——4月14号，国务院?对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍——4月14号，国务院?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款——4月17号，国务院?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款——4月17号，国务院?地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数——4月17号，国务院?要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名——4月19号，住建部明确商业房贷中二套房认定标准：–借款人首次申请利用贷款购买住房，在房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的–借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的–贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的–——6月4号，住建部、中国人民银行、银监会三部委www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏宏观观市市场场宁波市宁波市场场，，银银行行按揭持按揭持续续收收紧紧，部分，部分银银行三套房行三套房停停贷贷新政后银行操作细则，相比4月22日，出现更加严格的标准（下表标红色部分）按揭合作银行操作细则按揭合首套房二套房万科额度保障情况作银行二套房认定标准首付成首付成数优惠利率优惠利率数首套90平方以上首付三成，利率最低可优惠至利率最低下基准利率*1.1以家庭为单位，有银行无暂停第三套房放款建行五成7.5折；90平方以下首浮25%倍按揭记录的现象付两成，利率须8.5折普通住宅90平方及以下基准利率*1.1以家庭为单位，有银行暂停第三套房放款现中行首付两成，90平方以上下浮15%五成倍按揭记录的象首付三成首套90平方以上首付三成，利率最低可优惠至利率最低下基准利率*1.1以家庭为单位，有银行无暂停第三套房放款工行五成7.5折；90平方以下首浮25%倍按揭记录的现象付两成，利率须8.5折普通住宅90平方及以下以家庭为单位，有按揭基准利率*1.1无暂停第三套房放款招商首付两成，90平方以上下浮15%五成余额记录的（目前无变倍现象首付三成化）普通住宅90平方及以下基准利率*1.1以家庭为单位，有银行暂停第三套房放款现光大首付两成，90平方以上下浮15%五成倍按揭记录的象首付三成www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观市场新政后，成交量新政后，成交量急急剧剧下降下降，市，市场场形形势势逐逐渐渐由由““卖卖方市方市场场””向向““买买方市方市宏观市场场场””转变转变?10年5月整体市场成交6万方，同比下降88%，环比下降78%?新政后，市场成交量连续7周下跌，周平均跌幅13%?市场信心严重受挫，观望情绪愈加浓厚宁波市场周成交走势图www.fdc01.com房地产智库宏观市场市市场场其其他他项项目均目均受受较较大影大影响响：：长岛长岛退退房房风风波、新波、新开盘项开盘项目目遭受冷遇遭受冷遇宏观市场、、待待开盘项开盘项目客目客户户流失流失、在售、在售项项目目来访锐减来访锐减，市，市场