工业地产：房地产开发新舞台◆城市运营，工业地产不辱使命有业内专家说，21世纪城市的发展已经走到了步出房地产开发、走向城市经营的时代了。因为一座城市或区域的建设，不仅需要时间来丰满和完成，更需要大量的资金和财富才能实现；而一座城市或一个功能片区一旦建立起来，其创立的意义，将代表着一种文化、文明和历史，以及在此之上形成的生活方式。的确，经营城市、经营土地，听起来像是市长们的事情，但任何一座城市的建设，都是政府与开发商等各方面共同协调、努力的结果，尤其在政府没有雄厚资金的情况下进行大规模的城市建设时，更要给开发商一种使命意识。天山科技工业园总经理高忠明深有感触地说，天山集团是在石家庄这片热土上发展起来的，一直想为高新区的发展建设贡献一份微薄的力量，开发工业园对当地的经济发展很有促动作用，开发区的经济搞上去了，当地居民的生活就能提高，反过来也能有利于天山集团更好的发展。科技工业园的技术产品、人才向全社会辐射、扩散、渗透，不仅可以促进当地高科技产业的发展，而且可以改造、提升传统产业。尤其是科技工业园的管理模式对各地经济的发展起示范和带动作用。我们是民营企业，也要考虑集团的未来发展，从多元化发展的战略角度看，我们也时刻需要新的经济增长点来保持企业的高速发展，科技工业园能够集中很多科技型项目，我们可以不断的从中筛选项目与企业搞合作开发，这也符合我们的发展方向。在国外，政府借助市场的力量，让有实力、有品牌、有信誉的发展商去进行一些大项目的同步开发，完成区域内商业、住宅、生活配套设施的建设，成功案例比比皆是。尤其是工业地产，随着新工业经济的诞生，加上老工业的转型，工业地产即将面对更多的商机，也将承载更多的业界使命。过往的事实在表明，开发商到了主动介入城建热潮的新地产时代，站在城市运营的整体高度，开发商的每一个成功作品都将与城市未来的发展息息相关。◆石家庄工业园方兴未艾建工业园，石家庄占据了充分的地理之便。这座城市是全国重要的交通枢纽，京广、石德、石太三大铁路十字交叉，京深、石黄、石太高速公路及107、307、308国道四通八达。石家庄机场、天津港、秦皇岛港、黄骅港通往世界各地，交通极为便利，而石家庄的国家级高新区就围绕京深高速而设。近几年来，石家庄工业园区建设从小到大，从少到多，呈现良好发展态势。截至目前，全市工业园区总数达到117个。其中国家级5个，省级5个，市级63个，县级44个。园区占地总面积61．4平方公里；企业个数8810个，占全市乡镇企业总数15．3％；从业人员19万人，占乡镇企业总人数的15％。园区内千万元以上企业个数395个。2002年实现产值280亿元，占全市乡镇企业总产值的21．5％。其中，营业收入亿元以上工业园区达到69个，1-5亿元57个，5-10亿元7个，10-40亿元5个。园区建设名列全省前茅，已初步形成集聚效应。在谈到筹建大型工业园区都应解决哪些问题时，高忠明总经理认为，要把大1型工业园区的建设作为城市建设和产业集聚互动的连接点，首先必须解决认识问题。城市建设和产业集聚是城市化发展的两个轮子，要努力实现良性互动，城市化不等于城市建设，也不等于简单的产业集聚，而是城市建设和产业集聚的互相促进、互相推动。城市化发展必须要有强有力的产业支撑，建立起富有竞争力的城市经济体系和产业集群。离开产业集聚的城市化，只能唱“空城计”。◆天山科技工业园的“七种武器”借鉴各地工业园区建设的实践和经验，并结合石家庄的经济情况，天山科技工业园独创了七种武器，形成了一切以企业为中心的运作模式。武器一：OEM定制式建厂模式。众所周知，企业自己选址、建厂将要耗费大量的人力、物力和财力，厂房建好后等产品生产出来，市场情况则已发生变化。