工业用地项目“新政”解读《成都市人民政府办公厅关于规范工业总部基地建设的意见》（成办发[2008]48号）一、为什么是“工业”总部基地？2004年，成都市青羊工业集中发展区之运作主体：成都青羊工业建设发展有限公司在成都乃至西部地区率先提出“总部基地”概念，并着手实施。05年3月16日开始以独栋式总部办公大楼为产品形态正式亮相，招商工作艰难而卓有成效，06年5月31日一期开园入驻时，11万平米，共24栋总部大楼招商工作完成80%。其妥善解决失地农民问题，高标准规划和建设园区基础设施，高品质建设园区总部大楼和园林环境，高度集约化利用土地，吸引和招揽高科技、高技术含量有发展潜力的省内外优质企业入驻。达到单位面积招商引资强度为480万元/亩，单位税收强度为100万元/亩·年，高出其他园区（包括高新区）数倍之多。成都市委、市政府高度关注该项目的运作模式和理念，曾有市委书记李春城亲自主持市委政研室对其进行深度调研，总结和提出了“青羊模式”作为主城区工业集中发展区的理论指导，市委书记李春城曾经把这种模式的产生，归功于市场化运作的“魔杖”。同时，市委、市政府清醒的认识到，在主城区的工业区中不能再有传统加工业的进驻，否则将在城市快速扩张的背景下造成更大的重复规划和建设，并形成对主城区的污染。在此背景下，“青羊模式”无疑成为发展都市工业提供了具有参考价值的示范作用，仅市里统一组织的各区、市、县主要领导到青羊的现场办公会就有数次之多。一时间，主城区各工业区围绕总部经济展开的规划和建设浪潮风声水起。然而，武候、锦江、龙潭和高新西区的工业用地已经被入驻企业以项目立项的名义征得了土地，几乎没有剩余土地可供统一规划和建设，政府（包括管委会）不得不要求入驻企业将自身总部设置在已征土地内，并不得进行传统加工与生产，同时还要求建设进度。自07年开始，以上述方式获得土地的各园区入驻企业开始考虑改变土地使用性质的问题，报着侥幸心理将工业用地盖起了“外看像厂房，走进是住宅”的建筑，试图通过地下的营销方式将物业出售，因土地成本很低，试图从中谋取利润，去年上半年，由于住宅市场火暴，操作得当的几个项目比较顺利的将物业销售一空。此乃政府此次出台的《意见》的背景，出台文件前，市政府办公厅专门做了意见征求稿，征求各区、市、县园区管委会的意见，最终于6月11日正式出台。二、什么是工业总部企业？《意见》对工业总部企业的界定，直接影响到各园区在建项目的招商对象问题。如果仅从《意见》中对工业企业的理解，招商对象无疑将成为各项目招商的最大难度。《意见》中从两个方面对其进行了界定，一方面从企业作业形态和技术特性上的界定，“现代制造业、高新技术企业”；其次是从企业功能布局上给予了界定，“具有设计研发、销售、采购、结算、投资运营中心”。就“现代制造业”而言，目前尚没有对这一概念的官方权威解释，学术界比较认同的一种说法为：在制造业的基础上增添了以发达的通讯、信息交换为主要生产手段的行业即为现代制造业。将其与《意见》中的另一个关键词“高新技术产业企业”结合起来理解就不难发现，《意见》的初衷仍然将传统制造业做了区分，将高技术含量、高附加值的产业区别出来，也就是我们通常认为的：科技类、IT/软件类、电子电器以及精密仪器类的企业。近日，本人就《意见》中对工业总部企业的界定专门与曾有接触的市委政研室某研究员做过沟通，其对这一界定的理解为：现代制造业与传统制造业的区别，在于生产资料（及原材料）和加工手段的技术程度两个环节决定。所谓现代制造业，即在生产资料环节，侧重于信息技术为主，即以信息化、技术化的生产资料作为原材料，而非实物性、资源性原材料；在制造环节侧重于高技术含量为主而非利用重大设备、生产线为主。由此以来，《意见》对工业总部企业的界定，也便清晰。“具有设计研发、销售、采购、结算、投资运营中心”的功能布局，实则已然给出了较为宽松的范围界定，体现在销售、采购、投资运营中心三个关键词上。