工业地产投资正当时工业地产是国家调控下，继房地产、商业地产后的另一热门投资行业，被喻为宏观调控下的“绿洲”。随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，工业地产的发展前景十分广阔。最为具体的表现就是中国工业地产价格这几年来一直持续上扬。世邦魏理仕发布2007年第一季度亚洲地产市场报告。土地出让价格以及工业物业租金均不同程度上涨，其中上海工业地产平均价格季度上涨3.2%，达到879.4元/平方米。而戴德梁行的统计数据也显示，自从去年底国家将工业用地也列入土地调控范畴之后，具有投资环境优势而且产权清晰的工业用地成为广州升幅最大的产品，一季度的一手成交均价环比上升一倍。而广州开发区则成为工业用地租金最高的地区，达15~38元/平方米。具有物流产业群这一规划前景的花都区工业用地租金也最高攀升至30元/平方米。内业人士分析：中国工业地产价格在未来几年还将继续上涨。同时国内外资本也纷纷开始抢滩夺地，入主工业地产。普洛斯、AMB、丰树、复地集团、富力集团等大举进军工业地产。戴德梁行、仲量联行等机构都表示：目前，很多海外投资机构都在通过他们对中国的工业地产项目进行咨询。而造成中国工业地产市场如此火爆的原因，大致有以下四个方面。1、中国制造业的快速发展。中国经济这些年的高位运行，令全球骋目，不能不说是中国制造业的功劳。中国制造已经开始影响全球经济的发展。这些年中国工业地产之所以能发展如此迅速，就是因为中国制造业的井喷，需要太多太多的厂房、工业园、仓储和物流设施。而且中国制造业的发展会越来越快，中国要成为世界工厂赶上美国日本制造业的水平，还有相当一段距离。而这个发展的过程必然是伴随着中国工业地产的发展的。2、中国国内整体产业转移。随着国家对中西部地区的政策便宜，中国国内一场全面的产业转移已经开始。长三角、珠三角正在形成总部经济模式，制造业迅速向内地转移。广西、1湖南、湖北、安徽、江西等地迎接产业转移日渐频繁，工业投资项目也逐渐增多。伴随这一轮产业转移，中国制造业必然会出现发展的另外一次高潮，并且出现全国整体大发展的局面。与此同时中国工业地产也将形成全国各地区同步大发展的新局势。3、工业地产回报高。商业地产是继房地产后的热门投资项目，但现在工业地产又是继商业地产后的投资大热门。资料显示：上海工业地产的出租回报率将达7%~12%，已经超过商业地产出租回报率。4、房地产商转型。中国房地产市场的竞争已经到了白热化的程度，随着国家政策的逐渐完善和市场的平稳，未来房地产市场必然降温，其生存之战将更加激烈。而后起的工业地产竞争相对较弱，且风险低、汇报率高，最重要的是发展后劲非常强劲。则必然吸引许多在房地产市场里苦开路挣扎的地产商转而进入工业地产市场。这些资金的注入也必然推助工业地产更快的发展。虽然工业地产市场目前一片叫好之声，但居安思危，也不能排除一些特殊以外因素的影响。如果要投资目前炙手可热的工业地产，需要注意那些细节呢？就此我们采访了昊信工业地产总经理的陈志豪先生。阿力士：你认为现在的工业地产投资热的根源是什么？昊信地产陈志豪：中国经济快速发展，成为世界加工厂，大量的外资企业到中国投资设厂：国内的劳动成本、用地及建设成本较低；中国的政策扶持到位，为提高经济增长率，各地都有各种的优惠政策；中国有13亿人口，目前的人均消费水平不断提高，各方面的需求；商口、商业服务也提高，促进经济展。阿力士：投资工业地产比投资房地产、商业地产有哪些具体优势？昊信地产陈志豪：有四方面的优势：一、工业用地价格比房地产、商业地产的价格相对较低；二、单位投资工业地产的比其他地产的投资额度低；三、工业地产比房地产、商业2地产的回报率高；四、工业地产的稳定性较强，投资风险小。阿力士：有哪些因素可能会制约中国工业地产的发展？工业地产会不会出现象类似像房地产泡沫的危机？昊信地产陈志豪：比如中国经济增速放慢、工业用地紧张、人力和生产资料成本提高才会制约中国工业地产的发展。工业地产基本不会出现像房地产化的泡沫，因工业地产是因工业发展的需求而发展，当经济放慢时，一些工业地产的投资者就不会再投资。阿力士：伴随广东省内的产业转移，珠三角地区工业地产的发展会出现什么变化？昊信地产陈志豪：广东省内的产业转移，对于珠三角的工业地产影响不大，因为每个地区有产业的转出，也有其它产业的引进，需求均衡。如果当地的劳动密集型企业、高效益企业全部转出，就必然导致工业地产的萎缩。阿力士：在单一厂房、工业园、仓储物流几大工业地产项目，投资哪个更为划算？您认为它们在未来的工业地产发展格局中各自将占有什么样的位置？昊信地产陈志豪：看好仓储物流项目。投资成本较低，产品流通大的时候所用到的仓储需求更大，利润来得更快更高。仓储物流不会成为主要位置，永远都是配套设施，固定性不强。厂房、工业园占工业地产的主导位置，是企业必备的生产场所，生产经营流通占首要位置。3