谨呈：南京新城发展股份有限公司保密镇江西津湾区域开发项目整体定位及开发建设方案（终期提交稿）阶段沟通五世联地产华北区域顾问业务中心_战略顾问事业部二零一一年一月二十八日本报告是严格保密的。1【前言】将镇镇江西津渡江西津渡区区域域打造为“三山风景区核心配套区”完善城市商城市商业业功能体系，功能体系，实现城市休城市休闲闲商商业业全面升全面升级级，，满足政府35万商业公建配套建设需求本报告是严格保密的。2我们的研究范围：镇江北部滨水区——西津渡古街区以北区域，可开发用地面积1587亩?1、2、3、4、5号地块：地面有大4量工厂和一座酒店1?6号地块已完成拆迁243?7、8号地块为居民区，有大量历史文酒店5物678编号123456总计78面积（亩）462144282348138213158786.678.4本报告是严格保密的。3本项目位于镇江市北部滨水区，距离市中心一公里左右?本项目位于镇江市北北部滨水板块部，是城市北部滨水区发展的第一站?本项目距离镇江大市口商业中心约一公里1公里，城市属性较强京口区大市口润州区市中心丹徒区本报告是严格保密的。4区域发展不成熟且不在城市重点发展方向上项目区位图镇江市城市商业网点规划图礁西滩1大市口市级商业中心423丁卯区级商业中心南徐区级商业中心谷阳区级商业中心本项目位于镇江市北部滨水区，该区域大片土地处于尚未开发阶段?镇江城市未来重点向南发展?礁西滩：原生态湿地风貌，尚未开发?南徐新城作为城市南拓的重点板块将大力承接?1号地块：尚未出让、性质待定城市生活功能?2号地块：已建商业（长江新天地），尚未运?未来将在南徐新区建设区级商业中心，满足新营区人民的日常购物需求?3号地块：1995年建设的解困房，品质较差?本案位于大市口商业中心的北面，不在城市发?4号地块：金山湖板块展方向上本报告是严格保密的。5当前地块内仅有一条道路与城市主干道相连，对外交通不顺畅新地块内高压线河西岸路地块内道路长江路长江路?地块内仅有一条新河西岸路与城市主干道长江路相连本报告是严格保密的。6地块内有多处自然、人文景观，环境优良，同时引进了IDG数字电影资源核心引进资源历史文化资源民俗风情资源水资源生态资源?IDG数字电影资源?西津渡古街区?保留英国建筑风格?长江?云台山?英国领事馆的民宅?古运河?内湖本报告是严格保密的。7但资源在长三角存在严重同质性镇江南京南京金山、焦山、北固山、内湖紫金山、玄武湖、莫愁湖…无无锡锡常州常州惠山、蠡湖…茶山、天目湖…本报告是严格保密的。8项目属性界定：三线城市非核心区域、景观强势但存在同质性、包含大规模商业建设的区域开发项目?目前在长三角整个城市发展格局中，上海属一线城市，南京、杭州、合肥属二线城市，镇江、常州等城市属三线城市三线城市非核心区?镇江未来向南发展，本项目位于北部滨水区，属城市非核心区域?本项目位于镇江北部滨水区，位于金山、焦山、北固山三山旅游景区内，山水资源强势景观强势但严重同质?长三角拥有山水资源的城市非常多，本项目资源在长三角存在严重同质性?本项目要建设35万平米左右的商业公建，以满足城市商业功能的完善和全面升级大规模商业公建建设本报告是严格保密的。9项目目标聚焦：满足企业、政府、社会等多方目标主体的要求政府目标?打造一个可持续的、对镇江北部滨水区有带动作用的项目?通过对外部人群的吸企业目标引改变长三角人群对镇江的传统印象社会目标?将此项目打造?满足镇江居民的成为企业的一个日常休闲和高端标杆项目休闲消费需求?实现企业回现和盈利的要求多方目标主体要求本报告是严格保密的。10?项目整体发展方向?市场分析及区域发展策略?项目整体定位及规划建议?核心设施规模建议本报告是严格保密的。11本项目位于镇江市北部滨水区，距离市中心一公里左右，城市属性较强?本项目位于镇江市北北部滨水板块部，是城市北部滨水区发展的第一站?本项目距离镇江大市口商业中心约一公里1公里，城市属性较强京口区大市口润州区市中心丹徒区本报告是严格保密的。12且处于北湖三山大旅游景区内，未来必将承担部分旅游接待功能焦山北固山金山本报告是严格保密的。13经过与政府、开发商的多次沟通，本项目应作为三山大旅游板块的启动区，未来将以商业功能为主并涵盖旅游及城市功能商业功能焦山金山北固山镇江市中心旅游功能城市功能未来作为整个三山大风景区的核心服务通过城市生活型商业，大开敞公共空间功能配套，通过商业、旅游休闲等核心的打造，实现城市生活和休闲商业的全设施的打造满足旅游人口购物、休闲需面提升，满足镇江居民高端商业消费需求求本报告是严格保密的。14?项目整体发展方向?市场分析及区域发展策略?项目整体定位及规划建议?核心设施规模建议本报告是严格保密的。15视角一：基于区域及本地市场视角二：基于开发商资源本报告是严格保密的。16区域市场宁镇扬已形成跨区域都市休闲消费一体化，对本项目支撑明显高于沪宁沿线城市宁镇扬已形成跨区域都市休闲消费……未来将为本项目提供主力市场支撑南京客群休闲旅游距离选择?