凹凸凹凸凹凸凹凸R地产地产地产地产CCCCOOOONNNNCCCCAAAAVVVVEEEE-C-C-C-COOOONNNNVVVVEEEEXXXXRRRREEEEAAAALLLLEEEESSSSTTTTAAAATTTTEEEEMMMMAAAARRRRKKKKEEEETTTTIIIINNNNGGGGPPPPLLLLAAAANNNNNNNNIIIINNNNGGGGCCCCOOOO....,,,,LLLLTTTTDDDD专注提供可持续价值解决方案专注提供可持续价值解决方案专注提供可持续价值解决方案专注提供可持续价值解决方案资本运作︱置地顾问︱规划设计︱产品研发︱销售代理︱策划推广︱市场咨询︱商业运营房市金碟www.fdc01.com再现清明上河图房市金碟www.fdc01.com奉化旅游集散中心提案报告奉化旅游集散中心提案报告奉化旅游集散中心提案报告奉化旅游集散中心提案报告谨呈：浙江青年国际旅游公司谨呈：浙江青年国际旅游公司谨呈：浙江青年国际旅游公司谨呈：浙江青年国际旅游公司提案：提案：提案：提案：CCCCEEEECCCC凹凸地产凹凸地产凹凸地产凹凸地产CCCCooooppppyyyyrrrrigigigighhhhtttt????bbbbyyyyAAAAOTOTOTOTUUUURRRREEEEAAAALLLLEEEESSSSTTTTAAAATTTTEEEEMMMMAAAARRRRKEKEKEKETTTTIIIINNNNGGGGPPPPLLLLAAAANNNNNNNNIIIINNNNGGGGCCCCO.O.O.O.,,,,LLLLTTTTDDDDAAAAllllllllrrrrigigigighhhhtstststsrrrreeeesssseeeerrrrvvvveeeedddd....IIIIDDDDNNNNOOOO2222000011111111....00005555....22221111房市金碟www.fdc01.comPPPPartartartart....1111前言前言前言前言战略判断战略判断战略判断战略判断房市金碟www.fdc01.com商业地产的一个现象商业地产的一个现象商业地产的一个现象商业地产的一个现象目前全国商业地产项目死盘、烂盘占据三分之一，究其原因，就是：商业地产项目的开发流程做错开发流程做错开发流程做错开发流程做错，一错百错！房市金碟www.fdc01.com国内外商业地产运营的差别国内外商业地产运营的差别国内外商业地产运营的差别国内外商业地产运营的差别商业项目是否能够成功运作，某种程度上说，取决于开发流程是否正确。国国国国国国国国外外外外内内内内定位前置定位前置定位前置定位前置先建设先建设先建设先建设VVVVSSSS招商先行招商先行招商先行招商先行后招商后招商后招商后招商房市金碟www.fdc01.com国内：先建设后定位国内：先建设后定位国内：先建设后定位国内：先建设后定位调整点调整点调整点调整点拿地拿地拿地拿地建设建设建设建设考察定位考察定位考察定位考察定位选择管理团队选择管理团队选择管理团队选择管理团队招商招商招商招商运营运营运营运营调整点调整点调整点调整点国外：先定位后建设国外：先定位后建设国外：先定位后建设国外：先定位后建设投资评审未合格，则重新进行选址、定位与招商等工作选择管选择管选择管选择管寻找投寻找投寻找投寻找投投资基投资基投资基投资基选址选址选址选址考察定位考察定位考察定位考察定位招商招商招商招商建设建设建设建设运营运营运营运营理团队理团队理团队理团队资基金资基金资基金资基金金评审金评审金评审金评审调整点调整点调整点调整点房市金碟www.fdc01.com[[[[本案操作流程模式建议本案操作流程模式建议本案操作流程模式建议本案操作流程模式建议]]]]可行性可行性可行性确定开确定开确定开确定开选择管选择管选择管可行性考察定位考察定位考察定位考察定位选择管主力招商主力招商主力招商主力招商规划设计规划设计规划设计规划设计建设建设建设建设运营运营运营运营论证论证论证论证发模式发模式发模式发模式理团队理团队理团队理团队调整设调整设调整设调整设计布局计布局计布局计布局房市金碟www.fdc01.com[[[[商业地产成功的关键商业地产成功的关键商业地产成功的关键商业地产成功的关键]]]]NO1NO1NO1NO1：商业定位商业定位商业定位商业定位一定地址／二定规模／三定主力店一定地址／二定规模／三定主力店一定地址／二定规模／三定主力店一定地址／二定规模／三定主力店====〉〉〉〉交通是否在人口聚集区，人口的消费能力和规模及未来增长潜力是关键。辐射范围和辐射人口规模决定商业的总体规模。主力店的选择和商业的主题直接相关。NO2NO2NO2NO2：规划设计规划设计规划设计规划设计人流动线／视觉通透／交通体系／主力店的设计要求人流动线／视觉通透／交通体系／主力店的设计要求人流动线／视觉通透／交通体系／主力店的设计要求人流动线／视觉通透／交通体系／主力店的设计要求====〉〉〉〉人流动线要生生不息。