天山科技工业园的OEM定制式建厂模式，按照企业生产经营需要，特制设计建造厂区厂房，驻园企业还可根据需要购置或租用标准厂房，标准厂房符合国家级标准及行业要求，适应企业多层次发展需要。OEM定制式建厂可为企业节省5％-10％的创业资本。武器二：为企业提供贷款担保。石家庄当前企业融资渠道窄，资金缺口大，多数中小企业贷款找不到担保，仅靠小额存单抵押贷款，满足不了企业发展。在天山科技工业园中，企业购置园区内厂房，可获得6成10-30年按揭贷款，贷款额度不限，由工业园全程担保。企业只需投入总款额的40％即可得到专属生产空间，剩下资金可用于添置新设备、新材料，研发新技术，彻底解决困扰企业的资金问题。武器三：高科技园区优惠政策。政府政策对企业生产发展的影响非常大，在天山工业园，各种优越的园区优惠政策和政府优惠条件，无异于为企业创造了生财的聚宝盆。如：天山科技工业园全方位支持驻园企业“高新技术企业”的资格认定。驻园企业除可享受国家、省、市及开发区的优惠政策外，还可享受天山科技工业园自身的优惠政策。例如，工业园可协助驻园企业办理相关政策认定，享受免二减三政策优惠。武器四：集中化服务管理模式。后勤服务虽都是一些琐事，但要企业一样样自己去做，耗费的人力财力也是很大的，天山的集中化服务管理模式由园区办公室协办立项、征地、工商、税务登记以及各种规费证照的报批手续，为驻园企业免除一切后顾之忧，以便企业集中精力组织科研开发和生产经营。武器五：CS全满意服务系统。一切以投资创业者为中心，从立项、设计、开发直到销售、物业管理等各个阶段都以企业需求为出发点，灵活运作。一事一议。接到企业入园申请后，立即实行全程跟踪服务。武器六：企业孵化基地。石家庄高新区管委会、河北省信息产业厅、清华大学达成共识，将河北清华信息技术转化中心建立在天山科技工业园。作为企业孵化基地，催生新型企业，促进科研产品成果化，为园区企业提供便利的科技信息。此举不仅有利于园区内企业的发展，还将会吸引更多的高科技企业来高新区投资，产生集约效应和规模效应，使之成为河北的“硅谷”。武器七：技术、资金支持。高新区政府全力支持在高新区投资的各类型企业，对于那些经营实力小，急需寻找资金、项目发展的企业，高新区政府特别设立了“风险投资性机构”、“风险担保”等多个单位，为广大中小企业提供风险投资方面的咨询和技术支持。同时工业园区已经存储了2万多个项目，可供投资者选择。2◆欢喜之余，冷静思考！工业地产与工业园区同步开发的思路，刺激了整个周边地区的知觉功能得以复活，也以一种超前的理念把区域开发上升到一个“造城”的概念。以集团消费为主要特征的工业地产，其适销对路的营销方式，也为城建开发开启了一种新的思维，为房地产竞争打开了一扇新的视窗。反观这几年的房地产，商品的同质化竞争越来越激烈，在这种火拼的格局下，如何独辟蹊径，细分市场去抢占制高点，工业地产可谓是一条新路。有人说，房产价格战只会把市场做死，而不会把市场做大。由此看来，工业地产通过对地产内涵的深度挖掘，对市场客户的细分，对城市运营的把握，既把市场做大做强了，也把开发商的形象书写得更具时代感。此种开发创新的勇气，彰显了房地产与时俱进的创新理念，可喜可贺。但在欢喜之余，我们也要冷静的思考。目前很多的工业园区并不具备园区的基本要求和特征，有的仅仅圈起一片地、修了几条路、搬进了几家企业，就打起了工业园区的招牌。工业园区的基本要求是达到“七通一平”，可实际上那些所谓的园区能达到“三通一平”就很不错了。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设的过多过滥。”一位业内人士提出这样的呼吁3