成都市工业地产发展研究报告一、成都市工业地产发展格局研究1.1成都市工业地产分布格局目前成都市主城区绝大部分工业园区集中分布于城市周边区域，一般位于城市三环路与绕城高速之间。可以看出，成都市东、南、西、北各方位均有工业园区，但目前发展相对较好的是位于南三环外的高新技术产业开发区南区和位于西三环外的青羊工业集中发展区。而其他各工业园区目前尚处开发初期，园区内整体环境有待改善；项目较为分散，还未形成规模；项目整体档次较低，市场认知度有待进一步提升。1.2成都市工业地产格局属性分析龙潭都市工业园区金牛高科技产业园青羊工业总部基地武侯工业园锦江工业园高新技术产业开发区园地处成都市中心城区三环路西南成都锦江区琉西区位于成都市羊西外侧。园区紧邻璃乡，距二环线与老成灌路之间，位于成都市青羊区成都市三环路西路2公里。园迎宾大道以西，金周文家乡与苏坡乡交成都市成华区一段，成都双流区东至成仁路以东，与成都国家界处，成温邛公路右南区位于成都市正龙潭场镇以机场货运干道，路，西靠府河，高新技术开发区西区侧，介于三环路与外南；西区位于成都至南，紧临三环区位分布新川藏公路贯穿紧邻成都市高毗邻；北区位于成都环高速之间，距三都江堰黄金旅游通道路外侧，成南其间，通过三环新技术开发市川陕路以西，人民环、外环均为3公里两侧。高速立交和龙路快车道直接与区，南接外环北路北延线以东，东左右，离文家场镇仅潭立交之间。成渝、成绵、成路，北临成昆风渠以北，绕城高速2公里。雅、成灌、成南、铁路，三环路公路以南。成温等高速公路横贯其中。相连。最早成立于2001年，鞋都工业园成立于2003年，创办时间2006年6月2004年3月2000年7月1991年3月2003年6月2007年8月两园合并成现在的武侯工业园发展区远期规5.47平方公南区规划面积47平方划面积为西区2.69平方公里、里；目前开发公里，西区规划面积规模933亩8.6平方公里14000亩；近北区6.67平方公里面积：1.2平方20平方公里，共67期规划面积公里平方公里5800亩园区将重点发南部园区：软件产业、展科技含量西区将打造西部科技研发机构、公司总部、高、经济效益商务中心，电子信息、会展中心；好、资源能耗精密电子、机电设生物制药、机械加工、制鞋业、电子信低、环境污染备、仪器仪表、通讯生物医学科西部园区：以微电子规划主打食品是其主导产业；北息、机电一体化、小的都市型工器材、医疗器械、高技、印刷包装为主导的电子信息产产业区将打造北部新兴的生物工程和制业，重点发展分子材料等科技含轻加工业、以中药现代化为工业总部基地，主导产药、环保新材料家用电器制造量较高的产业。重点的生物医药产业是软件、电子信息等业、以现代制造技术业、服装制造高新技术。为特征的精密机械制业,环保型机造产业。械制造业和建材业。园区配套较为完善，商务会所、员工餐园中园如天府软件园中园龙潭裕厅、阳光健身中心、园区基本无配园区配套园区基本无配套园区基本无配套园、高新孵化园配套都规划配套较钻石风情街、综合运套较为完善为完善动馆、时尚青年城一应俱全。目前园区尚处于起步园区规划起点较高，目前园区尚处于目前园区尚处目前南区处于发展目前园区处于发展成熟期，西区相对发展较园区配套成熟，整个起步期，整体环于起步期，尽期，软件园、孵化园起步期，已落度好，中汇制药、中铁项目分5期开发，目境较差，项目较管紧邻高新南发展较为成熟，形成成项目不多，八局、康弘制药等一前1、2期100%入驻，为分散，整体档区，但人气还一定的产业集群效部分项目在批优质企业入驻园3期在售，总体来说次不高，区域认未聚集、商务应。但由于整体规模建，待开发工区，但园区典型项目，园区处于发展期，前知度有待提升。氛围不浓。区较大，区域尚有大量业用地体量较如IP科技中心、金科景较为乐观。域整体环境和待开发工业用地。西大。园区整体置地.创新中心的销认知度有待提区发展相对滞后，目规划起点较售、入驻情况均不尽升。前在售项目销售不太高，区域交通人意。北区起步园大乐观。便捷，发展预都是办公+厂房仓库，期较好。整体环境较差，后续将逐步规划成总部基地，整个金牛高科技产业园待开发土地体量较大。通过对上述各工业园的属性分析可看出，各工业园区大都于2000年以后创办，规模较大，而目前基本都处于开发初期，有大量工业用地尚待开发，预计未来工业地产供应量将急剧增长，市场竞争压力较大。除青羊工业总部基地配套相对成熟，其他各工业园区在配套上几乎是一片空白。园区人气还未聚集、商务氛围不浓、产业集群效应还未显现。总体来说，成都工业地产处于发展初期，极不成熟。除发展相对成熟的青羊工业总部基地和高新技术产业开发区南区外，其他处于起步期的工业园区中，锦江工业园距离南延线较近，区域认知度相对较高，而龙潭都市工业园规划起点较高、交通便捷，市场发展前景较好。