他山之石，可以攻玉！华侨城旅游地产发展浅析二零一一年三月www.fdc01.com房市金碟目录一、华侨城的前世今生二、华侨城旅游地产发展的支撑三、华侨城项目开发案例分析四、总结篇五、东部华侨城掠影www.fdc01.com房市金碟一、华侨城的前世今生??华侨城隶属于国务院国资委直接管理的大型中央企业，1985年伊始，华侨城集团从深圳湾畔的一片滩涂起步，坚持市场导向，构想出一条以人为本的可持续发展之路，成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。华侨城目前拥有600亿元固定资产，3.3万名员工，在世界旅游集团中排名第八。2009年11月，主营业务实现整体上市。至此，分别位居行业前列的几大核心主业和优质资源得到充分整合。其中康佳、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷连锁、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等著名品牌均享誉国内外。?旅游业是华侨城最具社会影响力的主营业务，截至2010年底已累计接待游客1.6亿人次，已发展成为中国旅游业第一品牌。?目前，华侨城集团已经或正在投资建设的旅游+地产项目有北京华侨城、深圳东部华侨城、上海华侨城、上海浦江华侨城、成都华侨城、江苏泰州华侨城、深圳欢乐海岸、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、西安华侨城、青岛华侨城等多个大型综合项目，华侨城走向全国，实现了跨区域、跨行业的发展。www.fdc01.com房市金碟二、华侨城旅游地产发展支撑中国旅游业第一品牌旅游研发实力强旅游＋地产：扩张加速的利器公园连锁，城区连锁，酒店连锁强强联手，国际化演艺、文化增加软价值www.fdc01.com房市金碟中国旅游业第一大品牌?OCT是中国主题公园的开创者；也是目前在中国旅游行业里的第一品牌。?全国接待游客最多；从89年华侨城创办的第一个中国现代形式的主题公园锦绣中华开业至今，接待的游客累计已经超过一亿六千万，中国第一。?接待中国领导人最多；华侨城的客人中，国家最高领导人都曾来过，邓小平、江泽民、胡锦涛都参观过华侨城，其他公司再没有这样的机会。还接待过布什、克林顿。?在全国大型旅游城市迅速扩张；华侨城的足迹已从深圳出发，遍步北京\上海\成都\武汉\西安\青岛等一、二线知名旅游城市．www.fdc01.com房市金碟旅游研发实力强?拥有自己的旅游学院，培养研究生和本科生；?有策划主题公园的旅游研究院；?有培养各层级旅游管理者的旅游讲习所；?有两个美术馆、一个创意文化园。旅游研究学院、讲习所为OCT培养专业人员，并与实践进行良好的结合，大大提升了其研发实力，美术馆、创意园为文化人士提供交流平台及创作场所，加深了OCT的文化底蕴。www.fdc01.com房市金碟旅游＋地产：扩张加速的利器第三步地产及门第二步票收第一步环境带动入地产升值是旅游带主动环境要开发旅游盈利点西部华侨城民俗文化/锦绣中华世界之窗/欢乐谷波托菲诺地产促进华侨城全面发展东部华侨城茶溪谷/云海谷酒店/温泉SPA天麓实现旅游、地产良性互动www.fdc01.com房市金碟公园连锁，城区连锁，酒店连锁?按自己的标准在国内做主题公园的连锁；?在深圳、北京、上海、成都、武汉做城区连锁；?在各旅游城内做酒店连锁。www.fdc01.com房市金碟强强联手，国际化?携手最大的娱乐国际贸易协会（InternationalAssociatianofAmusementParksandAttractions简称IAAPA）；成立于1917年，总部设在美国弗吉尼亚州亚历山大，是面向全球永久性娱乐机构的规模最大的国际贸易协会。这个非营利组织代表来自超过91个国家的5000多个机构、供应商以及个人会员。该协会的成员机构包括娱乐/主题公园、水上乐园、名胜、家庭娱乐中心、游乐中心、动物园、水族馆、博物馆以及小型高尔夫球场。华侨城其实已经连续十年都去参加美国的IAAPA大会。?邀请国际知名设计师对OCT景观、建筑等进行设计www.fdc01.com房市金碟演艺、文化增加软价值?千人以上的大型剧院有十个以上；华侨城现在已经成为中国最大的一个旅游文化和大型“秀”演出的公司，?专业的舞蹈演员一千人；在不到20年的时间里接待看节目的人，超过4000万?OCT创造了很多节日的品牌；华侨城创造了中国的第一个狂欢节，在夏季和秋季还有泼水节、啤酒节、国际魔术节、玛雅狂欢节，未来华侨城可能还会带来现代音乐节。?演艺文化、创意文化的孵化器何香凝美术馆、OCT创意园为文化人士交流及研究创造了平台。