地产知识培训【】【】【】我们为什么要学习地产知识浅谈商业地产浅谈工业地产XXXX有限公司培训讲座我们为什么要学习地产知识。我们的项目是什么？我们的项目是“XXXXXXXX”1标题XXXX有限公司培训讲座XXXXXXX的目标是什么？提升城市发展的综合资源优势，以实现城市增值为战略发展目标，促进城市繁荣和升级，缔造宜工、宜商、宜居的产业中心城市1标题XXXX有限公司培训讲座学习地产知识的目的我们的项目是部分涵盖了工业地产、商业地产和住宅地产的一个综合性项目。掌握了解一定的地产知识，以方便大家更好的理解本项目，更加全面整体的思考我们市场推广的运营思路和模式。1标题XXXX有限公司培训讲座浅谈工业地产四、工业地产开发模式三、工业地产特性二、工业地产分类一、工业地产含义五、我国工业地产的发展2标题XXXX有限公司培训讲座2-1、工业地产的含义50工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为年。2标题XXXX有限公司培训讲座2-2、工业地产分类重工业房地产轻工业房地产仓储房地产（物流地产）自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）工业地产现在初步划分以下几类：2标题XXXX有限公司培训讲座2-3、工业地产特性投资规模大启动速度快提供各类增值服务追求长期稳定回报以下四点是大多数工业地产的特性2标题XXXX有限公司培训讲座5.4.3.2.1.工业园区开发模式私人业主开发模式综合运作模式主体企业引导模式工业地产商模式2-4、工业地产开发模式2标题XXXX有限公司培训讲座2-4.1、工业园区开发模式目前我国各级地方政府主导最常使用的工业地产开发模式，也是目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司负责开发建设。2标题XXXX有限公司培训讲座2-4.2、工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。2标题XXXX有限公司培训讲座2-4.3、主体企业引导模式某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。2标题XXXX有限公司培训讲座2-4.4、综合运作模式对前三种运作模式综合起来的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。2标题XXXX有限公司培训讲座2-4.5、私人业主开发模式目前在小厂房这一块，沿海及其工业产业比较成熟地区私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，利润回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。现状：工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房设计和配套设施等方面都没有竞争力，市场也逐渐将其淘汰。2标题XXXX有限公司培训讲座2-51.2.3.、我国工业地产的发展我国工业地产的兴起我国工业地产的发展现状工业地产的发展趋势2标题XXXX有限公司培训讲座2-5.1、我国工业地产的兴起2标题国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求。政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。XXXX有限公司培训讲座，2-5.2、我国工业地产的发展现状我国工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。全球工业用地发展历程：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展2标题XXXX有限公司培训讲座①政府政策的影响②市场供求的影响③发展模式的影响④投资回报的影响工业地产发展趋势一般受到下面四个方面影响：2-5.3、工业地产的发展趋势2标题XXXX有限公司培训讲座2-5.3-1、工业地产的发展趋势政府政策的影响：从现阶段政策来看国家相关部门和地方政府对土地出让监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力和项目好的企业；2标题XXXX有限公司培训讲座、2-5.3-2工业地产的发展趋势市场供求的影响：国家经济发展总量保持稳定发展。国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。发展的首要就是发展工业从而拉动本地工业地产的需求量。2标题XXXX有限公司培训讲座、2-5.3-3工业地产的发展趋势发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；2标题XXXX有限公司培训讲座、2-5.3-4工业地产的发展趋势投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。2标题XXXX有限公司培训讲座浅谈商业地产一、商业地产概述四、商业地产销售应把握的原则三、商业地产运作应把握的原则二、商业地产模式3标题XXXX有限公司培训讲座3-1、商业地产概述,,商业地产顾名思义作为商业用途的地产。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。3标题XXXX有限公司培训讲座3-2123、商业地产模式、只租不售、全盘出售、租售结合3标题XXXX有限公司培训讲座3-2.1、只租不售3标题这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。XXXX有限公司培训讲座3-2.2、全盘出售3标题这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，大多数投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。开发商在开发商业地产时会面临两难局面。一：开发的项目整体出售时难找到买家，开发资金无法回笼；二：自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。XXXX有限公司培训讲座3-2.3、租售结合通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这样也有利于后面多个项目的连续开展。3标题XXXX有限公司培训讲座3-3、商业地产运作应把握的原则3标题招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。“招商”是整个商业地产的核心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”XXXX有限公司培训讲座3-4、商业地产销售应把握的原则1、招商难度远大于销售2、招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定3、招商要善于借助专业招商机构4、带租约销售3标题XXXX有限公司培训讲座3-4.1、招商难度远大于销售很多商业地产的“置业代表”往往青睐销售。因为销售后回款，便可领取很高的佣金。而且这个过程简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以确定了！某种程度上，开发商的销售员所面对的投资业不够专业！3标题XXXX有限公司培训讲座3而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等等都会有明确约定，而且大一些的商铺不