工业地产热催生诸多投资法律风险-地产文库

工业地产热催生诸多投资法律风险

102 人浏览 5 人下载

工业地产催生的诸多投资法律风险早在住宅、商业地产相继热门之时，已有先知先觉的投资资本进入了工业地产市场。近来更是掀起了一股工业地产投资热。本律师近期已连续代理了多起工业地产的收购和转让项目，在这过程中也发现很多政策立法的不明确、各地操作的不规范、不透明等诸多问题，导致了工业地产项目的投资法律风险难控，以下就几个常见法律问题予以解答：一、工业地产有哪些相对商业地产，工业地产的开发成本和土地成本较低，其所对应的用户形态较为简单，在类型上，可以细分为三种，生产型物业、研发型物业和物流仓储型物业。最常见的工业地产就是厂房和仓库，也是传统类型的企业最需要的。现在研发型物业兴起，从最终完成的建筑物形态和功能上看，这类建设在工业用地上的研发型物业与一般写字楼、商铺没有任何区别，有的物业还设计成公寓的样式，打着员工宿舍的名义对外销售。本律师接触过位于上海的某项目即是如此，完全按照商业地产的模式在开发，土地性质却是工业。这类物业是否能分户销售各地规定不一，例如《顺德区商品厂房开发经营管理试行办法》中规定，经相关部门审批核准后，整栋标准工业厂房可以分层、分单元出售，并可办理房产证与他项权证。而在很多地方这类物业无法办理预售许可证，分单元销售是违法的。二、工业用地作商业或住宅用途的合法性问题一般主要有两种情况：一是不改变工业土地的用地性质，根据地方政策，允许在工业用地作商业或住宅使用。目前在我国南方城市实施的比较多，笔者接触过的一些案例，例如根据广州的“腾龙换鸟”“三旧改造”政策实施的项目，都是在原有的工业用地上进行商业开发，以地方政府的批复为准。还有一种模式是补缴项目的土地出让金差价，转为商业用地进行开发，例如在深圳等地方。这些项目在地方政策鼓励合理有效地利用现有建设用地的大背景下，无论是承租或者投资购买都可以在法律允许的框架内操作。二是根据规定，一般工业项目总建筑面积的7%可作配套项目建设，涉及酒店、办公楼、公寓等利润率更高的上下游配套项目。对于地块面积巨大的工业项目来说，7%的配套面积已经相当可观，而且不少工业项目的配套比例甚至远超7%。据媒体透露，合生创展在广东惠州的两个工业项目，其面积分别达3000亩和1000亩，规划将有接近20%建成住宅。对于超出政策或规划允许配套面积的合法性，目前法律规定还是比较模糊的。实践中，开发商可以通过补缴土地出让金差价来获得合法用途的产权。由于开发商和当地政府谈判能力的强弱，这部分补缴手续最终如何办理将是未知数，因此投资或承租该类物业面临较大的风险，我们建议一定要求开发商提供相应的财产担保。三、投资整宗工业用地的途径最常见的是通过土地一级市场，根据国务院2006年31号文件规定，工业用地的出让必须全面实行招拍挂，在公开市场上通过竞价取得。这里不得不提的是，在中国的工业地产开发中，外资也是一只力量，以专注于物流园建设的普洛斯为例，其持有量有四百多万平方米的。但外资开发商更多选择通用性强的领域，首先是仓储物业，然后是研发物业。对于外资来讲，商务部关于外商投资房地产领域的相关限制同样适用。第二种当然是通过二级交易市场。前几年已有民间资本大量收购工业用地，以期后市通过变更用途获取高额收益。我们建议投资二级市场还是应该看重工业用地地块本身的价值，切忌抱着日后转性获取高收益的赌博式投资。目前很多地方对于工业用地改变用途的审批都比较严，补缴出让金已是万幸，很多地方（如上海）必须由政府征收后进入一级市场招拍挂，这样土地的收益实际将归于政府。最后，需要提到工业地产投资现有两种退出机制，一是整宗卖给下一家投资人，对资金需求量要求较大、对开发经验要求较高；二是发行房地产基金，已有的先例是普洛斯中国在新加坡做的IPO。但到目前为止，在中国市场上，此门径还仅仅停留在探讨阶段，最有可能在保障房领域试行。总之，工业地产的投资项目面临很多政策模糊、操作不规范的现状，很多开发商打着政策的擦边球在做，因此相比于住宅和商用物业，工业项目风险更大，但由于工业项目的价值洼地还将吸引更多的资金趋之若鹜，我们建议投资者在交易前进行必要的前期法律调查，由专业律师为您把关。

收藏下载文档大小：185KB
财富值：免费

文档信息

0.0

点击星星评分

已有0人评分(评分成功可获2财富值奖励)

纤纤雨梦贡献于2013/12/14

文档标签：

市场研究

内容摘要：早在住宅、商业地产相继热门之时，已有先知先觉的投资资本进入了工业地产市场。近来更是掀起了一股工业地产投资热。本律师近期已连续代理了多起工业地产的收购和转让项目，在这过程中也发现很多政策立法的不明确、各地操作的不规范、不透明等诸多

B	北京房地产	D	东莞房地产		海南房地产		南宁房地产		沈阳房地产
C	成都房地产		大连房地产		合肥房地产	Q	青岛房地产	T	天津房地产
	重庆房地产	F	福州房地产	J	济南房地产	S	上海房地产	W	武汉房地产
	长沙房地产	G	广州房地产	N	南京房地产		深圳房地产		无锡房地产
	长春房地产		贵阳房地产		南昌房地产		苏州房地产	X	西安房地产
	常州房地产	H	杭州房地产		宁波房地产		石家庄房地产	Z	郑州房地产