www.fdc01.com房市金碟三、华侨城项目案例分析西部华侨城东部华侨城www.fdc01.com房市金碟案例分析之西部华侨城www.fdc01.com房市金碟１、华侨城发展轨迹本项目牢牢抓住旅游与地产融合化这一重要的战略发展机遇，为打造“以地产价值提升为核心，以旅游产业高端集聚为目标”的旅游产业地产的集团发展战略方针为指导。如何探求最佳项目模式，以旅游地产为名的华侨城是很多项目可借鉴的案例。华侨城——项目发展轨迹文化旅游娱乐产业提升项目地块价值→结合城市规划发展增加项目复合功能→完善社会生活、办公配套设施→引进高档发展轨迹酒店→建设高档社区，形成深圳有名的富人居住区→创意产业园开发历程蓄势期-保值期-增值期旅游与地产两个业务线，旅游经营坚持创新持续赢利，地产发展策略开发在成熟的环境的支持下，地产价值持续上涨。发展理念“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”www.fdc01.com房市金碟华侨城的建设成功处理了旅游与居住、开发性与私密性的关系，旅游资源边际效应提升了房地产价值，配套逐步完善，为社区业主提供与其身份相匹配的社区配套。在产品及价格的设置上，也是根据区域整体环境逐步循序渐进。产品链由单纯向复合转变，价格也根据不同档次产品的分批入市有高有低，逐步实现大盘开发的进步阶梯。华侨城——项目发展轨迹主要特征区分代表主要主力阶段楼盘均价区户型位置建筑形态会所配套孕育期东方花园\海景花园5000-100-150接近华侨城中心,深各种类型都有,注重功能性较少96年以前\桂花苑7000南路两侧丰富期96-美加广场\中旅广场6000-90-130接近华侨城中心,深高层为主,一定的多层,以华侨城大景观较少99年8000南路两侧为主增值期20007000-除波托菲诺2期外多为高层,景观环境都年-04锦绣花园\波托菲诺15000100-300华侨城纵深较好会所,其他设施完备波托菲诺三期-五期04年至今OCT-LOFT华侨城创意3万以上华侨城纵深以低密度的豪宅为主园www.fdc01.com房市金碟2、华侨城核心优势综合性开发是本项目的核心优势，加快项目核心驱动力旅游的带动作用，并以旅游衍生产品为补充，适当增加商务类产品的设置，加快高星级酒店的建设速度，形成自我循环的自我造血模式。在区域内形成以龙头企业带动下的复合生态链，各功能组成的城中城，区域优势将持续显现。专业市场、零售中心住宅沃尔玛购物广场、铜锣湾百货、易家侬家具高档住宅：以波托菲诺、红树西岸、中信红树湾、瑞河、顺电、益田假日广场等，进一步升级华侨耶纳等为代表，多为豪宅，环境优良，配套齐全。中档住宅：以中旅广场、湖滨花园和海景花园等为代表城商圈，多为高层建筑，享受华侨城成熟配套低档住宅：以东西组、光华光侨街为代表的福利房为代表，多为原沙河农场及华侨城员工所持有工业园区华侨华侨城城餐饮、文化、娱乐东部工业园区，主要以电子和高新技洲际酒店八大主题餐厅、生态广场、V术产业为主吧、雕塑公园等，形成旅游生态休闲区商务办公旅游园区锦绣中华、世界之窗、民俗文化村、欢乐谷四大主题乐汉唐大厦、OCTLOFT区，甲级写字楼与个性空间写园，满足现代都市旅游，构成了华侨城独特的旅游人文字楼完美组合特色。www.fdc01.com房市金碟3、华侨城开发模式主题公园＋主题地产的商业模式全国第一旅游品牌深圳城市名片深圳毫宅区典型代表深圳文化孵化中心www.fdc01.com房市金碟3.1主题公园开发特点以异域风格的以休闲＼动感为城市＼建筑＼风俗文化产业提升主题的先进等为原形的＋＋片区软价值科技体验克隆复制模仿国外世界建筑遗产等如世界之窗；欢乐谷引进国际先进技术，使休闲从何香凝美术馆＼oct创意园为文化体现中华56个民族风情：如中华民俗文简单的看提升到体验的高度，让人留传播提供交流平台，打造深圳特色化村＼锦绣中华连忘返，释放压力．的文化．www.fdc01.com房市金碟3.2住宅开发特点以主题公园所创造的稀缺环境为价值依托，针对高端客户开发符合其身份及满足其尊贵感的异域建筑风格，并成为其主要盈利点的毫宅。均价（元/平方米）20000130001200011000100009000时间（年）8000200120022003200420052001.102002.12002.72002.72003.122004.62004.10天鹅堡一期启天鹅堡一期纯水岸一期纯水岸一期天鹅堡二期1天鹅堡二期纯水岸别动D、E栋推出TH启动多层启动区启动2区计划启墅A、B、C栋8800元入市16000入市9300入市9800元入市动计划启动推出8500元9500元入市30000入市入市各期项目价格变化及销售周期项目整体价格变化项目整体价格变化www.fdc01.com房市金碟案例分析之东部华侨城www.fdc01.com房市金碟１、东部华侨城简介东部华侨城坐落在深圳大梅沙黄金海岸线，与西部华侨城直线距离约40Km，两部分分立于深圳城区的东西两端。东部项目总占地9平方公里，以恢宏壮丽的三洲田山川为背景资源，项目集合了以