中国·成都·整体规划开发运作全案详解2009-01大型生态旅游文化地产项目www.fdc01.com房市金碟本本报报告告书书为为**********************制制订订****************************有限公司有限公司谨谨呈呈www.fdc01.com房市金碟目录?项目总体分析?项目定位研究?项目整体策划?项目建议?项目财务分析?策划方服务内容www.fdc01.com房市金碟项目总体分析www.fdc01.com房市金碟项目PEST分析政策因素旅游产业是四川省的支柱产业，作为“无烟工业”的生态旅游项目受到政府最大力度的支持，也能够为开发方取得最大限度的政策支持经济因素生态旅游最大的特点是“一低三高”：低密度、高绿化、高品质、高享受。因此生态旅游产品及相关的地产开发具备极高的经济价值社会因素健康、运动、绿色、休闲、养身是城市高端群落最时髦的语言，更是其永恒的追求，生态旅游项目正好满足了这样的潮流技术因素生态旅游项目重在前期产品的策划和项目整体规划。具体实施过程不存在技术障碍www.fdc01.com房市金碟项目SWOT分析地理区位与生态资源吸引物的缺乏项目地最大的弱点在于-金堂距离中心城市仅35KM-项目所在地涵盖多种地形没有形象鲜明的吸引物-项目所在地拥有地热、温泉和吸引设施两大稀缺自然资源-传统农业大县+生态资源强县优势弱点双重资源优势自然资源整合政策支持与社会潮流机遇挑战文化品牌打造-旅游是政府重点扶持产业-“文化”是旅游之魂，如何-生态农业对优化农业产业树立项目独特的文化优势结构，推进新农村建设有重大意义。-如何将丰富的自然资源-休闲文化已经成为成都的开发建设成为符合市场需求文化名片，休闲度假项目的旅游度假产品对城市人群极具吸引力。www.fdc01.com房市金碟项目分析结论?根据以上分析，本项目策划必须扬长避短，需要解决的课题包括“项目定位”与“项目策划”两大类：先完成项目定位再进行项目策划——解决“我们要做什么产品”——解决“我们怎样来做这样的问题的产品”的问题根据现有的资源和市场环境旅游休闲产品之魂的升华——“文化”上的突破-产品的目标人群是谁？旅游休闲产品形体的锻造——-产品的主题是什么？“功能”上的突破-产品应具备什么样的功能？旅游休闲产品内涵的修炼——“服务”上的突破www.fdc01.com房市金碟项目定位研究www.fdc01.com房市金碟项目目标市场定位第一步：目标市场定位的目的第二步：目标市场定位的依据根据项目地现有的条件，选择什么样--20%的人产生80%的消费，高端人群的细分市场，才能够进一步强化优势、是具有强大购买的的优质客源淡化消除弱势、抓住机遇和迎接挑战。-稀缺的生态资源是项目最具闪光的卖点以达到以最低的成本-旅游及地产项目的消费创造最高的收益。群体以城市高端人群为主目目标标市市场场定位流程定位流程结论–较高的文化素质-核心群体：城市高端人群（政府领导、企-较强的消费能力和较高的消费意识业主、外企高管、外籍人士）-极强的健康意识和休闲意识-重要群体：城市中产人群（公务员、企业-对生态、自然休闲的渴望白领、自由职业者）第四步：本项目的目标市场定位结论第三步：目标人群的共同特点www.fdc01.com房市金碟项目主题定位第一步：项目主题定位的目的第二步：项目主题定位的依据-根据目标人群的消费偏好，制定项-符合目标市场消费需求与消费特征目策划与规划的主线，确保项目产品能-引发目标人群的心理共鸣够在最短的时间内获得市场认同。从而-符合项目地点的实际情况保证项目取得良好-符合开发方的开发及经的现金流。营管理能力本本项项目主目主题题定位流程定位流程结论-生态性：自然、绿色、具有川西田园乡村特色的-功能性：休闲、度假、养身、商田园乡务国际生态综合休闲游憩区-文化性：田园文化、中外村温泉文化、成都休闲文化第四步：本项目主题定位结论第三步：本项目主题定位的基本特性www.fdc01.com房市金碟项目产品功能定位第一步：项目产品功能定位的目的第二步：项目产品功能定位的依据-确定项目产品的主要功能类型、产-产品功能具有独特性、难以复制性品的开发方向、以及产品开发的主要框-实现产品功能所需要的投入最小架。以保证项目的规划、建设符合项目-产品功能对目标群体的吸引力最强，主题。功能性产生的收益最服务于主题性。大本本项项目目产产品功能品功能结论定位流程定位流程-健身保养的需求-生活体验的需求-提供以湿地运动、温泉养生、农业休闲为主的生态体验式旅游产品-身心放松的需求、亲近自然的需求提供生态居住、田园度假、温泉疗养-远离尘嚣的需求为特色的旅游地产产品-生态居住的需求第四步：本项目产品功能定位结论第三步：产品功能应满足的需求www.fdc01.com房市金碟项目整体策划——项目综合环境评估www.fdc01.com房市金碟项目环境——地理及气候?