工业地产成资本新宠招商通指出，工业地产受限程度较轻，回报高，升温快等特点，使工业地产成为投资者们新宠。不过，开发商、投资客对工业地产的一哄而上，也令业界不无担心。除了伪工业地产，机会主义、投机泡沫相继开始出现；而从住宅市场转型做工业地产的投资人心态难免过于浮躁。种种迹象表明，工业地产亟待行业和政策层面的梳理，以避免重蹈住宅行业的覆辙。最近，从事服装生意的温州商人刘裕，正在广东洽谈收购一处厂房。这是一处占地面积约300亩的厂房，连同土地价值大约在1个亿左右，是一个香港人在2000年投资的。由于经营不善，原投资人决定出售。收购完成后，刘裕打算将厂房出租。刘裕说，这些厂房建立较早，周边配套较为完善，如再投入一部分资金整理改造，就可以投入使用。“如果政策把握得准，投资旧厂房是个不错的选择。”其实，涉足工业地产，并不是他最近才有的想法。早在去年调控袭来之时，刘裕就已经在南方沿海投资3000多万元收购了一个占地110多亩的鞋模具工业园。刘裕透露，最近他与几位老乡还在东莞、佛山等地看中了几个工业厂房资本转向刘裕并不是特例，在住宅市场被不断打压的时候许多资金开始向工业地产转移。刘裕说，像他这样做实业出身的投资客，最初投资工业地产一般是通过委托代理完成的。随着经验的累积，一些做实业的老板发现囤积工业地皮挣钱更快，于是“圈子”里的人也越来越多。有现象表明，从去年开始，浙江资金开始重新炒卖工业园区的地皮；山西人开始在两江新区投资重庆工业地产。另外，还有一些温州人选择与当地政府合作，打造全新的“温州工业园”。于是，涌现了新疆温州工业园、湖北十堰温州汽配工业园、厦门温州工业园等一些带有温州标签的工业园区……“之前圈子里很多投资住宅的人已经放慢了节奏，开始从普通住宅市场转向高档住宅和别墅等非限购领域，还有一部分转做工业地产。”浙江商会副会长、“浙江投资团”带头人陈俊表示。与商品房投资领域相比，工业地产没有各种“惩罚性”税费的麻烦，几乎没有管制投机的措施。因此，当重拳调控使住宅市场风险开始释放时，关注工业地产的不仅仅是热衷固定资产投资的温州资本，更多的人涌向了这一避风港。工业地块出让首超住宅中国土地学会土地经济分会秘书长周建春坦言：“可能下一个‘热点’就是工业地产了。”工业地产升温，最直接的体现就是工业土地的价格。一位业内资深人士说，这一年间，全国工业用地工业地产营销、工业园区招商推广第一门户网——招商通财富热线：086-020-39113880传真：086-020-39113178招商通：http://www.zst365.com/的平均价格涨了差不多一倍。数据显示，截至今年7月26日，全国土地市场公开出让14496块土地，工业用地为7521块，占用土地面积为3.51亿平方米，占全国土地供应面积的52.1%。这是近年来工业用地首次超过住宅用地的土地面积。上海工业用地市场独树一帜，成为土地市场较为活跃的一个明星。同策咨询提供的数据显示，今年1月至6月19日，上海全市共有193幅工业用地成交，其中29幅地块成交溢价率超过100%。而在住宅市场最为火热的2009年，工业地产却冷到不行。2009年，上海招商网调查发现，上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，嘉定、金山、奉贤等区域的空置物业面积达100~200多万平方米，租售价格下降了15%至20%。但是，最近半年来工业地产价格升幅加快，让业内人士也不禁有些吃惊。最活跃的广东工业地产，工业地块的涨幅更是让人咋舌。“顺德国道旁的一块工业地皮拍卖价格为6000元1平方米，由山西人竞得。”听到这个消息，从事工业地产中介长达8年的伙伴地产业务总监余震山感到非常意外，“深圳的工业用地也就一千多元1平方米的价格，东莞一般是600多元1平方米左右。顺德怎么可能拍出这样的天价？”在地价上涨的同时，租金也跟着水涨船高。仲量联行的报告显示，经过前两个季度高于5%的增长之后，今年第一季度，北京物流市场租金维持上升趋势，平均租金达每天每平米0.9元，环比增长2.5%。市场上越来越多的项目持满租状态。在广州，非保税和保税仓库市场的租金今年一季度都呈现上升，使总体平均租金环比上涨4%，达28元每月每平方米。产业园平均租金环比上升1.3%，达每月每平方米52元。而来自工业地产中介的成交数据显示，今年初以来，深圳、东莞、惠州等珠三角城市的一些厂房租金上涨了50％，个别地方甚至翻了一倍，升幅让业内人士感到有些吃惊。|“成交面积上涨的幅度很大，从去年3月到现在的房源储备，已经缩水一半。”余震山认为，工业厂房租价上涨的原因是市场供给正在逐步减少。电商点燃工业地产有研究称，工业地产的火热，除了受房产调控影响外，与电子商务的爆发有着密不可分的关系。易观智库数据显示，到2013年，B2C网上零售市场规模或达6500亿元。根据DTZ戴德梁行二季报显示，上海工业地产延续着年初整体企稳回升的态势，平均租金为每月每平方米45.19元，与一季度每月每平方米45.22元持平。