工业地产调研报告1、工业地产的界定工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。2.工业地产的基本情况2.1工业地产的主要物业类型表1：工业地产的主要物业类型种类物业特点分布区域未来发展政策导向目前主要分布于未来物流仓储的选择交通比较发长三角、环渤海市场需求量在年达地区，一般集1、物流仓储和珠三角区域中均增长20%以政府扶持中建设在靠近海的主要城市及沿上，特别是陆路港、内陆港海开放城市交通物流仓储选择在经济中心国家鼓励自主研城市建设，一般分布于北京、天政府扶持，且对发，一般以国家2、工业研发楼宇在工业开发园区津、上海、苏州高新园区有优惠主导为主，发展能够形成专业等主要城市政策潜力较大化、产业化分布比较广泛，随着世界制造中但目前政策对此3、工业厂房选址无特殊要求但在制造业较发心向中国加快转类用地已限制达地区较集中移，市场供不应求2.2工业地产的主要特征工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。表2：工业地产的主要特性主要特征具体表现?受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；1、政策主导为主?不受住宅政策调控影响；?产业客户为工业地产的目标客户；2、专业性强，与产业化程?工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；度密切有关?区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素?珠三角区域多以低端的制造型企业为主；3、区域性强，趋于高端化?长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；?今后工业地产将越来越趋于向高端发展；?工业物业以出租为主；4、投资回报稳定?因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。2.3开发模式分类是目前中国各级地方政府最常使用的工业表3：工业地产主要开发模式基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各模式在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政定义主要特点备注1、工业园区开发模式主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。策、税收优惠等条件营造园种综合因素考虑而设地产开发模式，也是区与其他工业地产项目所置，是促进区域经济发我国目前工业地产市具备的独特优势，然后通过展的强有力的推动器。场的主要载体招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善发展项目。全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。是主体企业进行的工业地产开发2、主体企业引导模式获取合理的地产开发利润房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。3、工业地产商模式4、综合运作是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行模式混合运用的工业地产开发模式。纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。(1)工业园区开发模式如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。(2)主体企业引导模式如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。（3）工业地产商模式如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。（4）综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。2.4工业地产价格的影响因素表4：工业地产投资与价格的影响因素主要因素具体表现工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及1、政策性因素当地政府对产业的优惠政策。区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等2、地理位置直接影响物业价格。3、配套设施及园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优服务惠政策等影响物业价格。3、工业地产行业分析3.1行业运行现状（1）工业用地价格指数保持平稳居住用地工业仓储用地商业、旅游、娱乐用地12512011511010510095902005年2季度2005年3季度2005年4季度2006年1季度2006年2季度2006年3季度2006年4季度2007年1季度与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。（2）工业厂房租赁价格稳定上升住宅办公楼商业娱乐工业仓储104103102101100999897962005年3季度2005年4季度2006年1季度2006年2季度2006年3季度2006年4季度工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑；再者工业房地产因为其开发专业性强，具有一定行业门槛，目前竞争不激烈有关，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升，工业房地产的投资风险较小，回报稳定。（3）全国大部分地区现有开发区土地存量不足开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有100至200公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。（4）企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然中国一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是