工业地产“脱离”无调控状态随着日前《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）的发布，新一轮的土地调控正式开始。而“50%”，这个看起来很普遍的数字本周已经成为了土地市场的热点。先是有媒体报道称，国土资源部相关负责人预测新土地调控政策将引起地价各项成本提高，从而导致地价上涨50%。相隔一天后，该负责人澄清，“50%上涨的是原来低价出让的工业用地”。这个澄清让房地产用地松了口气，但使刚刚遭遇新政调控的工业用地心悬一线。本来，第一次被“拉到”了土地宏观调控议事日程上就很是不爽了，再加上“地价上涨50%”的预测，未来的工业地产显然已经是“凶多吉少”了。调控剑指工业地产本月5日，国务院发布的《通知》指出，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。面对这样一条新政策，思源顾问品牌总监陈晓焱在接受记者采访时坦言，工业地产在发展过程中遭遇了“拦路虎”。陈晓焱表示，由于新一轮的土地调控政策将工业用地放到了调控的议事日程上来，而调控的力度较之过去有增无减，因而，工业地产原有的运行方式、经营模式都将遭受挑战。对于目前工业地产在面对新一轮土地调控政策的处境时，相关专家表示，宏观调控对于工业地产的开发商来讲未必是坏事。随着宏观调控政策力度的不断加大，工业地产用地市场化的进程也将不断推进。原本只是由政府、机构等部门开发的产业园地产，在市场化的进程中必定要逐渐实现招拍挂。而国土资源部副部长李元在今年1月的内部会议上也表示，今后工业地产用地也要努力创造条件实现招标、拍卖、挂牌出让。而随着国家对于工业用地调控力度的不断加大，工业地产在未来的发展过程中势必对开发商的要求将会不断地提高，其土地成本也将会不断地加大，而整体的运营成本也将会相应地有所增加，市场化程度也将有所提高，这就给一些打算进入工业地产、但过去由于某些政策的原因未能进入的开发商们提供发展的良机。而一位一直关注工业地产的开发商也对记者表示，在针对工业地产宏观调控出台之后，除了拿地成本有所增加、拿地时间有所延长之外，其他方面的影响不大，甚至有些通过长时间投资经验的运营，可以转化为对自己有利的一面。稳定回报利好产业地产我国的工业地产一共经历了4个发展阶段，分别是空间的聚集阶段、产业的聚集以及人才的聚集和多元融合的阶段。而在未来产业园发展的过程中，人才的聚集和多元的融合将成为整个工业地产发展的阶段性趋势。而相比于传统的工业地产来说，产业地产更有优势。“传统工业地产的未来是产业地产。所谓产业地产，用一句话就是产业加地产，是有产业支撑的工业地产开发。相比于过去传统的工业地产来说，产业加地产的新模式更适合于未来发展。稳定的回报、日益增长的投资收益将会大大利好于产业地产未来的发展。”陈晓焱在经过多年对于产业地产的研究之后得出结论。1一直以来，工业地产的发展都没有像住宅地产、商业地产那样表现出强烈的发展势头来。而事实上来讲，工业地产的发展相比于住宅、商业地产来说更为稳定。相关专家表示，目前，一般的厂房租期是8年-10年，租期较长的一个好处便是投资收益的相对稳定。而在目前工业地产发展比较好的上海等地，产业地产的投资回报近年来一直维持了一个较高的增长态势，相当一部分项目的投资回报已经达到了10%左右。调控带来产业地产新机遇“随着政府调控的不断出台，产业园地产将会不断地被规范化，这在很大程度上有利于整个行业的发展。随着政府调控力度的加大，工业地产的发展势必日趋规范，按照新的理念和新的开发模式运作将成为趋势，新兴的产业地产在聚集效应上的巨大优势也将会逐渐显现。”陈晓焱在谈到调控对工业地产的影响时表示。与此同时，相关专家也认为一个好的产业园地产，一般都有其主导的项目做支撑，例如中关村科技园等便主要是IT项目支撑起整个产业园。而好的产业园地产同时其聚集效应也会相对良好，相关配套设施也会相对完善。而对于那些有意进军工业地产的开发商和投资者来讲，在选择产业园地产项目时，选择好的配套设施，将很大程度上左右未来整个项目的发展。相关专家认为：“以‘产业地产——人口聚集——商业发展’的统盘式发展将会成为未来工业地产的重要发展模式。”而在工业地产的配套设施问题上的看法，许多投资者也表现出了惊人的一致。一位投资者对记者表示，配套设施将会成为其选择工业地产项目时首先考虑的要素。根据记者了解，目前北京市在售的一部分产业园地产的项目中，配套设施不完善是销售不畅、后期难以升值的“罪魁祸首”。相关链接品牌房企加快涉足工业地产富力地产今年8月，富力地产“试水”工业地产，投资50多亿元打造富力金港城工业园区。该工业园毗邻新白云国际机场和广州现代商用车基地，规划面积达130多万平方米，其中物流总用地面积62.5万平方米。它将以广州新白云国际机场庞大的空运市场和广州汽车产业链配套服务为依托，集精益物流区、加工区、配套服务区、多元化服务区等功能区于一体，实现空运物流和流通加工装配领域的多元化业务发展。由此成为富力地产进军工业地产的首个尝试。珠江地产近期，广东珠江投资有限公司在上海的投资项目——上海合金材料总厂整体收购改建项目将正式动工；这也是广东珠江在上海首次购入工业地产项目。而作为国内最大的房地产开发企业之一，珠江地产已经开始寻求业务的战略转型，涉足工业地产项目等开发可持续发展的业务，现已在北京与天津等地拿下多个工业开发区的开发经营权。普洛斯2003年，国际市场上声名显赫的工业地产巨头普洛斯携带着“物流地产”新概念登陆中国市场。用了不到3年时间，便完成了在中国沿海的战略布局。目前普洛斯已经进入中国12个城市，拥有在上海市区西部的普洛斯西北物流园、苏州物流园和广州保税物流园等15个在建或已建物流地产项目。而出于对中国工业地产市场的良好预期，普洛斯仍将长期投资中国工业地产市场。2