天津红桥区科技园可行性研究报告wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟对于营销目标的认识项目营销目标目标一：本案开发价值的判断目标二：快速消化，保障股东资金安全，加快资金周转速度目标三：实现项目利润最大化，提升物业价值目标四：树立开发商品牌形象，打造代表性项目形象wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录问题1对对于本案定位的初步于本案定位的初步认识认识2天津天津写写字字楼楼市市场场解解读读3本案价本案价值值深度解深度解读读及定位及定位4本案本案开发开发思路思路详详解解5关关于住宅于住宅销销售的售的论证论证6本案初步本案初步营销营销策略策略7经济经济指指标测标测算和算和风险规风险规避避wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分对对于本案定位的初步于本案定位的初步认识认识城市规划解读区域定位解读初步定位思考wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟城市规划解读?2009年天津市重新进行规划，重新明确市内六区发展方向；?红桥区发展定位：商贸红桥，重点吸引高新科技中小企业总部到本地落户；?本案区域发展方向：沿子牙河沿线确立了“光荣道科技产业带”；?本案位置：本案位于子牙河沿线，作为天津城市西门户，占据了优越的地理位置优势；本案在城市规划上具备了作为中小企业总部地位的基础优势。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟区域定位解读?2009年红桥区政府依据天津市整体规划，将本案定位为高新科技中小企业总部基地；?2009年政府正式命名该区域为光荣道创新科技园；?本案初步规划为低密度办公独栋和配套办公写字楼；从项目规划和政府层面来说，本案初步定位首先是一个写字楼物业。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟初步定位思考需要我们考虑的两个问题？?红桥区作为旧城改造的新兴区域，是否真正具备了发展低密度写字楼市场的基础呢？?本案作为写字楼规划物业，未来是否具备巨大潜在开发价值呢？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟接下来让我们深入认识一下天津目前的写字楼市场现状wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第二部分天津天津写写字字楼楼市市场场分析分析高层写字楼市场低密度写字楼市场红桥区写字楼市场写字楼市场总结wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟高层写字楼天津高天津高层写层写字字楼楼市市场场分析分析高层写字楼市场分布高层写字楼区域特点高层写字楼区发展趋势wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟高层写字楼分布?主要商务区分布图?写字楼市场分布特点本案?目前商务区主要在市中心形成，主要分布在和平区、河西区、西海河/东站青区；老城厢小白?现有中心商务区发展逐渐走向成楼/CBD熟，中心区整体物业档次相对较南京路沿线高，郊区写字楼市场处于起步阶海河沿线段，整体水平档次较低；友谊路/围堤道?随着市内六区城市板块定位的明确划分，各个板块写字楼物业定奥运板块位趋于精确化和明朗化。解放南路资料来源：世邦魏理仕早期写字楼晚期写字楼wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟优质写字楼比较大厦信达广场平安大厦津汇广场国际大厦照片平面图区域小白楼CBD小白楼CBD南京路南京路楼层5129383913441060单层面积（平995991米）天孚物业物业管理,顾问物业管理公司DTZ君怡物业高伟宏腾前期怡高物业交付日期2005年2月2004年3月2002年1991年交付标准吊顶及地毯毛坯（无装修）消防、喷淋、烟感、灯盘及照明消防、喷淋、烟感、灯盘及照明层高（吊顶）2.452.452.32.3使用率60%标准分割56.13%70%65%电梯数86810租金(元/平方5（含物业）4.8（含物业）5.5（含物业）7.2（含物业）米*天)以物流、投资、贸易公司为主，外资金融机构和物流客户为主，地产公司、日资物流公司，选由于目前入住客户只有一半外资客户占到70%，客户选择该物业的主要因素是物业敢客户特征择该物业主要考虑地段选择主要考虑因素是：地，所以客户特征无法划分立和公司的品牌形象、硬件和性价比段，扎堆，形象比较好wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟高层写字楼市场特点??甲级写字楼较少，乙级较多甲级写字楼较少，乙级较多?市场供应??逐渐从传统商务区向新发展区域扩展逐渐从传统商务区向新发展区域扩展??