首先，销售和采购一个卖，一个买，就非常清晰的说明了必然将以贸易形式为业态，投资运营中心则涉及更为广泛，凡是符合国家相关法律法规并取得资质的一切经营活动即可称之为运营中心。因此，《意见》对工业企业的界定，看似极其严格，实则给出了运营者较大的发挥空间。至此，我们不得不思考一个问题，那就是：既然政府出台文件，目的是规范建设，这里给出的界定又摸棱两可，那么吻合政府的关键环节何在？各园区工业用地项目在招商引入企业的过程中，都有一个重要的关口，那就是园区管委会，他们承担着监督和控制园区建设和招商引资的重要责任，对入驻企业是否符合园区产业规划，具有直接话语权。分析近年来个园区先后出台和修正的入驻条件，其最直接的目的是培养税源，那么我们需要在营销过程中，注意到这一点，便可以顺利通过管委会审批的关口，打开招商渠道，通过特定的营销策略解决项目招商问题。当然，控制污染源也是他们的重要职责，即不符合环保测评标准的企业，无法入驻。三、再次明确强调土地用途：基于之前各园区将工业用地擅自改变使用性质，建设成套住宅的违规事件鲜有发生，为维护《中华人民共和国土地管理法》和城市整体控制性规划精神，促进和增强全市工业经济发展，作出如此强调属情、理、法之中，并无异意。工业用地项目，必然将立足于用地性质本身，全力吻合政策要求，在实现资产开发与转让以及园区招商引资双重收获的基础上谋求经济效益。如果再有改变土地性质，铤而走险的“擦边球”思路，无疑是自埋炸弹，必将伤及自身。四、行政手段如何控制？规划控制环节控制；《意见》中对规划控制环节的要求为“必须按照工业性科研用房及相关技术标准进行设计”。表明了两种信号：其一，工业性，前述中已有对“现代制造业”的相关理解；其二，已明确为工业性科研用房，而非工业用房（即厂房），此处验证了前述对“工业总部企业”界定的理解。即已经明确了作为科技研发类用房的技术标准进行设计，重点在“科技研发”上。产权面积及使用的要求：最小产权面积：300平米，为什么不是200平米，不是500平米？传达的信号只有一个，规范土地使用性质，杜绝将土地用做以住宅为主的其他用途，同时又考虑到科技研发为主的靠技术含量企业入驻，考虑其经营特性为智力密集型企业，对经营场地的需求不会太大，如果界定为500，势必将会把很多成长型和有发展潜力的小型企业拒之门外，对于园区培育和腐化企业，完成税源自身造血功能形成障碍。据目前的市场需求形式来看，能够购买自身办公研发场地的企业，需求面积集中在300——800之间。因此，这一界定亦符合市场规律。综述《意件》的出台会对目前至今后一段时间内，成都市各大园区的工业总部基地建设和招商起到如下作用：1、将各项目引入到规范的工业园区发展轨道上，杜绝改变土地使用性质的违规事件再度发生；2、明确了企业可以将已征工业用地上符合规划条件的总部型自建资产进行转让，并从中谋求适当的经济效益；3、实现资产转让过程的经济效益，必须与园区招商引资结合起来，一改园区以地招商的被动局面，将土地配置给入区企业，由多家企业以房招商，从而实现园区整体发展和土地集约化利用；4、工业用地项目的营销将成为具有一定专业性的工业地产招商营销套路和规律，即在解决项目形象、产品信息和市场需求对接过程中，必须注意政策面的规定，要特别注意与管委会的沟通和广告述求的政策风险，如“销售”、“投资增值”、“商务”等字眼须谨慎使用；5、必须深入研究市场需求，寻求和建立有效的市场营销渠道，采取恰当的推广策略建立与市场的互动的沟通平台。否则，将在营销成本上造成浪费；6、对工业用地项目的规范，势必让同类项目的竞争力更加增强，将竞争点集中在产品、营销和服务三个核心环节上，项目若想加快推进速度，实现资金流快速回笼，必须在这些核心环节花功夫。注：本文仅供内部交流，若有判断失误之处，当以政府相关解释为准！2008．6．19