官仓镇位于金堂县城北10公里，成都、德阳、广汉市三市县交界处，距成都50公里，现已融入成都市“一小时经济圈”。?官仓镇气候温和，年平均气温16.7度，雨量充沛，光温条件较好，日照年平均1295.5小时有效积温≥10摄氏度为5450度，四季分明。www.fdc01.com房市金碟项目环境——水土资源情况??““川西第一泉”美誉的白马氡温泉川西第一泉”美誉的白马氡温泉??日自溢水日自溢水1.41.4万立方米，四季自流万立方米，四季自流??含有多种微量元素，含有多种微量元素，??是上乘的保健医疗用水。是上乘的保健医疗用水。??独具开发价值独具开发价值??官仓平地的土壤以冲击土为主官仓平地的土壤以冲击土为主??适合种植各种蔬菜适合种植各种蔬菜??所在区域北河两岸在雨季为湿地所在区域北河两岸在雨季为湿地??是理想的绿色蔬菜基地是理想的绿色蔬菜基地??湿地生态具有丰富的动植物资源湿地生态具有丰富的动植物资源??丘陵地区土壤属紫色土壤丘陵地区土壤属紫色土壤??独特的自然景观，独特的自然景观，…??土壤成分适合种植柚类土壤成分适合种植柚类??随水位的变化而改变随水位的变化而改变柑橘和各类伏季水果柑橘和各类伏季水果??具有极强的观赏性具有极强的观赏性www.fdc01.com房市金碟项目环境——基础设施现状-燃气设施现状天然气输气管道穿境而过，接入白马泉-邮电通讯设施现状-供水设施现状小灵通机站、联现有自来水厂一座通网站、移动网站覆能满足生活用水需要盖全境-交通设施现状基础设施现状-供电设施现状成金快速通道年底通车，国电金堂电厂在今年六月初金堂将融入“半小时交通圈”已正式并网发电。www.fdc01.com房市金碟项目环境综合评价交通方面“一小时经济圈”和“30分钟经济圈”的中间地带是国际公认的休闲度假社区的理想选址地本本项项目所在地目所在地自然环境优越已已经经具具备备建建设设项目地的集温泉、湿地、水土、气候多方面优国际国际生生态综态综合休合休闲闲社社区区势于一体，具备了打造成为国际级旅游度假休的的条条件件闲社区的诸多素材基础设施完善项目地水、电、气、通讯、道路等基础设施能够满足项目开发的需要www.fdc01.com房市金碟项目整体策划——项目市场分析www.fdc01.com房市金碟成都游憩休闲市场发展趋势图外籍人士公司高管市场的发展呼唤私营业主“国际综合性生态休闲社区”休的诞生闲商务会议群体公司培训群体群高收入家庭体休闲旅游市场日趋成熟的StepStep3:3:以健以健康康养养身、休身、休闲闲度假度假为特色的发为特色的发展阶段：展阶段：演本地中高特特点点是是：：11、商、商务务休休闲闲、商、商务务培训培训的的市市场场迅速扩大迅速扩大收入家庭联合扩展22、驻留、驻留时间时间增加增加，过，过夜率增加夜率增加进33、、生态生态、、自然自然、文、文化成为发化成为发展潮展潮流流过StepStep2:2:在农在农家乐、棋牌娱乐家乐、棋牌娱乐基础上，以基础上，以洛带、黄龙溪洛带、黄龙溪程资源整合为为代表代表的的等等特色特色古古镇镇文文化化体体验的验的游憩游憩发发展阶段展阶段本地普通收入家庭为主StepStep1:1:以传统以传统公公园园、、农农家乐家乐为主的为主的城市近郊城市近郊传统市场游憩市游憩市场发场发展阶段展阶段市区近郊公园郊区农家乐棋牌类乡村古镇观光综合性生态度假休闲旅游休闲方式的演进过程www.fdc01.com房市金碟旅游地产市场发展趋势优越的生态环境完善的生活配套精彩的休闲吸引物旅游地产周到的物业服务市场发展趋势便捷的交通条件亲切的文化氛围www.fdc01.com房市金碟市场分析结论符合现阶段旅游休闲市场需求的产品应该具备以下特征：明确的“文化”主题…符合市场需求的产品完善的应具备…合理的“服务”体系“功能”配备……wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目整体策划——产品策划思辨wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟高屋建瓴——文化高度的确立我我们们需要需要解决的问题（一）解决的问题（一）近悦远来——休闲功能的设计??恰到好处——服务体系的规划wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟我我们们需要需要将文化、功能、服务的概念解解决决的的问题问题（二）（二）完美的融合到一起，从而引起目标人群的购买冲动??wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目整体策划——项目产品策划wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟本项目产品结构休闲度假产品之魂——文化休闲度假产品形体——功能项目主题定位：国际生态综合休闲社区休闲度假产品内涵——服务ww