空置率出现微幅调整，环比下降了0.18个百分点，降至7.62%。戴德梁行工业部华东区主管、董事苏智渊表示，在上海，高标准仓库、特种仓库成为抢手资源，现在一库难求。目前上海高标准仓库总存量96.5万平方米，每年以20%的速度增长，目前已接近极限，空置工业地产营销、工业园区招商推广第一门户网——招商通财富热线：086-020-39113880传真：086-020-39113178招商通：http://www.zst365.com/率仅0.87%。仲量联行报告也称，零售市场的强劲表现推动了非保税仓储市场需求的增长，对上海西部市场的需求尤为强劲。仲量联行预计2011年将有69.5117万平方米的非保税仓储物业竣工。约一半的新增供应将位于上海西部。高力国际研究称，仓储的供应已经由“紧俏”变为“紧缺”。因此，电子商务企业正在加大仓储物流方面建设的投入，自建自营仓储物流基地。阿里巴巴早在2010年就购买了物流地产巨头普洛斯1/3的发行股份而进入物流领域，并在今年1月宣布将联合金融合作伙伴投资200~300亿元在全国建立仓储网络体系。京东商城未来三年预计投入人民币20至30亿元到物流建设中。此外，当当网、凡客诚品均不甘人后，包括普洛斯在内的诸多物流地产开发商，顺丰等速递企业，苏宁、国美等传统零售巨头都在试图发力仓储。然而，携金而来的各路诸侯却很快发现，有钱不一定拿得到地。由于工业用地紧缺，加上劳动力成本的快速攀升，一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市撤出，二、三线城市成为他们的新目标。“此前英特尔上海工厂内迁至成都、大连，就是很好的例证，”苏智渊介绍，当时英特尔总裁张汝京就坦言，成都在土地、人力等方面的成本要比上海便宜16%以上。据仲量联行预测，未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的生产选址热点。地产商进军工业地产在工业地产王国，当然少不了开发商的身影。据不完全统计，绿地、万通、陆家嘴(600663,股吧)、复地、富力、招商等国内知名开发商都涉足了工业园区、仓储物流等工业物业的投资开发。“房地产企业去住宅化，将是房地产行业发展的特点。”房地产业大腕冯仑不久前这样说道，“以产业化带动地产发展，将是房地产的新热点，工业及商务不动产，将成竞争格局中的主角。”房企的热衷，与工业地产开发成本较低而收益较高有关。相比住宅市场，工业地产的地价更为便宜，而项目总建筑面积的7%可作为配套建设。因此，不少开发商将目光瞄准了工业地产。“工业地产的盈余体现在能快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。”冯仑称，在欧美市场，工业地产是收益型房地产中的重要分支之一，投资收益稳定，发展前景广阔。据相关数据显示，工业地产的投资回报率一般为8%~12%、最高可达15%，若政府给予政策优惠，其投资回报率将高出15%。此外，工业用地大多低价出让，且供应量不受太多限制。加上工业地产融资环境要比住宅和商业地产好很多，也点燃了众多企业的投资热情。工业地产营销、工业园区招商推广第一门户网——招商通财富热线：086-020-39113880传真：086-020-39113178招商通：http://www.zst365.com/工业地产困境稳定的租金回报、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产看上去很美。“不过，工业物业开发并不如表面上看起来那么简单”。一位工业地产研究人员对“工业地产热”并不感到乐观，他说：“因受项目素质、投资回报期限等因素所限，这些年我接触的各类工业物业项目，由于国内民企吸引合理产业和高端产业的能力十分欠缺，几乎没有成功的案例。”这位人士还说，工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。北京联东投资集团地产事业部副总经理梁环宇也表示，“不少工业园区相对低端，很多都是因‘产业转移’而兴建。为了争夺相同的资源，各地产业园低效重复投资已比较严重。总的来说，这些企业实际上注重的是‘地产’而非‘产业’，他们期望通过土地增值而获取高额利润，实际上还是一种圈地方式。”“开发商对工业地产一哄而上，出现了不少伪工业地产，机会主义、投机泡沫也开始出现”。除此之外，梁环宇还有一个担心：转型做工业地产的开发商心态都过于浮躁。产业园的业主是企业，企业都相对理性，所以一般产业园招商难度很大。从最初的规划设计到招商到后期持续运营服务，非常考验开发商的运营能力。这一担忧似乎得到了印证。中国不动产研究中心的研究数据显示，至2010年末，国家级高新区新增了13家，已达到70家之多；国家级经济开发区新增44家，总数超过100家，产业