视觉看到越多的店铺越好，刺激人的购买欲望。NO3NO3NO3NO3：后期经营后期经营后期经营后期经营招商／经营管理／持续能力招商／经营管理／持续能力招商／经营管理／持续能力招商／经营管理／持续能力====〉〉〉〉全部销售的商铺存活率非常低。招商完成后，艰巨的任务刚刚开始，如何持续经营管理，是商场未来不断盈利的关键。商业只有在经营中才能实现价值。商业项目，一般的要有三年的培育期，最低也需要两年的培育期。房市金碟www.fdc01.comPPPPPPPPartartartartartartartart........11111111战略判断战略判断战略判断战略判断商业定位商业定位商业定位商业定位房市金碟www.fdc01.com[[[[AAAA]]]]商业格局下的基址环境商业格局下的基址环境商业格局下的基址环境商业格局下的基址环境房市金碟www.fdc01.comⅠ：奉化城区整体商业格局房市金碟www.fdc01.com社会消费品零售市场整体呈现快速上升趋势社会消费品零售市场整体呈现快速上升趋势社会消费品零售市场整体呈现快速上升趋势社会消费品零售市场整体呈现快速上升趋势[[[[潜在需求潜在需求潜在需求潜在需求]]]]：：：：奉化市2000-2010年社会消费品零售总额走势奉化市2000-2010年社会消费品零售总额走势奉化市2000-2010年社会消费品零售总额走势奉化市2000-2010年社会消费品零售总额走势====〉〉〉〉奉化市的社会消费品零售总额自2000年以来社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）9032%保持了约年均11114444.6.6.6.6%%%%的递增速度，特别是近几年8080受到宏观经济发展态势良好、人民生活水平不断69.2170提升等因素的推动，社会消费品零售总额增幅有60.0760所加大。总体来看，奉化市的消费市场需求潜力51.235044.0917.30%较大，商业零售市场整体呈现快速上升趋势。15.70%16.20%16%39.0338.4415.20%4014.5%33.7413.50%14.20%12.5%13.0%13.10%[[[[数据数据数据数据]]]]：：：：3023.0120.1====〉〉〉〉2010年奉化社会消费品零售总额达到88880000亿亿亿亿2017.79元，较去年增长16%，占同期奉化GDP的35.6%10（2010年奉化GDP为224.82亿元）。00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年房市金碟www.fdc01.com南山路沿线南山路沿线南山路沿线南山路沿线本案本案本案本案广平路沿线广平路沿线广平路沿线广平路沿线桥东岸路沿线桥东岸路沿线桥东岸路沿线桥东岸路沿线太平洋购物广场太平洋购物广场太平洋购物广场太平洋购物广场本案本案本案本案核核核核心心心心奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯商商商商岳林路沿线岳林路沿线岳林路沿线岳林路沿线金钟广场金钟广场金钟广场金钟广场华信国际华信国际华信国际华信国际业业业业银泰城银泰城银泰城银泰城区区区区惠政路沿线惠政路沿线惠政路沿线惠政路沿线龙津大润发龙津大润发龙津大润发龙津大润发房市金碟www.fdc01.com奉化的商业功能区主要布局于老城区一带奉化的商业功能区主要布局于老城区一带奉化的商业功能区主要布局于老城区一带奉化的商业功能区主要布局于老城区一带[[[[商业功能区集中于老城，成为目前最大的商业区商业功能区集中于老城，成为目前最大的商业区商业功能区集中于老城，成为目前最大的商业区商业功能区集中于老城，成为目前最大的商业区]]]]====〉〉〉〉受老城规划影响，奉化城区较小，承载商业功能的区域主要分布于老城区一带。基本为住宅带动商业开发的模式进行，商业在一定程度上沦为了住宅的陪衬，导致整体商业开发量不大。[[[[整体商业能级较弱整体商业能级较弱整体商业能级较弱整体商业能级较弱]]]]====〉〉〉〉从目前的商业圈属及分布上看，奉化城区的商业功能分布看似集中于老城区一带，但整体上还是相对分散的。房市金碟www.fdc01.com现状商业供应：太平洋购物广场现状商业供应：太平洋购物广场现状商业供应：太平洋购物广场现状商业供应：太平洋购物广场[[[[目前奉化最高档次、规模最大的购物广场目前奉化最高档次、规模最大的购物广场目前奉化最高档次、规模最大的购物广场目前奉化最高档次、规模最大的购物广场]]]][[[[项目概况项目概况项目概况项目概况]]]]====〉〉〉〉共计5层，体