经济型酒店建造中应关注的专业问题郑延涛7天连锁酒店北京开发总经理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库经济型酒店建造中应关注的专业问题经济型酒店的定位及物业选择经济型酒店的建筑结构问题经济型酒店的各系统及设备选型问题经济型酒店的功能配置及材料的选用经济型酒店的各项运营手续的办理经济型酒店的投入和产出www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、经济型酒店的定位及物业选择定位经济型酒店定位要准确，不能解释为低档经济型酒店不应出现所谓的星级标准的套用www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库地址选择首要因素是位置在各个省会城市、自治区首府、直辖市、旅游繁华地区靠近繁华商业区人流较大的街道距离政府和各个办事机构较近的的区域交通便利地带市中心商务区旅游度景区或度假区配套齐全的星级酒店附近www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建设前该做什么管理团队的搭建前期策划与定位专业的酒店顾问公司上医治人中医防病下医治病综合指数高的设计管理人员（业主方）选择合适的建筑设计院适合的二次设计院具可操作性的开发建设进度正规、有实力的建筑队伍忠诚的建立www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库对设计院和设计师的要求综合指数乐感、艺术感对比例和尺度的掌握[(5的平方根-1)/2]对酒店的认知度与业主的协调能力www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建设前该做什么建设过程控制（筹建）第二筹备阶段的控制步——经营中的节奏掌握（运营与营销）过程控制www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库无法插接的电源www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、经济型酒店的建筑结构问题对建筑物的选择（一）建筑结构可利用性或可塑性——有可改造成所需规格的客房的空间和面积——可靠、安全、同样多的面积出更多的房间再次分割——涉及结构改造问题与相邻建筑的关系——与其他建筑合为一体的，应有独立通道和垂直交通对建筑物的选择（二）水、电、空调、供暖、排污系统的可靠性总电量水量是否够用、热水系统（借用、可独立计量）垂直交通的问题原则上四层以上应设置电梯www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库结构确认新选择的建筑物需要由有资质的单位确认有改造条件具备完整的建筑图纸、原建筑的水电、强弱电、空调图纸符合未来改造条件对于结构安全的保证（房屋安全鉴定报告、抗震8级）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库关于设计结构改造二次设计——方案、施工图系统设计——消防、监控、弱电、水、电www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库设计中的重点内容消防（烟感、喷淋）系统监控系统平面布局弱电系统噪音控制www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库设计取费一般按照工程造价%计提，通常比例2-5%；部分设计可以由施工单位完成（消防、语音、网络）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、经济型酒店的各系统及设备选型问题经济型酒店的分系统给排水系统强弱电系统空调采暖系统交通系统消防和监控系统语音和网络系统酒店信息管理系统标识系统www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库经济型酒店设备选择（一）节能分体运行热水来源：利用附近资源、自动热水锅炉、电热水器、气源热水器等冷暖供应：分体空调、VRV空调、暖气www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库举例：气源热泵热水器的能效比www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库经济型酒店设备选择（二）电梯的选择语音和数据系统门锁系统（IC卡锁和磁卡锁）洁具和五金www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库四、经济型酒店的功能配置及材料的选择基本配置（一）理想面积3000-4000平方米100-120间客房30-50平方米左右大堂,大堂有4-6个休息位、有一个小的人员二次分流区有早餐厅（有条件的）可供简单中晚餐、酒吧功能基本配置（二）大堂区域有公共卫生间工作间置放简单工具便利售货设施基本配置（三）非独立的商务功能，供随时使用传真机、复印机、打印设