甲级写字楼市场甲级写字楼市场表表现现良良好，主要为好，主要为持持有有??需求趋势?乙级写字楼价乙级写字楼价格格随产品随产品提升稳提升稳步步提升提升，，但普遍但普遍消消化速度化速度较较慢慢??单体规模有明单体规模有明显增显增大的趋势大的趋势?产品特征??产品品质产品品质与与发达城市项目发达城市项目差距差距较大较大??传统传统行行业业仍仍是市场的主要是市场的主要支撑支撑，，但但比比例例将有所将有所?目标客户降低降低??新旧新旧行行业业正都正都处于处于快速变化之中快速变化之中wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟高层写字楼趋势??经济的经济的持续持续高高速增长速增长是商业是商业房房地产市场发展的地产市场发展的提提前前条条件件城市经济??主要产业的主要产业的增长增长带带动动第三第三产业的产业的快速快速增长增长，产业结构的，产业结构的调调整必整必将将刺激刺激商务办公的发展商务办公的发展根据天津市内各区发展定位进行研??城市定位转城市定位转判变变的的重重大机大机遇遇，，给给城市商贸发展带来城市商贸发展带来了了前所前所未未城市定位和规划有的机有的机遇遇?对项目的影响??城市规划城市规划促促进形进形成成多个城市多个城市中心中心和商务和商务圈圈??项目处于较好项目处于较好?的宏观背景条?城市交城市交通系通系统和统和基基础础设施设施的的改善改善使城市投资使城市投资环境环境产产生了生了质质的宏观背景条的的变化变化件件下下，发展前，发展前?随着道路、地铁和轻轨的投入使用，将大大缩短市民出行基础设施条件?随着道路、地铁和轻轨的投入使用，将大大缩短市民出行景良景良好好所所花花的的时间时间，，改变了出行习惯改变了出行习惯，扩大，扩大了生活了生活和和工作工作的的活动活动范围范围??天津在经济发展、城市建设方面的巨大变化，刺激了国内投资前景天津在经济发展、城市建设方面的巨大变化，刺激了国内外投资外投资者者投资的积投资的积极极性性wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与本案素质比较?位于中心区域；?楼层高，属于地标建筑；?物业服务较高；以上因素本案在理论上都可以实现wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟低密度写字楼天津低密度天津低密度写写字字楼楼市市场场分析分析低密度写字楼发展概况天津低密度写字楼分布天津低密度写字楼特点低迷写字楼要素分析发展趋势研究wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟低密发展历程?低密度：容积率低、绿化率高?绿色环保：多分布于城市边缘区域，周边一般都具有良好的自然环境?高效交通：一般位于主要道路沿线?创新：突破传统写字楼内部格局和配套方面的标准，突出空间感、专享性，?灵活性：在使用分割、内部空间利用、个性化、产权划分等方面都享有非常高的灵活性?经过多年发展，目前已经衍生为多种产品:?商务花园，综合性较强，功能完善?研发空间，突出专业性，与产业联系紧密?企业总部，单体规模较大，可以自成体系wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟低密发展历程中心商务区发展阶段低密度发展初期低密度高速发展期低密度成熟发展期设?城市商务功能逐步发展成?城市中心土地出现紧?开发商针对客户的?低密度产品的概念开施熟，已经基本形成以城市张，开发成本增大发展趋势，利用郊区始逐步多样化和完善发中心和高层写字楼群为主?导致租金和售价升高较低的土地成本和宽?成规模、配套完善的展体的商务区松的规划环境，开发综合低密度物业群逐?区内配套齐全、设施完善出低密度的办公物业渐成为市场重要的角?人口稠密、交通拥挤、空色间狭小客?企业产品较为单一，研发?企业由于发展，衍生?企业职能随着跨区?传统商务区更趋于服户、市场和售后服务等体系出更多的部门和职能域的扩张和全球化发务于对中心城区依赖发没有完全分离，导致办公成本增加展，内部职能完全分较大的企业，例如销展?现状基本可以满足企业需，一些部门开始同总化，导致不同的职能售、行政等求部分离，迁到距离城对物业的需求也更加?一些企业将整个企业市中心较远的地区不同迁到非中心商务区办公?对办公物业的需求基本形成由功能转化到行业转化?天津商务区逐步发展成熟，土地供应逐渐减少，使用成本逐渐增高?产业内部的变化开始出现，企业职能增多，一些开始逐步同核心职能分离出来ww?wwww低密度..ffddcc0011..ccoo产mm房房品逐市市金金碟碟渐显示出了对传统写字楼的优势，并逐步引起使用者的兴趣低密发展历程?在国内各城市中，北京办公类的低密度物业相对发展的较好，目前有超过200万平方米的规模上市表现方面特征总结?目前代表性项目全部分布在四环以外地区，这充u均位于城市的边缘区域的主要交分反映了该类物业郊区化分布的特性通干道沿线?由于开发区廉价的土地和优惠政策以及以进驻企位置u大部分依托于产业发展区域内，业，不少项目集中在开发区周边以便获得优惠政策和良好市政、商务配套?规模