南京、扬州跨区域消费人群未来将成为本项目外地市场消费的主力客群茅山景区的人气相对最旺，每年游客达到30.4%34.2%两百多万游客，其中有相当部分来自南京…国庆期间1800个停车位中，有80%来自南京的自驾车35.4%——镇江市旅游局蒋处长扬州客群休闲旅游距离选择?沪宁沿线城市客群流向存在向东的特征，商务会议、度假旅游选择的重点区域在上海、苏州，32.0%34.0%未来只能边缘性辐射市外中距离旅游常州人周末或假期喜欢出去玩…镇江不会市区城郊旅游去，很多是去上海购物休闲，或者去苏州34.0%市外远距离旅游旅游——常州市出租车司机数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京、扬州问卷（样本量100*2个）本报告是严格保密的。17区域市场都市群下的餐饮娱乐刺激及生态文化的区域成为出游的核心动因餐饮娱乐Park温泉生态文化核心动因?高淳老街螃蟹?常州恐龙园?汤山温泉?扬州凤凰岛?茅山农家乐?常州淹城?珍珠泉温泉?金山寺代表项目?天目湖砂鱼头锅?天目湖御水温泉?西津渡文化古街?镇江香逸渔港单位：个人403430312930231620101011问卷数据100高尔夫餐饮（农家网球场综合游乐园游艇温泉寺庙历史文化古登山乐）街数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京问卷（样本量100本报告是严格保密的。个）18区域市场住宿、餐饮、娱乐、停车场等配套设施在跨区域休闲度假客群中提及率较高南京扬州6054545050484035323030242320171413101110560停车场住宿餐饮商业娱乐（酒吧疗养（SPA高级会所或紧急救护\KTV）会馆\健身私人俱乐部中心）数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京、扬州问卷（样本量100*2个）本报告是严格保密的。19区域市场宁镇扬出游细分市场已形成，其动力机制在本区域可做多样化打造,其中家庭亲子市场和情侣朋友市场是本项目的核心市场%宁镇扬出游细分市场5045家庭亲子市场朋友同游403539.3%30?聚焦细分市场下2527.8%家庭亲子游引擎项目的选择201512.4%商务会议游个人游1011.4%9.1%5情侣游情侣及朋友市场0%05101520253035404550数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京问卷（样本量100本报告是严格保密的。个）20区域市场而高铁带来的宁镇扬跨区域城市休闲消费的提速使低势能城市在高铁经济下的都市休闲商业消费快速膨胀，但面临沿线城市机遇均等的困境低市能城市在高铁经济下的都市休闲商业消费快京沪高铁给镇江的都市休闲商业带来机遇，但速成长面临沿线城市机会均等的困境2008年8月，京津城际铁高速铁路开通……京沪高铁示意图?2009上半年，餐饮业180?京沪高铁实现餐饮增长亿元，增长24%镇江与长三角其?百年老店"狗不理"业务量他城市间的快速则增长了20%到50%通勤，为镇江都市休闲商业的快?天津市6个博物馆，至速成长带来机遇旅游增长2009上半年累计接待外地游客近80万，其中北京的占到?但高铁带来的了90%，比城际铁路开通前增加了30%。机遇对常州、无锡、苏州等沿线?2008年天津市社会消费品低市能城市的机消费增长零售额突破2000亿元，同比增长25.2%遇均等?泥人张、杨柳青年画等传统工艺品的销量比去年同期增长近50%本报告是严格保密的。21区域市场目前镇江都市休闲认知度低，半日过境游成为主流，在现状引力上还没有形成强有力的核心亮点目前镇江都市休闲50%以上缺乏认知度，仅金山以半日过境游为主，都市休闲消费市场处于价寺等个别景点实现单项目市场认知值洼地，未形成强势吸引南京、扬州市场对镇江认知度?承接旅游休闲消费的主要是三山及南山，且作100%为包价产品，限于半日过境游，不以旅行社等营南京15.2%59.5%25.3%销渠道嫁接难以促成游客前往镇江没有吸一般，不作为历史文化古城，镇江旅游产品架构不成熟，仅靠三山作为引力选择重点向往前去旅游不足以吸引游客在镇江长时间逗留扬州11.3%50.6%38.1%——镇江文化局产业处陈处长镇江个别旅游休闲项目认知度?旅游产品供给结构单一，开发层次较低，已有49金山寺74大众旅游休闲项目尚未获得游客在镇江停留天数及消费的增加25焦山3716北固山28金山湖的旅游打造总是不见成效，主要是34金山湖24水上旅游档次较低，搞不起来，金山湖的29西津渡16夜间灯会，人气很低1116南山——镇江市旅游局蒋处长8其他4数据来源：世联镇江西津渡项目市场调研南京、扬州问卷（样本量100*2个）本报告是严格保密的。22区域市场未来需要通过项目导向和区域导向的双轮驱动，实现本区域由过境旅游向目的地式旅游的成功转