备、电脑IC卡或磁卡电话ATM取款机告示及广告宣传栏基本配置（四）客房宽带、网络办公需要与订房系统的连接办公室（店长、财务）员工用房www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房间设计最低配置：纯空间不少于10米床、床头柜（至少一个）、桌、椅子、行李架（可折叠）、挂衣处电视、空调、电话、宽带插口www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库卫生间紧凑、方便淋浴为首选（0.8平米空间）节水型混合器固定挤出式沐浴器防滑设计www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库隔音问题——干扰是大问题房间与外部房间与房间、卫生间与卫生间房间与卫生间楼道与房间对选用材料的要求www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库隔音问题的解决房间窗户使用中空玻璃楼道里不能使用硬地面隔墙的材料门的材料（加隔音条）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库对使用材料的要求——对尺度的把握经济不等于低档不能出现高档的东西，重装饰轻装修应该尽量选用实用、耐用的材料原则上使用8-10年色彩尽量简单，控制在2-3色www.fdc01.com房地产智库固定装饰材料油漆色彩家具式样主题墙内容玻璃材料的使用各功能的墙地砖风格酒店外广告方式（LED、吸塑灯箱、喷绘、霓虹灯）www.fdc01.com房地产智库材料选择环保是前提防滑硬质地砖涂料房间地面选择顺序：复合地板、竹制、木质、地砖、地毯等亮白色洁具www.fdc01.com房地产智库投入的控制费用曲线尽量靠近X轴，倾角越小、利润空间越大YY：收入盈亏平衡点1B：总成本2盈亏平衡点1B：总成本1A：固定费用Xwww.fdc01.com房地产智库统一酒店文化选择统一概念、确认统一文化命题使用固定色彩统一大堂理念小餐厅与极限配置（最小、最大）确认门牌导向牌确认酒店外观风格www.fdc01.com房地产智库色彩与光线照明系统设置工作照明、事故照明、应急照明、景观及泛光照明等，采用高效节能型灯具及光源最好不超过两种颜色以暖色调为宜、颜色明快使用暖光源与二次光源www.fdc01.com房地产智库导向系统明示酒店的功能安全提示（卫生安全、物品丢失、非宾客侵入）减少工作内容（提倡自助式服务）www.fdc01.com房地产智库固定宣传架设计统一放置宣传品适用的架子和盒子酒店内统一摆放位置房间内的统一摆放www.fdc01.com房地产智库艺术品体现酒店文化加深客人记忆营造氛围www.fdc01.com房地产智库统一艺术品画画框艺术品、摆件灯饰布艺www.fdc01.com房地产智库五、经济型酒店的各项运营手续的办理各种证照的办理房屋的租赁备案消防特种行业卫生许可环保www.fdc01.com房地产智库筹备阶段的控制（一）制定全面、准确的筹备计划准确掌握筹备节奏，与筹建合理配合选购符合经济型酒店定位的可移动用品选择符合酒店主题的艺术品招聘和培养管理及服务人员办理各种开业前相关证照www.fdc01.com房地产智库筹备阶段的控制（二）制定满负荷运转方案做好验收的全部准备工作(成立专门小组、设备、钥匙、资料)调试各种监控、自控、网络系统功能各种技术资料和竣工图纸的交接和存档基建决算的准备制定经营预算www.fdc01.com房地产智库工地交接程序建筑物交接书面格式确认移交给施工公司的书面确认施工完毕验收文件确认满负荷运转方式验收后尾保期内容确认www.fdc01.com房地产智库可移动物进场程序办公用品按照进度分类进店床-家具-棉织品-一次性用品-艺术品电脑-电话-电视和其他电器签署收货清单方式www.fdc01.com房地产智库开荒与衔接开荒时寻找和发现施工存在问题制定表格填写记录确认内容汇总与施工单位协调维修再次单项验收并移交www.fdc01.com房地产智库六、经济型酒店的投入和产出投入与产出的应关注的指标单位面积和单房造价总投资额投资回收年限每年营利水平经营指标的考核（销售指数及GOP）www.fdc01.com房地产智库装饰工程造价控制——施工单位和业主（建设单位）的工程结算依据装饰工程合同图纸定额单价取费施工方案编制www.fdc01.com房地产智库装饰工程报价包括的内容编制说明分部分项工程报价表包括：施工图工程量、定额单价、合价、总计、取费、利润和税金等工料分析www.fdc01.com房地产智库装饰工程报价的组成直接工程费?直接费（人工费、材料费、施工机械使用费）?其他直接费?现场经费（临时设施费、现场管理费）www.fdc01.com房地产智库经济型酒店的采购成本控制采购过程中应该关注的一些问题零库存的概念经济型连锁酒店的集团采购合同的管理www.fdc01.com房地产智库采购人员选用道德水准语言能力知识水平判断法制观念www.fdc01.com房地产智库采购在酒店的作用企业经营者的顾问新知识的来源提出最合理的建议控制（数量质量和节奏）在需求之前有准备否定作用www.fdc01.com房地产智库采购生成部门提