二、成都市工业地产典型项目发展现状研究2.1基础信息分析分户产权分户产权分户产权分户产权分户产权分户产权产权分户产权式导企业自主开发企业自主开发企业自主开发企业自主开发企业自主开发政府主开发模企业自主开发）2342.88-91期未定未定未定（元/物管费月.m公司公司公司公司有限公司开发单位泰投资有限公司高新置业有限公司上海铂地投资管理有限公司控股的四川多元德成都众合高新企业管理成都龙潭裕都实业有限成都火炬置业发展有限成都银海信息技术有限成都佳霖投资管理有限置无不详电梯蒂森三洋不详西班牙奥迪斯电梯配一米3.74.5层高楼3（m)1楼：二、三最低层高3.654.2；2-3层:3.6;层：3.33.3-4.23.6-4.2底商规划配套房、咖啡馆店、会展中心休闲为一体）。展示等配套设施金融、会务和娱乐公建配套建筑面积餐饮、茶楼、健身室、餐厅、咖啡厅二期新增会议、商业、酒店、公寓、餐饮、科技与艺术2000平米（员工食“浙江大厦”（集酒店、餐饮、办公、堂、商务中心等）。200亩商业、商务酒1-3层：银行、会议银行、邮局、医疗、）2/45300300300300300起售面积（m梯27F高层务配套楼物业形态11F小高层合式办公楼11层科研楼拟建15层办公楼65栋3层办公别墅（92栋9层商务办公、4423栋6~10层独栋办公独栋、5栋3层联排商栋4层围合式办公楼、楼、197栋4层~9层组栋双拼），1栋10层商17栋三层研发楼、一栋栋独栋，5栋三联排，46一栋18层4星级酒店、务、1栋12层研发大楼，7栋6层研发大楼，2栋5层多层；8层、17层电0.91.52期1.712.486.87不详期：1期：1期：2期：2.05；1.05；容积率1.62；3）266692.210.73期：23（万m建筑面积1期：6；2期：13.61期：23；2期：63；5736207791370约10（亩）1期：502期：62占地面积港园基地大厦项目号基地多元国际总部1号众和V谷龙潭裕都总部城一火炬动力银海芯座佳霖科创天府软件园工业园龙潭都市锦江工业高新南区工业园区分户产权分户产权分户产权分户产权分户产权分户产权分户产权分户产权分户产权分户产权企业自主开发企业自主开发企业自主开发企业自主开发企业自主开发企业自主开发企业自主开发企业自主开发企业自主开发企业自主开发533521.54.5未定15（含空调）16（包括公共能耗）公司限公司任公司都）有限公司发展有限公司业园有限责任公司电子科大孵化器公司四川大科星实业集团公司/成都西御大厦有成都高新区教育科技产特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司成都高新投资集团有限特拉克斯实业发展（成成都诺亚舟电子有限责成都数字娱乐软件产业四川新康明友实业有限四川嘉越投资有限公司无迪斯三菱迅达不详不详电梯迪斯5部奥2号楼有2部奥迪斯奥的斯西子奥米2.93.83.6米，不详1F4.53.7-5.62-8F3.73.2-3.43.3-5.83.6-5.13.2-4.2店无无无场无食堂员工餐厅后勤综合楼四-五星级酒店会所、咖啡厅精品商务中心，会议中心，创智中心，程精品底商，员工宿星级酒店、大型卖控中心，助推中心，舍，大型专业市场，55300300300300300300300300300公勤综合楼20层高层17层高层7层研发大楼小高层、高层层小高层办公楼10栋5层研发大楼A座11层，B、C座10公别墅和独栋钢结构办2栋12层观景小高层办1栋8层研发大楼，2栋3层独栋办公楼，9层后1期为联排、叠拼办公楼公、3栋3层河景连排办1号楼3层，2号楼6层6.92.81.83.844.271.321.010.891.13约131期0.9896404.45.61.64.9243.421.4）已建成2.7（1期952210556560402445200心园广场办公World产业园沃的奥Office城南科技特拉克斯拉德方斯天府创意西区孵化西城国际慧谷总部金履国际IP科技中园金牛高科技产业园高新西区武侯工业?规模大部分项目的规模都100亩以内，建筑面积在3-10万平米，只有个别园中园项目的规模极大，如：天府软件园总体规模为1370亩，龙潭裕都总部城规模甚至高达2700亩。?产品形态30亩以内的项目由于地块规模较小，产品基本上是以高层办公楼为主；而规模较大的项目产品形态则较为丰富，兼有独栋、联排、双拼、多层、高层等多种产品形态，但总体上“低密”是主要的产品特色，独栋企业总部形态以其冠名权、员工有强烈的归属感和优越的办公环境深得各企业的青睐，市场比例较高。?起售面积根据调研，目前大多数在售项目都是按照政府关于工业地产的新规“300平米起售”来执行的，只有佳霖科创大厦和城南科技广场这两个项目为新规出台前报建，因此起售面积低于300平米。此外，根据企业的需要，很多项目都可以整层或整栋销